Thema: Verkauf mit positiver Bauvoranfrage ?

Moin, Moin !

Ich besitze im Aussenbereich eine ehemalige landwirtschaftliche Stelle allein, nachdem mein Ehemann
vor 3 Jahren verstorben ist. Das Gebäude ist öfter von Rabauken zerschlagen worden. Das ging so
weit, daß mir das Bauamt Auflagen zur Sicherung erteilte.

Dann stellte ich eine Bauvoranfrage. Danach soll abgerißen und verkleinert werden und die ehemalige
Hofstelle für mich und einer meiner Töchter als Wohnung und Garage dienen. Diese
Voranfrage wurde positiv beschieden.

Ich besitze, mit meinen Kindern, noch eine andere Immobilie. Dort kann ich noch nicht
so weg, wie ich es mir vorgestellt habe, weil dort ein Betrieb ist. Meine andere Tochter
kann das noch nicht allein.


Nun ist also der ehemalige Hof über und ich habe Angst, wenn ich dort
investiere, daß wieder alles zerschlagen wird. Kann ich diesen Hof
mit der positiven Bauvoranfrage so verkaufen ?
Käufer wäre ein Landschaftsgärtner, der sagt, daß er sowieso
priviligiert sei.


Viele Grüße in die Stadt.
Frohes und ruhiges Fest.
Marion

Guten Tag !

Nach langem Suchen im Internet bin ich hier vor der Haustür gelandet und finde es toll, daß ich meine
Frage loswerden kann !
Wir haben eine Baugenehmigung erhalten für den Abriß und Neubau eines Wohnhauses. Nun überlegen
wir, ob wir unser Grundstück - mit der Baugenehmigung - an unsere Tochter verkaufen können für
einen Anerkennungspreis und möchten fragen, ob dann alle Rechte auf unsere Tochter übergehen ?

Die Rechenaufgabe ist dabei sehr einfach. Meine Ehefrau und ich sind Pensionäre, wir wissen also,
was unsere biologische Uhr geschlagen hat. Und da wir nur eine Tochter haben ist ja klar, was
später mit unserem Haus und Grundstück passieren soll. Es soll an unsere Tochter gehen. Damit es
dann, wenn es so weit ist, unsere Tochter keine Probleme wegen Erbschaft, Kreditumstellung usw.
hat, wollen wir die Sache vorher regeln und für einen Euro verkaufen. Als Gegenleistung erhalten
meine Ehefrau und ich lebenslanges Wohnrecht und in diesem Vertrag steht dann auch drin, daß
wir wie Eigentümer handeln dürfen, wobei wir uns selbstverständlich mit unserer Tochter
absprechen werden.

Daher die Frage, ob wir schon in diesem Stadirum verkaufen dürfen ?

Schöne Grüße
Werner Hübner

Hallo Marion,

man müsste zunächst herausfinden, auf welche planungsrechtliche Grundlage sich der positive Bauvorbescheid stützte und ob er noch gilt ( vgl. § 72 Abs. 1 Satz 2 LBO unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P72.htm ).

Als planungsrechtliche Grundlage kämen in Betracht § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ).

Da Nr. 3 der Bestimmung Ersatzbauten erleichtern will, die durch außergewöhnliche Ereignisse (wie z.B. Brand, Sturmflut, Orkan, Erdrutsch, usw.) zerstört worden sind, dürfte der positive Vorbescheid hier eher einen Ersatzbau für ein Wohngebäude mit Missständen und Mängeln im Auge haben (zu den Begriffen „Missstände“ und „Mängel“ siehe § 177 Abs. 2 und 3 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/177.html ).


Der „Verkauf“ des Vorbescheides dürfte Probleme bereiten, weil mit dem Grundstücksverkauf nachträglich die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe d) BauGB wegfielen.


Ob der Kaufinteressent die Privilegierungsvoraussetzungen der §§ 35 Abs. 1, 201 BauGB erfüllt (zum Begriff „Landwirtschaft“ siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/201.html ), sollte besser vor Verkauf des Grundstücks – ggf. im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens - geklärt werden!


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 27.12.2006 um 08:02:22 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Hübner,

positive Bauvorbescheide (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=75 ) und Baugenehmigungen (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=70 ) sind grundstücksbezogene Verwaltungsakte und gelten im Regelfall auch für und gegen den/die Rechtsnachfolger/in der Bauherrrin bzw. des Bauherrn ( vgl. §§ 72 Abs. 2 und 78 Abse. 1 bis 4 LBO unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P72.htm und http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P78.htm ).

Wenn Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans (siehe http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bid=39 ) oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (siehe http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=3&bid=266 ) liegt und die Geltungsdauer des positiven Bauvorbescheides noch nicht abgelaufen ist, dürfte es keine baurechtlichen Probleme mit der Überlassung des Grundstücks und des Vorbescheides geben.

Liegt Ihr Grundstück im Außenbereich (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=122 ), dürften wohl nicht die Probleme wie im Fall von Marion auftreten. Falls es sich um einen Ersatzbau nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB handelt, wären die Anforderungen des Buchstaben d) der Bestimmung erfüllt (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ).


Bevor Sie Ihre Absicht umsetzen, würde ich an Ihrer Stelle noch einmal

-> mit der Bauaufsichtsbehörde Kontakt aufnehmen, die Ihnen den Vorbescheid erteilt hat (ein Bauherrenwechsel muss ohnehin schriftlich angezeigt werden, vgl. § 61 Abs. 5 LBO unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P61.htm ),

-> mit dem Finanzamt oder einem/einer Steuerberater/in sprechen, wie das Geschäft steuerrechtlich zu behandeln ist (Schenkung oder Verkauf?).


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

wir haben einen Notar beauftragt, den Verkauf zu prüfen und nach Absprache dann
vorzubereiten. Auf das Risiko, daß das Finanzamt von einer versteckten Schenkung
ausgehen könnte, hat der Notar hingewiesen.

Wie gesagt,
bei uns ist der Fall so, daß wir die Baugenehmigung (seit diesem Jahr April 2006)
haben, das Vorhaben aber erst im kommenden April 2007 begonnen werden soll, weil
dann wohl eher von stabileren Wetterverhältnissen auszugehen ist.

Wechsel
des Bauherrn würde also dann im April 2007 anstehen und müßte der Baubehörde dann
ggf. mitgeteilt werden ?

Noch eine theoretische Frage
Antragsteller für ein Bauvorhaben muß ja nicht auch der Grundstückeigentümer sein,
wenn ich das in diesem Forum richtig verstanden habe ? Das würde ja bedeuten, daß
wir nur das Grundstück an unsere Tochter verkaufen und dann auf ihrem Boden
bauen können ? Habe ich das so richtig verstanden ?

Mit freundlichem Gruß
Werner Hübner

Sehr geehrter Herr Hübner,

der/die neue Bauherr/in muss der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern – siehe § 121 Abs. 1 BGB unter http://dejure.org/gesetze/BGB/121.html ) schriftlich mitteilen, wenn ein Bauherrenwechsel stattgefunden hat (vgl. § 61 Abs. 5 LBO unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P61.htm ).


Zu Ihrer „theoretischen Frage“:
Es ist richtig, dass auch Personen, die nicht Grundstückseigentümer sind, Vorbescheids- und Bauanträge stellen können. Der Gesetzgeber benutzt u.a. aus diesem Grunde auch das Wort Bauherr/in und stellt im § 78 Abs. 4 LBO klar, dass eine Baugenehmigung unbeschadet der privaten Rechte Dritter (also beispielsweise der privaten Rechte der Grundstückseigentümer) erteilt wird (siehe unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P78.htm ).

Natürlich können Sie nach der Überlassung des Grundstücks an Ihre Tochter auf dem Grundstück bauen. Das Wohnhaus wird dann aber wesentlicher Bestandteil des Grundstücks mit der Folge, dass Ihre Tochter als Grundstückseigentümerin auch Eigentümerin des Hauses wird (vgl. §§ 946 und 94 BGB unter http://dejure.org/gesetze/BGB/946.html und http://dejure.org/gesetze/BGB/94.html ). Einzelheiten dazu wird Ihnen sicherlich der Notar erläutern.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 28.12.2006 um 11:08:50 von Jens Bebensee.