Thema: Dachgeschossausbau / außerdem Gartenbaubetrieb

Guten Morgen,

zunächst vielen Dank für dieses informative Forum.

Es geht um ein von mehreren Geschwistern geerbtes Grundstück in Schleswig Holstein (im Außenbereich), bestehend aus einer Gärtnerei (diese wird allerdings nicht mehr aktiv als solche genutzt, eine offizielle Aufgabe gab es jedoch nicht) und 2 Einfamilien-Wohnhäusern. Das eine EFH wurde und wird von den Eigentümern/Erben selbst bewohnt, das zweite EFH ist vermietet (frühere Betriebswohnung, Nutzungsänderung würde vor Jahren offenbar genehmigt).
Das Dachgeschoss des selbst bewohnten Einfamilienhauses wurde 1993 ausgebaut (zwei Zimmer, ein Abstellraum), dabei wurde eine Gaube erweitert, eine zweite neu errichtet. Inwieweit ist das in Schleswig-Holstein genehmigungspflichtig? Ich kann über eine Genehmigung keinerlei Unterlagen finden. Kann man den Umbau ggf. nachträglich genehmigen lassen? Oder droht schlimmstenfalls eine Rückbauauflage?

Unklarheit besteht über die Frage, was man mit dem Grundstück insgesamt machen kann.
Wäre z.B. bei Wiederaufnahme der gärtnerischen Tätigkeit der Bau weiterer Betriebswohnungen grundsätzlich zulässig?
Ist eine Teilung des Grundstücks in der Regel möglich, so dass die EFH ggf. getrennt veräußert werden könnten (in Hinblick auf http://dejure.org/gesetze/BauGB/19.html) ?
Wirken sich steuerliche Handlungen baurechtlich aus (die beiden EFH und Teile des Betriebsgrundstücks ohne Betriebsgebäude wurden steuerlich (nur hinsichtlich der Einkommensteuer) vor Jahren vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt)?

Über eine Einschätzung würde ich mich freuen, vielen Dank!

Guten Morgen Birger,

der Ausbau des Dachgeschosses des selbst bewohnten Einfamilienhauses wird allein deshalb baugenehmigungspflichtig gewesen sein, weil neue Aufenthaltsräume geschaffen wurden. Wenn mit der Erweiterung der bestehenden und Errichtung der neuen Dachgaube ein Eingriff in die Statik verbunden war (wovon ich einmal ausgehe) war ein zweiter Tatbestand gegeben, der eine Baugenehmigungspflicht auslöste.

Ich kann mir kaum vorstellen, dass die Änderung des privilegierten Gebäudes (wenn es denn 1993 tatsächlich noch dem Betrieb diente) aus bauplanungsrechtlicher Sicht hätte abgelehnt werden müssen. Auch bei einer Erweiterung nicht (mehr) privilegiert genutzter Wohngebäude gab und gibt es Erleichterungen (vgl. den heutigen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB).

Aus bauordnungsrechtlicher Sicht musste und muss beispielsweise die Treppe zum Dachgeschoss als erster Rettungsweg zur Erschließung von Aufenthaltsräumen auch geeignet sein.
Das Fenster, das als zweiter Rettungsweg aus dem Dachgeschoss dient/e, muss/te eine Größe von 0,90 m x 1,20 m (lichtes Maß) haben und darf/durfte nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. Wenn das Fenster in einer Dachschräge oder im Dachaufbau liegt, darf/durfte seine Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1 m entfernt sein. Diese Maßangaben stellen sicher,dass die Feuerwehr im Falle eines Brandes die Person, die sich noch im Dachgeschoss aufhält und nicht mehr über die Treppe fliehen kann, über eine Leiter retten kann.


Die Frage, was man mit dem Grundstück insgesamt machen kann, lässt sich ohne weitere Details nicht verlässlich beantworten.

Sie sollten konkreter formulieren, was genau man vorhat, und zu diesem konkreten Vorhaben dann (über die Stadt-, Gemeinde- oder Amtsverwaltung) der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einen Vorbescheidsantrag vorlegen (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ). Dies schafft für alle Beteiligten Rechtssicherheit. Die Gebühren, die für einen positiven Vorbescheid anfallen, werden außerdem zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet.

Meine grobes Statement:
- Die Zulässigkeit des Baus weiterer Betriebswohnungen sehe ich kritisch.
- Eine Grundstücksteilung ist bauaufsichtlich nicht genehmigungspflichtig. Möglicherweise besteht aber eine Baulast, die dies verhindert, und die gelöscht werden könnte, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht.
- Steuerliche Handlungen können sich baurechtlich auswirken und umgekehrt. Nach Abschnitt 3.3.17 des Organisations- und Verfahrenserlasses haben die Bauaufsichtsbehörden die Finanzämter über Baugenehmigungen und durchgeführte Verfahren der Genehmigungsfreistellung in geeigneter Weise zu unterrichten )siehe -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=VVSH-2130.88-0001&psml=bsshoprod.psml&max=true ).

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee