Hallo Fredi,
ein Altenteilerwohnhaus ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich nur zulässig, wenn es einem landwirtschaftlichen Betrieb „dient“.
Das „Dienen“ ist nach der Rechtsprechung dann zu bejahen, wenn ein „vernünftiger Landwirt“ dieses Gebäude an etwa dem gleichen Standort mit gleichem Bauvolumen und gleicher Nutzung erstellen würde: Man stellt also auf einen „Dritten“ – und nicht unbedingt auf den Antragsteller oder die Antragstellerin - ab.
Ein Altenteilerwohnhaus soll dem scheidenden bzw. früheren Betriebsinhaber (Altenteiler) nach Übergabe des Betriebs als Wohnung dienen. Diese Wohnraumversorgung gehört zum Bestandteil der allgemeinen Altersversorgung des Altenteilers. Sie erleichtert damit auch den notwendigen Generationswechsel in der Landwirtschaft.
Der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat in seinem Beschluss vom 19.07.1994 – 4 B 147/94 – entschieden, dass für die Frage der Angemessenheit der Wohnungsgröße einer einem landwirtschaftlichen Betrieb "dienenden" Landarbeiterwohnung (Werkwohnung) als Anhaltspunkt auch auf das II. Wohnungsbaugesetz zurückgegriffen werden könne. Der Beschluss ist beispielsweise veröffentlicht unter ->
https://www.jurion.de/Urteile/BVerwG/1994-07-19/4-B-147_94 ; er kann auch für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Altenteilerwohnhauses herangezogen werden.
Das II. Wohnungsbaugesetz galt zwar nur bis zum 31.12.2001, allerdings werden die in diesem Gesetz enthaltenen Grenzen für die damalige Förderungsfähigkeit beispielsweise immer noch für die Beurteilung herangezogen, ob die bauliche Erweiterung eines Wohngebäudes im Außenbereich nach noch unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse „angemessen“ ist
(vgl. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe b BauGB und Beiträge in diesem Forum unter
->
http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/93/0/?SID=fab9a617e0116002b61914e7f3c1b193
und
->
http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/2315/0/?SID=fab9a617e0116002b61914e7f3c1b193 )
§ 39 des II. Wohnungsbaugesetzes lautete:
„…§ 39 Wohnungsgrößen
(1) Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von angemessen großen Wohnungen innerhalb der nachstehenden Grenzen gefördert werden:
1. Familienheime mit nur einer Wohnung 130 qm,
2. Familienheime mit zwei Wohnungen 200 qm,
3. eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen 120 qm,
4. andere Wohnungen in der Regel 90 qm.
Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen darf keine der Wohnungen die Wohnfläche von 130 Quadratmeter übersteigen. Die zweite Wohnung darf nur als abgeschlossene Wohnung gefördert werden.
(2) Eine Überschreitung der in Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 und Satz 2 genannten Wohnflächengrenzen ist zulässig,
1. soweit die Mehrfläche zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als vier Personen erforderlich ist, oder
2. soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der besonderen persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist, oder
3. soweit die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Bauplanung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung oder bei der Schließung von Baulücken durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist.
(3) Die für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörden oder die von ihnen bestimmten Stellen können die Wohnflächengrenzen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 und Satz 2 herabsetzen und über Absatz 2 hinaus Überschreitungen für vergleichbare Fallgruppen zulassen.
(4) Soll ein durch Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung neugeschaffener Wohnraum der Vergrößerung einer vorhandenen Wohnung dienen, so ist bei der Ermittlung der Wohnflächengrenze die Wohnfläche der gesamten Wohnung zugrunde zu legen…“
§ 82 des II. Wohnungsbaugesetzes lautete:
„…§ 82 Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen
(1) Neugeschaffene Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1990 bezugsfertig geworden sind, sind als steuerbegünstigte Wohnungen anzuerkennen, wenn keine öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 zur Deckung der für den Bau dieser Wohnungen entstehenden Gesamtkosten oder zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder zur Deckung der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt sind. Voraussetzung ist, daß die Wohnungen die in § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 und Satz 2 bestimmten Wohnflächengrenzen um nicht mehr als 20 vom Hundert überschreiten.
(2) Eine Überschreitung der sich nach Absatz 1 ergebenden Wohnflächengrenzen ist zulässig,
a) wenn die Mehrfläche zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als vier Personen erforderlich ist oder
b) soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der besonderen persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist oder
c) soweit die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Bauplanung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung oder bei der Schließung von Baulücken durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist.
(3) Zur angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als vier Personen (Absatz 2 Buchstabe a) ist für jede weitere Person, die zu dem Haushalt gehört oder alsbald nach Fertigstellung des Bauvorhabens in den Haushalt aufgenommen werden soll, eine Mehrfläche bis zu 20 qm zulässig. Eine Verminderung der Personenzahl nach dem erstmaligen Bezug der Wohnung ist unschädlich. Das gleich gilt, wenn die Voraussetzungen für die Zubilligung einer Mehrfläche nach Absatz 2 Buchstabe b später wegfallen.
(4) Maßgebend für die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnungen sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Lagen die Voraussetzungen für eine Anerkennung nach den Absätzen 1 bis 3 im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nicht vor, so ist eine vom Eigentümer oder seinen Angehörigen selbst genutzte Wohnung nachträglich als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn die Voraussetzungen vor Ablauf von acht Jahren nach Bezugsfertigkeit infolge einer Erhöhung der Personenzahl des Haushalts erfüllt werden. Das gleiche gilt zugunsten des Erwerbers einer Wohnung, wenn bei ihm die Voraussetzungen für eine Anerkennung im Zeitpunkt des Erwerbs, jedoch nicht später als acht Jahre nach Bezugsfertigkeit vorliegen.
(5) Die Vorschriften des § 39 Abs. 3 und 4 finden Anwendung.
(6) Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sind als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient….“
Auf die 156 m² für eine Wohnung kommt man, wenn man die Flächen des § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 (= 130 m²) und des § 82 Abs. 1 Satz 2 (Überschreitung der Wohnflächengrenze um bis zu 20% = 26 m²) des bis zum 31.12.2001 gültigen II. Wohnungsbaugesetzes addiert.
Die 108 m² hat die Bauaufsichtsbehörde vermutllich auf dem gleichen Weg ermittelt, dabei aber für jede Wohnung jeweils die Regelung des § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 (= 90 m² + 20%) zugrunde gelegt.
Weitere Fragen dazu sollten Sie an die Behörde richten, die über den Antrag zu befinden hat.
Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee
