Thema: Immer wieder Außenbereich

Sehr geehrte Bauamtmitarbeiter,

Zunächst vielen Dank für diese Seite! Die Möglichkeit mal die Sicht einer (wenn auch unzuständigen) Behörde unverbindlich zu lesen finde ich grandios!
Zur Problematik: wir möchten gern ein Haus im Aussenbereich im Land Brandenburg kaufen. Es gibt sogar eine Baugenehmigung von ca. 1987, zur Modernisierung, Sanierung eines Wohnhauses. sowie eine DDR-Wohnraumzuweisung für das Haus. Die Sanierungsmaßnahmen wurden genehmigungsgemäss erstellt, leider zogen die Verkäufer dort hauptwohnsitzlich nie ein, sie nahmen nur Zweitwohnsitz und behielten ihre Wohnung in der 15 km entfernten Stadt. Tatsächlich nutzten sie das Haus zum Dauerwohnen.
Im letzten Jahr sollte das Haus verkauft werden, als sich die Käufer hauptwohnsitzlich melden wollten wurde ihnen das von der Gemeinde mit dem Hinweis darauf, das man in einem Ferien/-Wochenendhaus nicht hauptwohnen könne verwehrt.
Inzwischen hat der gemeindliche Bauamtleiter, wie auch die Bürgermeisterin gewechselt und stehen der Sache "hauptwohnen" aufgeschlossen gegenüber.
Unser Problem: das Bauordnungsamt hat keinerlei Zustimmung signalisiert, sondern beharrt auf der Wochendnutzung.
Die Fragen:
Wie gelangt das Bauordnungsamt allgemein zu der Erkenntnis über die Nutzung einer Immobilie?
Wenn es ein Ferienhaus mit einer Wohnhausbaugenehmigung ist habe ich dann nicht schon jetzt eine ungenehmigte Nutzungsänderung vorliegen ( mit der möglichen Konsequenz: Nutzungsuntersagung und Abrissverfügung).
Oder auch, falls die Nutzungsänderung nicht beantragt wurde kann ich mich da jetzt anmelden und habe baurechtlich was ich eigentlich möchte:Wohnen im baugenehmigten Wohnhaus?
Danke für ihre Mühe!
Ein Termin mit der Gemeinde ist vereinbart, fraglich nur ob das hilfreich ist, da dieses ja nicht entscheidet.
Mit besten Grüßen ihre Klara

Hallo Frau Krannich,

der Sachverhalt ist für mich etwas unlogisch.

Ich verstehe ihn so, dass ca. 1987 eine Baugenehmigung für die Modernisierung und Sanierung eines (Dauer)Wohnhauses erteilt und die Baugenehmigung – wie erteilt – umgesetzt worden ist.

Danach führen Sie aus:
„…leider zogen die Verkäufer [also wohl die jetzigen Eigentümer] dort hauptwohnsitzlich nicht ein, sie nahmen nur Zweitwohnsitz und behielten ihre Wohnung in der 15 km entfernte Stadt. Tatsächlich nutzten sie das Haus zum Dauerwohnen…“

Diese Schilderung widerspricht sich aus meiner Sicht und wäre nur dann einigermaßen schlüssig, wenn die ca. 1987 erteilte Baugenehmigung die Modernisierung und Sanierung eines Wochenend- oder Ferienhauses zum Gegenstand gehabt hat.

Frage:
Ist das so?

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Guten Morgen Hr. Bebensee,

Es ist in der Tat genauso schräg, wie ich geschrieben habe.
Es gibt die erwähnte Baugenehmigung, sie trägt die Überschrift Baugenehmigung und es steht drin das es genehmigt wird das Wohnhaus zu sanieren, modernisieren und umzubauen. Das Haus befand sich in den 80ziger Jahren praktisch im Zustand von 1948, mit Aussentoilette, Kachelöfen und ohne ein Badezimmer.
Die jetzigen Eigentümer haben dann das Bad eingebaut (durch Abtrennung eines Teils der Küche), in der oberen Etage wurde das Kinderzimmer mit einem Ofen ausgestattet, und im Laufe der 90ziger Jahre bekam das Haus ein neues Dach, Gasheizung ( Gasleitung liegt an, kein Tank), und eine gedämmte Fassade.
Nur eben hauptwohnsitzlich gemeldet haben sie sich nicht.
Gestern waren wir beim gemeindlichen Bauamt, der dortige Bauamtleiter hat uns versichert, er steht einer Hauptwohnungsnutzung nicht im Wege. Er hat die Baugenehmigung gesehen, und sich Anfang der Woche das Haus angesehen. Er rät zum Kauf, und \\\\\\\"versichert\\\\\\\" die zuständige Bauordnungsamtmitarbeiterin sei für ihre harte Linie bekannt, stünde aber im Amt allein mit dieser Linie.

Mir ist klar, das diese Geschichte komisch ist, aber der Bauamtleiter hat die Geschichte der Verkäufer praktisch bestätigt.
Ich bin ratlos.

Mit besten Grüßen
K. Krannich

Hallo Frau Krannich,

dann stellt sich zunächst die Frage, als was das praktisch im Zustand von 1948 befindliche Haus mit Außentoilette, Kachelöfen und ohne Badezimmer einmal genehmigt worden ist (Dauerwohngebäude, Behelfsheim, Wochenend- oder Ferienhaus?).

Das müsste sich eigentlich aus den damaligen Bauantragsunterlagen ergeben. Wenn nicht, könnte man auch in die Einwohnermeldedatei schauen, ob dort bis 1987 ein Haupt- bzw. Dauerwohnsitz verzeichnet war.

Was die DDR-Wohnraumzuweisung zu bedeuten hat(te), vermag ich nicht zu beurteilen. Ich kann mir vorstellen, dass eine solche Wohnraumzuweisung – wie hier in der alten Bundesrepublik – aufgrund der vielen Luftkriegsbetroffenen des Zweiten Weltkriegs und der zahlreichen Flüchtlinge auch in „Behelfsbauten“ erfolgt sein könnte. So hat beispielsweise der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat in dem Leitsatz zu seinem Beschluss vom 19.06.1974 – IV 195.73 – (BRS 28 Nr. 119) folgendes ausgeführt: „…Aus dem Bundesrecht läßt sich nichts dafür herleiten, daß ein formell und materiell baurechtswidriger Zustand deshalb als formell baurechtmäßig behandelt werden muß, weil das Bauwerk in der Vergangenheit in diesem Zustand bewirtschaftungsrechtlich in Anspruch genommen worden ist…“
Behelfsbauten haben aber – wie das Wort schon indiziert - in der alten Bundesrepublik spätestens mit Beendigung der Wohnraumbewirtschaftung ihre Existenzberechtigung verloren.

Weiß man, als was das Haus mit Außentoilette usw. einmal genehmigt worden ist, kann man auch die Qualität des mit Baugenehmigung von 1987 sanierten, modernisierten und umgebauten Hauses bestimmen. Denn ich halte es für nahezu ausgeschlossen, dass beispielsweise ein 1948 als Wochenendhaus oder Behelfsheim genehmigtes und genutztes Gebäude über eine Sanierung, Modernisierung und einen Umbau zu einem Dauerwohngebäude „mutiert“ sein soll.

Der Bundesgesetzgeber unterscheidet bewusst zwischen (Dauer)Wohngebäuden auf der einen sowie Wochenend- und Ferienhäusern auf der anderen Seite.

Das vorrangige Problem für eine – wie auch immer geartete extensive oder intensive – wohnliche Nutzung im Außenbereich ist die Zersiedlungsgefahr, die nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB immer dann anzunehmen ist, wenn ein Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt (siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ).

Der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) hat in seinem Urteil vom 28.10.1973 – 4 C 70.78 – entschieden, dass die Änderung der Nutzung eines im Außenbereich gelegenen Wochenendhauses in eine dauerhafte Wohnnutzung die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen kann (leider habe ich dazu nur diesen Link auf den Leitsatz gefunden -> http://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/1983/BVerwG/Aenderung-der-Nutzung-eines-Wochenendhauses-in-dauerhafte-Wohnnutzung.Die-Aenderung-der-Nutzung-eines-Wochenendhauses-im-Aussenbereich-in-dauernde-Wohnnutzung-kann-die-Erweiterung-einer-Splittersiedlung-befuerchten-lassen ).

Auch bauliche Eingriffe in einen vorhandenen Bestand stellen gerade im Außenbereich ein erhebliches Risiko dar, was beispielsweise dem Beschluss des BVerwG vom 10.10.2005 – 4 B 60.05 – zu entnehmen ist (siehe -> http://www.bverwg.de/media/archive/3409.pdf ).

Wenn im § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 5 BauGB von „Wohngebäude“ die Rede ist, sind (nur) Dauerwohngebäude gemeint. In seinem Beschluss vom 13.09.1988 – 4 B 155/88 – hat das BVerwG klargestellt, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB auf Wochenendhäuser nicht anwendbar ist.

Eine Nutzungsänderung von einem Ferien-/Wochenendhaus in ein Dauerwohngebäude ist auf keinen Fall ein „Selbstgänger“. Ganz im Gegenteil – der angeführten Rechtsprechung ist zu entnehmen, dass eine solche Nutzungsänderung erheblichen Bedenken begegnet.


Nun zu Ihren Fragen:

1.
Wie gelangt das Bauordnungsamt allgemein zu der Erkenntnis über die Nutzung einer Immobilie?

Antwort:
Das Bauordnungsamt hat den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln (vgl. § 24 Verwaltungsverfahrensgesetz unter -> http://www.gesetze-im-internet.de/vwvfg/__24.html und § 208 BauGB unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/208.html ).

Die Behörde wird in die Baugenehmigungsakten sehen.

Gibt es dort keine Hinweise auf die heute ausgeübte Nutzung prüft sie den Bestandsschutz (vgl. auch -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=13 ), d.h. sie verfolgt das „rechtliche Schicksal“ der Immobilie vom der Errichtung bis zum heutigen Tage und klärt, ob die heutige Nutzung zu irgendeinem merklichen Zeitpunkt seit dieser Nutzungsaufnahme hätte genehmigt werden können.

Zur Frage, wer die „Beweislast“ trägt, verweise ich auf meine Antwort vom 07.02.2009 an Herrn Welkenbrück (siehe unter -> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/1930/0/?SID=b3e0ed874030810c5f71b3bc36a269b1 ).

2.
Wenn es ein Ferienhaus mit einer Wohnhausbaugenehmigung ist habe ich dann nicht schon jetzt eine ungenehmigte Nutzungsänderung vorliegen (mit der möglichen Konsequenz: Nutzungsuntersagung und Abrissverfügung).

Antwort:
Problematisch ist die Änderung von Wochenend- in Dauerwohnnutzung.

3.
Falls die Nutzungsänderung nicht beantragt wurde, kann ich mich da jetzt anmelden und habe baurechtlich was ich eigentlich möchte: Wohnen im baugenehmigten Wohnhaus?

Antwort:
Sie könnten sich zwar anmelden, das würde aber das Gebäude baurechtlich nicht automatisch zu einem Dauerwohngebäude machen.


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 25.01.2012 um 17:40:52 von Jens Bebensee.

Guten Abend Herr Bebensee,
Danke für diese ausführliche Antwort!
Ich habe im Eifer des Gefechts nicht erklärt, wie das Haus ursprünglich zustande kam, entschuldigung!
Der Begriff \\\"Neubauernhaus\\\" ist hier sowas von bekannt, das eine Erklärung nicht notwendig ist, Sie können das selbstverständlich nicht wissen.

Diese Art Häuser entstand aufgrund des SMAD Befehls Nr.209, er sah vor, das sich Umsiedler und andere landlose Bevölkerung, die aufgrund der Bodenreform zwar zu einem Grundstück, aber noch nicht zu einer Unterkunft gekommen sind, Häuser mit Materialen der nahestehenden Gutshöfe bauen konnten, es erfolgte quasi ein genehmigter Diebstahl von fremden Eigentum wenn Sie so wollen. In diesem Befehl ist die zügige Beschaffung von Wohnraum Ziel.
Die dabei entstehenden Häuser hatten wenig Wohnfläche und typischerweise war der Stall in der einen Haushälfte untergebracht. Eine genaue feststehende Beschreibung gibt es nicht, das hatte hauptsächlich praktische Gründe ( man wusste ja nicht was im naheliegenden Gutshof als Baumaterial vorhanden war).
Das es sich hier um Bodenreformland handelt geht aus der Grundbuchakte hervor. Eine Baugenehmigung aufgrund des Befehls gibt es nicht, daß diese Art Häuser zu dieser Zeit immer Wohnhäuser waren ist auch bei der Bauordnungsbehörde unstrittig.

Das Bauordnungsamt hängt sich wohl eher an der 7jährigen Nutzungsunterbrechung auf, die begründet wird mit einer nicht hauptwohnsitzlichen Meldung, und einer daraus entstandenen Umnutzung ( das sagt mir telefonisch jedenfalls das Bauordnungsamt).

Mit besten Grüßen
Klara Krannich

P.S. Den SMAD Befehl 209 gibt\\\'s bei Wikipedia abgedruckt!

Hallo Frau Krannich,

da habe ich ja was dazu gelernt - vielen Dank für die Klärung.

Tja, und ich möchte Sie bei dieser Sachlage aufmerksam machen auf den Beschluss des der 7. Kammer des VG Cottbus – 7 L 104/08 -, den Sie nachlesen können unter -> http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal/t/1ut8/bs/10/page/sammlung.psml;jsessionid=644A8E7F5671C0D173919D4EA376290A.jpd5?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=MWRE090001933&doc.part=L&doc.price=0.0#focuspoint
(hoffentlich funktioniert der Link…). Interessant wird es ab Randnummer 10.

Den Beschluss des BVerwG vom 05.07.2007, auf den die Kammer Bezug nimmt, finden Sie unter -> http://www.bverwg.de/media/archive/5188.pdf .

Ich will Sie ja nicht verwirren, aber hier noch zwei Entscheidungen des OVG Lüneburg:
a) -> http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0500020100002091%20ME
b) -> http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0500020070001031%20LA


Meine persönliche Meinung in diesem Falle ist, dass eine siebenjährige Nutzung eines (Dauer)Wohngebäudes als Zweitwohnsitz noch nicht zu einer Nutzungsänderung führt. Man kann nicht nur in die Einwohnermeldedatei schauen, sondern muss auch andere Umstände berücksichtigen, wie beispielsweise die objektive Eignung des Gebäudes zu Dauerwohnzwecken, ob in der Nähe (widerspruchslos) etwas entstanden ist, was eine Dauerwohnnutzung beeinträchtigen könnte, usw.

Ich wünsche Ihnen, dass die Sache für Sie gut ausgeht.

Liebe Grüße
aus dem Kreis zwischen Hamburg und Lübeck

Jens Bebensee

Guten Morgen, Herr Bebensee,
da haben Sie schön was vorgelegt!
Haben Sie nochmals vielen Dank.
Die verlinkten Urteile habe ich mit Freude gelesen, ich denke so aussichtslos ist die Sache nicht, und wenn die Behörde das im Verwaltungsverfahren nicht genehmigen möchte, habe ich vermutlich beim Verwaltungsgericht Chancen.
Genau diese Art Urteile habe ich gesucht.

Einen schönen Tag noch.
Mit besten Grüßen
Klara Krannich

Ihnen auch...

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Guten Morgen Herr Bebensee,

hier bin ich wieder!
Diesmal mit einer eher allgemeinen Frage.
Für mich war die vorgelegte Baugenehmigung mit dem Inhalt "Umbau, Modernisierung, Sanierung eines Wohnhauses"
eine Art Absolution für alles vorhergegangene. Ich dachte, wenn die Bauaufsicht den Umbau eines Wohnhauses genehmigt, prüft sie doch die bisherige Nutzungsart und ob der Umbau den von der Bauordnung vorgegebenen Regeln entspricht.
Aus ihrer Antwort schliesse ich, dass das nicht so sein muss, und wenn ich mir den Wortlaut wieder und wieder durchlese sehe ich auch, dass hier ja nicht die Errichtung eines Wohnhauses genehmigt wurde, sondern eben dessen Umbau.
Das die Behörde dabei nicht prüft, ob tatsächlich ein Wohnhaus vorliegt kommt für mich überraschend.
Wenn es mit diesem Haus nicht die Probleme mit der otdnungsbehördlichen Meldung gegeben hätte, hätte ich mir von den Verkäufern die Baugenehmigung vorlegen, und mich vom Stempel der staatlichen Bauaufsicht völlig beeindrucken lassen.
Aber so einfach ist es nicht?!

Herzliche Grüße Klara

Hallo Frau Krannich,

genau auf diesen „Schwachpunkt“ in Ihren Schilderungen zielten meine Äußerungen und die Frage ab: Man kann eben auch ein (genehmigtes) Wochenend- oder Ferienhaus umbauen, modernisieren und sanieren.

Bauanträge und Baugenehmigungen allein als Texte verfasst wären verständlicherweise so unklar formuliert, dass sie dem Bestimmtheitsgebot mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht Rechnung tragen würden (Beschreiben Sie am Telefon einmal Ihrem Telefonpartner eine Wendeltreppe, wenn er eine solche Treppe noch nie zu Gesicht bekommen hat, OHNE eine typische Handbewegung zu machen. Könnten Sie ein neues Auto, eine Kaffeemaschine oder ein sonstiges Gerät vollständig bedienen, ohne sich die Bedienungsanleitung mit Zeichnungen anzusehen?). Das ist eben einer der Gründe, warum zu Bauanträgen Bauvorlagen (u.a. Lageplan, Baubeschreibung, Grundrisse, Schnitte, Ansichten usw.) und zu Baugenehmigungen genehmigte / anliegende Bauvorlagen gehören.

Lässt sich also aus dem Text einer Baugenehmigung nicht eindeutig entnehmen, was sie zum Inhalt hat, schaut man in die Bauvorlagen (die sind im Regelfall auch abgestempelt). Kommt man auch damit nicht weiter, muss die Genehmigung ausgelegt werden. Klappt das nicht, geht die Bestandsschutzprüfung los. Das Problem ist: Die Beweislast für eine behauptete Genehmigung trägt die Person, die sich darauf beruft.

Ich wünsche Ihnen viel Glück
und aufgeschlossene Kolleginnen bzw. Kollegen

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,
jetzt bin ich doch erschüttert.
Denn in der Genehmigung steht ja nicht \"Umbau eines Ferien/Wochenendhauses\" sondern \"Umbau eines Wohnhauses\" .
Die mögliche Wohnhauseigenschaft im Zeitpunkt der Genehmigung wird also nicht festgestellt.
Worauf muss ich achten, wenn ich mir die Genehmigungsvorlagen ansehe? denn auch in einer Bauzeichnung kann ich als Laie ein Wohnhaus kaum von einem
Wochenendhaus unterscheiden- oder anders formuliert das Wochenendhaus von Dieter Bohlen wird wohl mein Wohnhaus sowohl in Grösse wie Ausstattung bei weitem übertreffen.
Wo ich schonmal bei der Bauakte bin, kann ich mir die nur im Bauordnungsamt ansehen oder kann die zB auch das Bauamt der Gemeinde quasi dienstlich anfordern und wir ( also auch der jetzige Eigentümer ) sehen da mal gemeinsam rein?

Mit besten Grüssen Klara Krannich

Hallo Frau Krannich,

ruhig Blut...

Sie sollten sich eine Fachfrau oder einen Fachmann zur Einsichtnahme in die Bauakten mitnehmen (z. B. Architektin oder Architekten) oder der Person im Bauordnungsamt Ihre Frage/n stellen.

Die Akteneinsicht findet grundsätzlich in der Behörde statt, die die Akten führt. Ich würde mir die Zeit nehmen und zum Bauordnungsamt fahren/gehen. Einzelheiten zur Aktenseinsicht siehe auch unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=59 ,
zur Ferien- und Wochenendhausnutzung unter -> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/2412/0/?SID=e03bd67766bbec225051ca09f4142218 .


Liebe Grüße
Jens Bebensee

Guten Tag,
wir beabsichtigen einen sehr gut erhaltenen 4-Seiten-Hof im Aussenbereich zu erwerben. Es ist lediglich eine Aussentoilette vorhanden. Benötigen wir für den Einbau Bad Toilette eine Baugenehmigung? Rückfragen bei Architekten , Bau-Ing. u.s.w.. haben widersprüchliche Ergebnisse gebracht.

Vielen Dank

Hallo Herr Klas,

verfahrensfrei sind nur die Maßnahmen, die unter den Katalog des § 63 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) fallen.

Nach § 63 Abs. 1 gehören dazu beispielsweise…

-> …Gebäude im Außenbereich bis zu 10 m³ umbauten Raumes ohne Aufenthaltsräume, o h n e T o i l e t t e n und ohne Feuerstätten (Nr. 1 Buchstabe a),

-> …landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder erwerbsgärtnerisch genutzte Gebäude ohne Aufenthaltsräume, o h n e T o i l e t t e n und ohne Feuerstätten bis zu 4 m Firsthöhe, wenn sie nur zur Unterbringung von Ernteerzeugnissen, Geräten oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind (Nr. 1 Buchstabe c),

-> …Toilettenwagen (Nr. 12 Buchstabe c).

Unter diese Bestimmungen des Absatzes 1 fällt Ihr Vorhaben jedenfalls nicht.

Der Einbau eines Bades mit Toilette könnte unter den Begriff „…sonstige Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung, die nicht durch hochfeuerhemmende oder feuerbeständige Decken oder Wände geführt werden…“ (vgl. § 63 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe d LBO) fallen.

Diese Vorschrift unterstellt jedoch, dass (bereits bzw. noch) eine bestandsgeschützte bauliche Anlage vorhanden ist (zum Bestandsschutz siehe -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=13 ).

In diesem Punkt könnte beispielsweise das Problem liegen oder darin, dass Ihr Vorhaben eine baugenehmigungspflichtige Änderung bzw. Nutzungsänderung des Hofes mit sich brächte.

Ich kann Ihnen deshalb nur empfehlen, die Frage mit dem/der für Sie zuständigen Mitarbeiter/in Ihrer Bauaufsichtsbehörde zu klären.

In diesem Zusammenhang vielleicht noch ein kleiner Hinweis auf das Urteil des VG Neustadt an der Weinstraße vom 16.11.2006 - K 1291/06.NW -:

-> http://www.wkdis.de/rechtsnews/vg-neustadt-keine-toilette-im-bienenhaus-107069

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee