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Thema: Nutzungsänderung Garage

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Autor Beitrag
 Verfasst am: 08.11.2011 06:37:48 Titel: Nutzungsänderung Garage
Guten Tag,

ich habe eine Doppelgarage die direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück an die Garage des Nachbarn anschließt. Meine Garage ist mit meinem Haus verbunden und hat auch eine Dachterrasse. Ich würde meine bestehende Garage nun gern als weiteren Wohnraum nutzen. Meine Nachbarn haben sich beim örtlichen Bauamt erkundigt was auf sie zukommt wenn sie die Zustimmung dazu geben. Dort wurde ihnen gesagt, dass wenn sie die Zustimmung zur Nutzungsänderung geben, dann automatisch ihre Zustimmung auch gilt wenn ich die Garage aufstocken wollen würde (kommt ja nicht in Betracht). Stimmt das? Ich möchte lediglich die bestehende Räumlichkeit anders nutzen und nicht erweitern. Kann ich eine Regelung treffen, dass die Zustimmung meiner Nachbarn nur für die Nutzungsänderung des derzeitigen Bestandes gilt? Wenn ich die Garage aufstocken wollen würde, das wäre doch ein ganz anderes Verfahren? Ich habe das ja gar nicht vor. Aber meine Nachbarn befürchten, wenn ich das Haus mal verkaufe, dass die neuen Besitzer das machen würden und dass ihre Zustimmung dafür dann gegeben ist. Aber eine Zustimmung kann doch z. B. lauten: Hiermit stimmen wir zu, dass der mit Datumx bestehende Gebäudeteil (Garage) als WOhnraum genuntzt werden darf, eine Zustimmung zu einer baulichen Erweiterung ist ausgeschlossen. Oder?
Vielen Dank.
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 Verfasst am: 11.11.2011 18:37:28 Titel: Re: Nutzungsänderung Garage
Hallo Tina,

da ich Ihren Schilderungen nicht entnehmen kann, in welchem Bundesland das Grundstück liegt, und jedes Bundesland eine eigene Landesbauordnung hat, gehe ich der Einfachheit halber davon aus, dass die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) anzuwenden ist.

§ 6 LBO fordert vor den Außenwänden von oberirdischen Gebäuden und von oberirdischen Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, grundsätzlich einen Mindestabstand von 3 m.

Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen:

1.)
Nach planungsrechtlichen Vorschriften muss oder darf an die Grundstücksgrenze gebaut werden, wie etwa bei geschlossener Bauweise (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 4 LBO).

2.)
Die oberirdischen Gebäude oder Anlagen fallen unter § 6 Abs. 7 oder 8 LBO
(vgl. -> http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Abstandfl_chen_zul_ssig_nach_Abs_7_2009_08_12.pdf und
-> http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Abstandfl_chen_zul_ssig_nach_Abs_8_2009_08_12.pdf ).


Der Übersicht zu § 6 Abs. 7 LBO können Sie entnehmen, dass die von Ihnen beschriebene Doppelgarage an der Grenze zulässig ist, wenn (inklusive anderer Anlagen im Grenzbereich) eine Gesamtlänge von 9 m und eine mittlere Wandhöhe an der Grundstücksgrenze von 2,75 m nicht überschritten wird.

Die Dachterrasse auf der Garage ist bauordnungsrechtlich problematisch: sie ist zwar kein Gebäude, aber von ihr gehen nach der Definition im § 6 Abs. 1 Satz 3 LBO „Wirkungen wie von Gebäuden“ aus, weil sie höher als 1 m ist.

Nun kenne ich die genauen Abmessungen der Dachterrasse nicht; nur wenn sie mindestens 2 m von der Grundstücksgrenze entfernt bleibt, könnte man die Terrasse (analog einem Balkon) wohl noch als Vorbau ansehen, der bei der Bemessung von Abstandflächen außer Betracht bleibt (vgl. § 6 Abs. 6 Nr. 2 LBO und -> http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Abstandfl_chen_Lage_2009_08_12.pdf ).

Liegt der Fall hingegen anders, haben Sie bereits jetzt ein bauordnungsrechtliches Problem, weil die Terrasse den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält (oder wurde der fehlende Abstand bereits per Baulast auf das Nachbargrundstück übertragen?). Um Wiederholungen zu vermeiden, möchte ich auf meine Ausführungen vom 21.12.2008 an Peter Maier verweisen, die sich zwar auf die alte LBO beziehen, in denen aber Links zu Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema enthalten sind (-> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/1925/0/?SID=d921dd0423a87d8706ef85a10cbf4c56 ).


Die Nutzungsänderung der Grenzgarage zu Wohnraum begegnet aus bauaufsichtlicher Sicht erheblichen Bedenken, weil der erforderliche Mindestabstand von 3 m nicht (mehr) eingehalten wird; denn in offener Bauweise sind Wohngebäude nicht – wie beispielsweise Grenzgaragen in den genannten Abmessungen - abstandflächenrechtlich privilegiert. Ob mit „Nachbarzustimmung“ möglicherweise auf der Grundlage des § 71 LBO eine Abweichung von den Abstandflächenbestimmungen zugelassen werden kann, muss der/die zuständige Sachbearbeiter/in der Bauaufsicht entscheiden. Das bessere und sicherere Mittel ist in jedem Fall die Baulast.


Wie letztlich die Nachbarzustimmung formuliert wird, ist Privatrecht, zu dem wir uns grundsätzlich nicht äußern (dürfen).

Unterschreiben die Nachbarn (= Eigentümer/in/nnen des Nachbargrundstücks) auf dem Lageplan und den Bauzeichnungen, bezieht sich die Zustimmung sicherlich nur auf die dort angegebene/n Nutzung/en (vgl. auch § 72 Abs. 2 LBO).


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 11.11.2011 um 18:37:49 von Jens Bebensee.
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 Verfasst am: 18.01.2012 13:19:54 Titel: Re:Nachfrage zu Nutzungsänderung Garage
Ich möchte hier kurz ein- bzw nackhaken...

Wir haben vor demnächst ein Haus mit Garage zu kaufen (S-H, Kreis PI), die Garage wurde als 5x9m große Grenzbebauung mit "Spitzdach" vom Vorbesitzer erstellt.
Die Garage an sich ist als Garage voll umfänglich erstellt worden (funktionsfähiges Tor, Feuerschutztür etc), hat eine direkte Verbindung zum Wohnbereich und wurde dann als Arbeitszimmer/Büro umgebaut.
Erstellung der Garage und Umbau erfolgten im selben Zeitraum (~2007), die Garage wurde nie als Garage genutzt.

Der Bau der Garage wurde unter der Auflage "9m" behördlich genehmigt, eine weitere Genehmigung der Nutzungsänderung scheint es nicht zu geben.
Der Vorbesitzer hat alle direkten Nachbarn (Spielstraße) über die Nutzungsänderung informiert, keiner hat Widerspruch eingelegt.
Ein Rückbau zu einer Garage wäre jederzeit (wenn auch mit Aufwand) möglich.
Eine direkte Kopplung bzw direkte nachbarschaftliche Bebauung existiert nicht, ob ein Abstand von 3 Meter zum Nachbarhaus vorhanden ist, kann ich so aus dem Stegreif nicht sagen, es sollten aber min. 2m sein.

In der hinteren Wand ist ein großes Fenster mit zus. Glastür (Zugang zur Terasse) eingebaut... hat das einen Einfluss?
Ich muss leider gestehen, ich kenne auch die genaue Baugenehmigung für die Garage nicht...

Müssen wir irgendwelche Bedenken haben?
Was müssen wir beachten?
Müssen/Sollten wir nachträglich eine Nutzungsänderung beantragen?

Oder wo kein Kläger, da ist auch kein Richter...

Vielen Dank

Gruß
Björn
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 Verfasst am: 21.01.2012 11:41:08 Titel: Re: Nachfrage zu Nutzungsänderung Garage
Hallo Björn,

auch ein Arbeitszimmer/Büro von 9 m Länge an der Grundstücksgrenze begegnet aus bauaufsichtlicher Sicht erheblichen Bedenken (siehe dazu Ausführungen vom 11.11.2011 an Tina), es sei denn, für das Grundstück gibt es einen Bebauungsplan, der geschlossene Bauweise (vgl. -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=173 und § 22 Abs. 3 BauNVO unter -> http://dejure.org/gesetze/BauNVO/22.html ) festsetzt (das kann ich mir allerdings hier kaum vorstellen).

Wenn Sie das Haus kaufen wollen, würde ich vorher klären (lassen), welche Baugenehmigungen erteilt und tatsächlich durch Errichtung der genehmigten Anlagen umgesetzt worden sind.

Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstehe, wurde die bauliche Anlage ~ 2007 zwar bauaufsichtlich (mit einer Nebenbestimmung) als Grenzgarage genehmigt, aber nie als solche genutzt. Bei dieser Sachlage wäre die erteilte Baugenehmigung für die Grenzgarage schon längst erloschen, weil innerhalb ihrer dreijährigen Gültigkeitsdauer (vgl. § 80 Abs. 1 der alten und § 75 Abs. 1 der jetzt gültigen LBO auf Seite 187 unter -> http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Synopse_LBO_2010_03_26_nd_d_DLRG_SH.pdf ) nicht das gebaut worden ist, was genehmigt wurde.

Ich hätte an Ihrer Stelle also Bedenken, das Haus ohne eindeutige Klärung der Sach- und Rechtslage zu erwerben, und zwar nicht nur aus bauaufsichtlicher Sicht, sondern auch im Hinblick auf mögliche Versicherungsfragen bei Eintritt eines Schadensfalles.

Am 01.05.2009 ist übrigens in Schleswig-Holstein die Pflicht zur Aufbewahrung von Baugenehmigungen usw. eingeführt worden (vgl. § 16 der Bauvorlagenverordnung unter -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=BauVorlV+SH+%C2%A7+16&psml=bsshoprod.psml&max=true ). Das halte ich für eine gute Sache, denn auch bei Erwerb eines Kfz erhält man ja die entsprechenden Papiere.

Ich an Ihrer Stelle würde mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären (bzw. noch von dem jetzigen Eigentümer klären lassen), ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen eine Baugenehmigung für die jetzige Nutzung erteilt werden kann.

Auch wenn der Vorbesitzer alle direkten Nachbarn über die jetzige Nutzung informiert und keiner Widerspruch eingelegt haben sollte, bleiben für mich Fragen offen: In welcher Form? Gibt es schriftliche Nachweise der Information und schriftliche Zustimmungen? (vgl. auch § 72 Abs. 2 LBO).

Sie können natürlich auch die Haltung „Wo kein Kläger, da ist auch kein Richter…“ einnehmen, würden dann aber ein nicht zu unterschätzendes Risiko für den Fall übernehmen, dass an dem so nicht genehmigten und auch nicht offensichtlich genehmigungsfähigen Bau ein Schaden eintritt (siehe auch -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=67 ).

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee
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