Thema: Umbau an Bestand im Außenbereich

Wir möchten/müssen einen Teil unseres Hauses sanieren/umbauen und wollen dazu 2 Außenwände + Dach komplett erneuern
Wir würden gerne den Kubus ändern. (kleinere Grundfläche, dafür so hoch wie der Rest des Hauses).

Unser Haus (früher Meierei/Mühle) Bj. 1891 steht im Außenbereich. Der Flächennutzungsplan sagt: landwirtschaftliche Fläche
In der Nachbarschaft sind viele weitere Wohnhäuser.

Das Haus hat zur Zeit eine Wohn/Nutzfläche von knapp 450 qm. Den Umbau betreffen ca. 120 qm
Das Haus ist seit 1997 in unserem Besitz und wird ausschließlich von uns privat bewohnt.
Das Haus ist natürlich seit Jahren voll erschlossen (Gas, Wasser, Abwsasser, Strom etc.)

Der Meierei bzw. Mühlenbetrieb wurde vor vielen Jahren eingestellt. Laut Bauamt liegt keine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken vor. Allerdings wurde bereits in der Baugenehmigung von 1891 eine Wohnung für den Müller beantragt und genehmigt.

Frage:
1) Welche Voraussetzungen/Umstände müßten geschaffen werden, um den Umbau genehmigungsfähig zu machen?
2) Genügt die Änderung vom F-Plan? Hilft ggf eine "Satzung der Gemeinde"? Wie müßte die aussehen?
3) Kann das Bauamt uns tatsächlich vorschreiben eine alte, marode feuchte Wand stehen zu lassen?
4) Verlieren wir bei Ersatz durch eine neue Wand (an gleicher Stelle) den Bestandschutz?

Über eine Info wäre ich sehr dankbar
Gruss Karin

Hallo Karin,

obwohl Sie die Lage Ihres Grundstücks, das Gebäude und die geplanten Baumaßnahmen schon recht umfangreich beschrieben haben, lassen sich Ihre Fragen leider nicht mit der erforderlichen Klarheit beantworten. Gerade für solche Probleme hat der Landesgesetzgeber im § 72 das Instrument der Bauvoranfrage eingeführt (vgl. http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P72.htm und http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=75 ), mit der regelmäßig auch noch ggf. erforderliche Bauvorlagen einzureichen sind (siehe http://sh.juris.de/sh/BauVorlVO_SH_P10.htm ).


Sollte Ihr Grundstück tatsächlich im Außenbereich liegen, lässt sich städtebaulich zu Ihrer Anfrage dennoch folgendes sagen:

Die Maßnahmen sind mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit baugenehmigungspflichtig, denn Sie würden voraussichtlich so massiv in die Statik eingreifen, dass diese neu gerechnet werden müsste; die Grenzen der baugenehmigungs- und anzeigefreien Instandhaltungsarbeiten im Sinne des § 69 Abs. 4 und Abs. 1 Nr. 17 der Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein – LBO – wären damit also erheblich überschritten (vgl. http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P69.htm ). Damit würde gleichzeitig ein möglicherweise zuzubilligender Bestandsschutz (Erläuterungen siehe unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=13 ) untergehen.

Eine Privilegierung, d.h. eine bevorrechtigte Zulassung nach § 35 Abs. 1 des Baugesetzbuchs – BauGB – (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ) dürfte hier wohl kaum in Betracht kommen.

Als sonstiges Vorhaben wird es voraussichtlich öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigen.

Erheblicher Aufklärungsbedarf besteht aus meiner Sicht für die Klärung der Frage, ob Ihr Vorhaben möglicherweise unter eine der erleichternden Bestimmungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB fällt. Diese Regelungen knüpfen nämlich an einen legal vorhandenen (vgl. Nrn. 1, 2 und 4 bis 6) oder vorhanden gewesenen (vgl. Nr. 3) Baubestand an.

Näher zu untersuchen wären hier wahrscheinlich § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 BauGB.


Ich kann Ihnen daher nur empfehlen, zunächst die zuständige Bauaufsicht aufzusuchen und sich beraten zu lassen (siehe http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=83 ). Sie sollten alle Dokumente, die Sie von der baulichen Anlage, zu dem Gespräch mitnehmen, insbesondere – falls vorhanden - Baugenehmigungen und genehmigte Bauvorlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten). Evtl. wird Ihnen der/die zuständige Sachbearbeiter/in raten, über die Stadt bzw. Gemeinde eine Bauvoranfrage einzureichen.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 13.10.2006 um 11:22:08 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,
vielen Dank für die super schnelle + informative Antwort. Vorbildlich, dies gibt mir den Glauben an unsere Bürokratie wieder...

Ja, Priviligiert sind wir leider nicht. Das Vorhaben könnte man nur als "begünstigt" bezeichnen.

Zu : "Als sonstiges Vorhaben wird es voraussichtlich öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigen."
Frage: Welche könnten das sein? Wie gesagt der F-Plan wird jetzt von "landwirtschaftliche Fläche" zu "Wohnbaufläche" von der Gemeinde geändert.

Geständnis: Eine (Ihre) Beratung würden wir gerne in Anspruch nehmen, leider liegt unsere Gemeinde nicht im Kreis Storman. Dürften wir die Bauberatung in Anspruch nehmen, auch wenn wir nicht im Kreis Storman wohnen?

Gruss
Karin

Hallo Karin,

auch Ihnen vielen Dank für die netten Worte ...

Nach den Zielsetzungen des § 35 BauGB soll der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden, die nicht – wie beispielsweise die privilegierten Vorhaben nach Absatz 1 - seinem Wesen oder seiner Funktion dienen (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=122 ).

Deshalb enthält § 35 Abs. 3 BauGB keine allgemeine Definition, sondern nur eine beispielhafte Aufzählung der öffentlichen Belange, bei deren Beeinträchtigung ein sonstiges , (d.h. nicht privilegiertes) Vorhaben nicht ausgeführt werden darf. In der Praxis bedeutsam sind im Regelfall die Darstellungen eines Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB), schädliche Umwelteinwirkungen durch oder auf ein Vorhaben (Nr. 3), Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die natürliche Eigenart der Landschaft (Nr. 5) und vor allem die mit Nr. 7 umschriebene Verhinderung unorganischer Siedlungsstrukturen und der planlosen Zersiedlung des Außenbereichs (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=6&bid=73 ).

Übrigens ist bei Anwendung des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB eine Kompensation der öffentlichen Belange nicht in der Weise möglich, dass Nachteile gegen Vorteile aufgerechnet werden. In Ihrem Falle würde also die Änderung der Darstellungen des Flächennutzungsplans von „Fläche für die Landwirtschaft“ in „Wohnbaufläche“ wahrscheinlich noch keine Zulässigkeit Ihrer Baumaßnahmen bewirken.

Ein Flächennutzungsplan ist lediglich ein vorbereitender Bauleitplan (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=2&bid=44 ), der die Grundlage für die dann regelmäßig folgende verbindliche Bauleitplanung bildet (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bid=39 ). Vielleicht geht die Gemeinde ja auch den zweiten Schritt ...


Abschließend muss ich Ihr wiedergewonnenes Vertrauen in unsere Bürokratie doch etwas trüben: Wenn Ihr Grundstück nicht in unserem Zuständigkeitsbereich liegt (siehe http://www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/bau/bauaufsicht.html ), kann ich Ihnen leider keine Bauberatung anbieten, weil uns die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen (wie beispielsweise Pläne) fehlen und dies auch nicht zu unserem Aufgabenspektrum gehört. Die Grenze von der Bau- zur Rechtsberatung könnte bei so einer Aktion leicht überschritten werden; Meinungsverschiedenheiten oder Konflikte mit der eigentlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde wären unter Umständen die Folge.

In der Vergangenheit sollte ich bereits schon einmal einen Bauherrn bei einem Konflikt mit der Bauaufsicht unterstützen. Auch in dem Fall musste ich ähnlich wie jetzt reagieren (vgl. unser Forum auf Seite 3, Stichwort „Landkreis Lahn-Dill“).

In der Hoffnung auf Ihr Verständnis
und mit freundlichen Grüßen
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,
selbsverständlich habe ich Verständnis dafür, dass Sie nicht in die Zuständigkeit anderer Bauämter eingreifen möchten.
Leider läßt aber die sehr schwammige Formulierung in §35 dem Bauamt sehr viel Spielraum zur Interpretation und gibt einem Bauherrn keinerlei Rechtssicherheit.
Die Entscheidung wird an dieser Stelle einem Sachbearbeiter (evtl. noch dem zuständigen Leiter) überlassen. Wenn dies den Interessen des Bauhern entgegensteht (was ja meist der Fall ist) bleibt dem Bauherrn nur gerichtliche Schritte einzuleiten. (dem Widerspruch gegen einen negativen Bescheid vom Bauamt Pinneberg wurde bisher nur in 3% aller Fälle stattgegeben). Eine Beratung hat trotz merhrfacher Anfrage (auch vom Architekten) nie stattgefunden, mit dem Hinweis im Außenbreich ist das Bauen grundsätzlich nicht zulässig. Auch der Hinweis das das Haus bereits schon steht nützte nichts. Das zum Thema Bürokratie und "die Behörde als Dienstleister".

Ihr Forum empfinde ich daher als eine wichtige Einrichtung und großen Schritt in die richtige Richtung, denn Sie gibt dem interessierten Bürger (in diesem Fall mir) die Chance sich unbürokratisch, unkompliziert und schnell Informationen zu beschaffen und offene Fragen zu klären.
Der nächste Schritt sollte sein eine Art Schiedsstelle einzurichten (ähnlich wie von der Kfz-Innung bei Differenzen z.B. mit der Werkstatt) mit Fachleuten aus verschiedenen (!) Kreisen, evtl. Juristen und Mediatoren. Um dem Bürger die Chance einzuräumen, ohne langjähriges teures Gerichtsverfahren sein Anliegen vorzutragen und gemeinsam eine Lösung/Kompromiß zu finden.

Im Moment fühle ich mich ohnmächtig und bestraft durch die Zuständigkeit eines bestimmten Amtes und deren persönlichen Ansichten/Interpretationen. Würde unser Haus 20 km weiter stehen, wäre vielleicht alles ganz anders....

Nochmals vielen Dank für Ihre Mühe!
Der Schritt zum Anwalt bleibt uns wohl nicht erspart.
Mit freundlichen Grüßen
Karin