Hallo Jürgen,
willkommen im Forum.
Im § 9 des Baugesetzbuchs - BauGB -
nachzulesen unter
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bbaug/__9.html
ist abschließend geregelt, welche Festsetzungen eine Gemeinde in einem Bebauungsplan treffen darf.
Zu diesen Festsetzungen gehört nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB auch "...die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden..."
Zweck der Vorschrift ist es, ganz gezielt die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden für bestimmte städtebauliche Situationen und Anforderungen zu begrenzen; denn im Regelfall ist eine Begrenzung der Wohnnutzung auch durch andere Instrumente möglich, wie beispielsweise durch Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung nach den §§ 16 ff. der Baunutzungsverordnung - BauNVO -, (z.B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe), vgl.
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvo/__16.html
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvo/__17.html
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvo/__18.html
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvo/__19.html
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvo/__20.html
Bei meinen weiteren Ausführungen unterstelle ich, dass Ihrem Vorhaben nur die Festsetzung der Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden entgegen stehen könnte.
Da die Beschränkung der Wohnungszahl im Regelfall durch textliche Festsetzung erfolgt, sollten Sie diesen Text im Bebauungsplan genau lesen, insbesondere wenn Sie ein Doppelhaus bauen wollen.
Unter Wohngebäuden sind Gebäude zu verstehen, die ganz oder teilweise Wohnzwecken dienen. Nach der bauordnungsrechtlichen Definition im § 2 Abs. 2 der Landesbauordnung - LBO -, nachzulesen unter
http://193.101.67.34/landesrecht/2130-9.htm
sind Gebäude "... s e l b s t ä n d i g benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen..."
Wenn der maßgebliche Bebauungsplan keine nähere oder anderweitige textliche Ausformulierung enthält, ist deshalb im Regelfall das einzelne Wohngebäude zu betrachten, also das Einzelhaus, die Doppelhaushälfte, das Reihenmittelhaus oder das Reihenendhaus.
Das BauGB selbst definiert der Begriff der Wohnung nicht. Dieser kann aber aus dem Bauordnungsrecht abgeleitet werden. Allgemein wird unter einer Wohnung eine Gesamtheit von Räumen verstanden, die zur Führung eines selbständigen Haushalts bestimmt ist. Auch die hierfür erforderlichen Nebeneinrichtungen, u.a. Küche bzw. Kochgelegenheit, müssen vorhanden sein. Aufenthalts- und Unterbringungsräume, die diese Eigenschaft nicht aufweisen (z.B. einzelner Zimmer in Heimen oder Beherbergungsbetrieben), sind keine Wohnungen.
Wollen Sie ein Einzelhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenmittel- oder ein Reihenendhaus bauen und enthält der maßgebliche Bebauungsplan keine nähere oder anderweitige textliche Ausformulierung, dann sind pro Gebäude lediglich zwei Wohneinheiten zulässig. Deren Gesamtgröße wird ggf. durch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung beschränkt.
Da die Festsetzungen des Bebauungsplans das öffentliche Baurecht betreffen, kann man sie durch privatrechtliche Verträge (z.B. Mietverträge) nicht "unterlaufen". Eine Baugenehmigung darf nur erteilt werden, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (§ 78 Abs. 1 Satz 1 LBO).
Benötigen Sie noch weitere Begriffserläuterungen? Dann schauen Sie doch einmal in unserem Baulexikon nach:
http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php
Mit freundlichem Gruß
aus dem Kreis Stormarn
Jens Bebensee
