Thema: Bauen im Aussenbereich

Zunaechst erst einmal, toll das es dieses informatives Forum gibt.
Nun meinProblem: 1967 wurde meiner Tante auf eigenem Grundstueck im Aussenbereich die Baugenehmigung fuer ein Behelfsheim fuer 35 m2 erteilt, wobei in der alten Bauakte steht: staedtebauliche Bestaetigung, keine Bedenken, das Objekt wird als Ersatzinvestition fuer die Raeumung des Grundstueckes, Belvederer Allee (Schulneubau) errichtet. Dauerbewohnun bzw. Erweiterung fuer Einfamilienhaus kann nicht zugestimmt werden.

1968 bekam meine Tante dann aber komischerweise genau fuer dieses Grundstueck eine Hausnummer zugeteilt und seitdem wohnte sie auch staendig in diesem Behelfswohnheim. Zwischenzeitlich hat sie sogar von der Behoerde Heizkostenzuschuss erhalten, da ihre Rente ganz klein war.

Vor 4 Monaten hat meine Tante dann beim Bauamt Antrag auf Umbau und Vergroesseung gestellt, es wurden aber nur 10 m2 genehmigt und eine Umnutzung zu einem Wohnhaus wird nicht gestattet.

In unmittelbarer Nachbarschaft befiden sich aber mindestens 15 weitere \"Gartenhaeuser\" die wesentlich groesser als 50 m2 sind und diese Buerger haben auch das Wohnrecht

Nun ist meine Tante aber unerwartet gestorben und ich bin Erbin. Ich habe fristgerecht Widerspruch gegen den Vorbescheid beim Bauamt erhoben und dieser Widerspruch wird nun bearbeitet.

Flaechennutzungsplan ist gruen, Finanzamt forderte immer die Grundsteuer fuer Einfamilienhaus, Strassenbeleuchtung, Abfallentsorgung, Postzustellung, Telefon, Wasser, Gasleitung in Strasse enthalten, Hausanschlusskasten auf Grundstueck vorhanden. Das einzigste, die Strasse ist in keinem gutenZustand und es muss eine neue Klaergrube errichtet werden.

Was kann ich tun um Wohnrecht zu bekommen und das Haus zu vergroessern. Soll nicht riesig werden, Wohnflaeche von 80 m2 waere voellig ausreichend.

Habe ich Aussicht auf Erfog?

Mit freundlichen Gruessen, Gabi

Hallo Gabi,

ein Behelfsheim ist – wie ein Wochenend- und ein Ferienhaus – kein Dauerwohngebäude. Wenn in der Außenbereichsbestimmung des § 35 Baugesetzbuch (siehe beispielsweise unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ) der Begriff „Wohngebäude“ gebraucht wird, sind Dauerwohngebäude gemeint.

Zu den Unterschieden sowie den Problemen und Fragen, die im Zusammenhang mit dieser Unterscheidung immer wieder auftreten, gibt es in diesem Forum bereits zahlreiche Beiträge und Antworten: Wenn Sie beispielsweise unter „Suche“ den Begriff „Wochenendhaus“ eingeben und die Suche einschränken auf „Betreff und Nachricht“ sowie „Fragen rund um das Thema Bau und Bauen einschränken“, erhalten Sie dieses Ergebnis -> http://foren.kreis-stormarn.de/search/?SID=975740cf518c1abb63656ba18013722c . Der Suchbegriff „Behelfsheim“ liefert unter den gleichen Vorgaben diesen Link: -> http://foren.kreis-stormarn.de/search/?SID=975740cf518c1abb63656ba18013722c .

Die Gesichtspunkte, die Sie ins Feld führen („…Finanzamt forderte immer die Grundsteuer für Einfamilienhaus, Straßenbeleuchtung, Abfallentsorgung, Postzustellung, Telefon, Wasser, Gasleitung in Strasse enthalten, Hausanschlusskasten auf Grundstück vorhanden…“), haben auf die Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit einer Vergrößerung des Hauses auf der Grundlage des § 35 BauGB keinen Einfluss. Gleiches gilt für die ins Feld geführten „Vergleichsfälle“ (15 weitere, wesentlich größere „Gartenhäuser“) in unmittelbarer Nachbarschaft, bei denen möglicherweise gar nicht genau bekannt ist, ob sie in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften entstanden sind und genutzt werden.

„Vergleichsfälle“ lassen sich im Regelfall nur dann heranziehen, wenn es um ein bauaufsichtsbehördliches Einschreiten gegen baurechtlich ungenehmigte und auch (nachträglich) nicht genehmigungsfähige Anlagen geht. In diesen Fällen greift der Gleichheitssatz nach Artikel 3 des Grundgesetzes, denn eine Bauaufsichtsbehörde müsste – wenn sie sich entschließt, gegen ungenehmigte Anlagen etwas zu unternehmen - „systemgerecht“ vorgehen (vgl. Beitrag vom 20.12.2006 an Peter unter -> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/401/0/?SID=975740cf518c1abb63656ba18013722c ).

Im Ergebnis wird eine Nutzungsänderung in ein Dauerwohngebäude wohl nicht genehmigungsfähig sein.

Auch die Erweiterung des Behelfsheims wäre äußerst problematisch. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB begünstigt nur die Erweiterung zulässigerweise errichteter (Dauer)Wohngebäude. Das hat der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts zur Vorgängerregelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB in seinem Beschluss vom 13.09.1988 – 4 B 155.88 – in BRS 48 Nr. 78 klargestellt und beispielsweise im Beschluss vom 06.10.1994 – 4 B 178.94 – in BRS 56 Nr. 86 bestätigt).

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,
Zunaechst, herzlichen Dank fuer Ihre ausfuehrliche Antwort.

Ich habe hier natuerlich viel schon gelesen, aber dennoch gehofft, eine fuer mich guenstigere Antwort zu bekommen ;) .
Ich war halt der Annahme, dass es doch eine Moeglichkeit gibt das Dauerwohnrecht fuer mich zu erhalten, denn das Behelfswohnhaus wurde ja mit Baugenehmigung gebaut und im Aussenbereichserlass vom 27.10.2006 ( Geltender Erlass SMBI.NRW-VII-2-BauGB ) steht u.a. 4.2.3 Eigennutzung : Eigentuemer muss Gebaeude ueber laengere Zeit ununterbrochen als Lebensmittelpunkt genutzt haben. Dem Erben wird die laengere Selbstnutzung des Erblassers zugerechnet.
Dann noch unter Punkt 6 Aussenbereichssatzung Paragraph 35, das Merkmal "Wohnbebauung von einigem Gewicht " wird nicht durch eine absolute Mindestzahl von Wohngebaeuden bestimmt, es kann bereits dann bejaht werden, wenn in dem bebauten Bereich fuenf Wohnhaeuser liegen. Ist halt wirklich alles sehr kompliziert, wenn man nicht selbst viel Ahnung von den ganzen Gesetzen hat!
Wenn die "Vergleichsfaelle" ohne Genehmigung gebaut haetten, bestuende fuer mich eine Chance-habe ich das so richtg verstanden? Wenn die aber eine Genehmigung fuer Vergroesserung erhalten haetten, dann koennte ich nicht auf gleiches Recht bestehen?
Ach es ist echt kompliziert.
Wenn ich das Grundstueck ( 20x60 m ) teilen wuede, mit meinem Sohn, koennte ich dann ja eine Vereinigungsbaulast beantragen. Somit koennte dann jeder von uns 40 m2 bauen. Ist das richtig?

Mit freudlichen Gruessen, Gabi

Hallo Gabi,

keine Ursache...

Wenn die "Vergleichsfälle" ohne die erforderliche Baugenehmigung oder vielleicht sogar aufgrund von unrechtmäßig erteilten Baugenehmigungen errichtet worden wären, hätten Sie gegenüber der Baugenehmigungsbehörde keinen Rechtsanspruch darauf, (ebenfalls) eine (unrechtmäßige) Baugenehmigung zu erhalten. Gäbe es „Gleichheit im Unrecht“, wären Behörden in letzter Konsequenz verpflichtet, einen Fehler, den sie einmal begangen haben, ständig zu wiederholen. In diesen Fällen würde die baurechtliche Vorschrift bedeutungslos werden, die die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, eine Baugenehmigung nur dann zu erteilen, wenn das beantragte Vorhaben den zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Hat eine Bauaufsichtsbehörde hingegen im Rahmen der sogenannten Eingriffsverwaltung eine Ermessensentscheidung zu treffen, können Vergleichsfälle und damit der Gleichheitssatz nach Artikel 3 Grundgesetz eine Rolle spielen. Dies wäre beispielsweise bei der Entscheidung der Fall, eine ungenehmigt errichtete und auch nachträglich nicht genehmigungsfähige Anlage wieder beseitigen zu lassen. Hier muss die Behörde „systemgerecht“ vorgehen (Einzelheiten siehe beispielsweise OVG Lüneburg, Beschluss vom 09.03.2012 – 1 LA 231/09 -, Randnummer 3 unter -> http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal/page/bsndprod.psml?doc.id=MWRE120000941&st=null&showdoccase=1¶mfromHL=true#focuspoint ).

Eine Grundstücksteilung und anschließende Vereinigungsbaulast hilft Ihnen nicht weiter:
Der bauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff kann durch (landesrechtliche) Baulasten nicht verändert werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.02.1991 – 4 C 51.87 – in BRS 52 Nr. 161 und OVG Hamburg, Urteil vom 04.04.1991 – Bf II 33/88 – in BRS 52 Nr. 88).

Wenn das anhängige Widerspruchsverfahren letztlich negativ für Sie ausfallen sollte, hätten Sie immer noch das Recht, innerhalb der Rechtsmittelfist beim Verwaltungsgericht zu klagen.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 09.11.2013 um 17:55:50 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee, vielen Dank wieder fuer Ihre Antwort. Die " Vergleichsfaelle" haben alle Baugenehmigung und auch ein "befristetes Wohnrecht". Das heisst, die duerfen alle bis zu ihrem Tod wohnen, aber die Nachfolger bekommen dann kein Wohnrecht mehr. Ist schon alles sehr eigenartig. Aber bis zum Verwaltunsgericht will ich nicht gehen. Das kostet nur Zeit und Geld und dann waere der Ausgang ja auch ungewiss.
Heute habe ich folgendes im Netzt gelesen:
Eine Nutzung des Wochenendhauses zu Wohnzwecken kann, wenn ueberhaupt, nur auf der Grundlage des Bestandschutzes erfolgen. Fuer Gebaeude die vor 1990 errichtet und genutzt wurden, hat das Ministerium fuer Staedteentwicklung, Wohnen und Verkehr 1995 in einem Runderlass die Voraussetzungen fuer diesen Bestandsschutz festgestellt. Entscheidend ist zunaechst, welche Nutzung genehmigt war. Eine Verwirkung der Untersagung der Nutzng kommt nur in Betracht, wenn die Behoerde durch irgend ein Verhalten ein entsprechendes Vertrauen geweckt hat.
Mener Meinung nach ist das Vertrauen durchaus geweckt, da ja jahrelang das Wohnen geduldet wurde und sogar Wohngeld gezahlt wurde.
Sehr geehrter Herr Bebensee, bitte sehen Sie mir meine Begriffsstutzigkeit nach!
MfG, Gabi

Hallo Gabi,

ich kenne den Runderlass des Ministeriums für Städteentwicklung, Wohnen und Verkehr aus dem Jahre 1995 zwar nicht, denke aber, dass das Ministerium darin nur die Voraussetzungen für den Bestandsschutz dargestellt hat. Wann von einem Bestandsschutz auszugehen ist, haben wir in unserem Lexikon ausgeführt unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=13 .

Ansprüche bzw. Rechte eines Nachbarn auf Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde gegen nachbarrechtsverletzende ungenehmigte bauliche Anlagen unterliegen zwar der Verwirkung, nicht jedoch die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde, gegen rechts- oder ordnungswidrige Zustände einzuschreiten.

Nur wenn ein dauerhaftes Wohnen „aktiv“ (z. B. durch eine ausdrückliche schriftliche Äußerung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde) und unbefristet geduldet wurde, wird man vom Wort „Bestandsschutz“ Gebrauch machen können; denn nur in diesem Falle käme die Duldung einer Baugenehmigung gleich.

Mehr kann ich zur Lösung Ihres Falles nicht beitragen…

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee