Thema: Abstandsflächen auf "Gartenland"

In einem Wohngebiet, Paragraph 34 BauGB wurde ein Grundstück an einen neuen Eigentümer verkauft.
Dieser hat das Flurstücke hinter dem Grundstück von der Stadt ebenfalls erworben.
Dieses Flurstück ist im Flächennutzungsplan keiner Nutzung, lediglich dem Stadtgebiet zugeordnet.
Nun will der neue Eigentümer das vorhandene EFH vorne an der Straße abreißen und das neue Haus direkt auf der Grundstücksgrenze zu dem hinten erworbenen Flurstück bauen, im OG sogar überbauen, so dass die Abstandsflächen auf dem hinteren Flurstück (kein Bauland) nachweisen werden müssen.
Ist dies zulässig?
Sonst ist kein Gebäude derart im hinteren Bereich gebaut. Wie ist hier das Einfügegebot eingehalten?

Hallo Lars,

hier stehen eigentlich zwei Fragen im Raum, von denen ich nur eine beantworten kann.

Die erste Frage ist, ob sich das neue EFH hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dazu kann ich ohne detaillierte Kenntnis der Örtlichkeit keine verlässliche Auskunft geben. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann sich nämlich auch ein Vorhaben, das den durch die vorhandene gebildeten Rahmen überschreitet, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das ist dann der Fall, wenn es keine sogenannten bodenrechtlich beachtlichen Spannungen auslöst bzw. bereits vorhandene Spannungen nicht weiter erhöht (siehe z. B. -> http://www.bverwg.de/entscheidungen/pdf/160609B4B50.08.0.pdf ).

Diese Frage sollten Sie also mit dem/der zuständigen Sachbearbeiter/in der Bauaufsichtsbehörde erörtern.


Die zweite Frage ist, ob eine rückwärtige „Grenzbebauung“ im Hinblick auf Abstandflächen möglich ist.

Wenn sich das Vorhaben einfügt, ist dies möglich. Bilden die beiden Flurstücke grundbuchrechtlich ein Grundstück (das ist der Fall, wenn sie auf einem Grundbuchblatt unter einer Bestandsverzeichnisnummer eingetragen sind), muss nichts veranlasst werden, weil es dann keine Grundstücksgrenze gibt. Haben wir es mit zwei Grundstücken zu tun, müssten die fehlenden Abstandflächen wohl per Baulast (vgl. § 80 LBO) auf das Nachbargrundstück übertragen werden.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Vielen Dank, Herr Bebensee.

Lassen sich die Abstandsflächen (per Baulast) auch auf das rückwärtige Grundstück übertragen, wenn das rückwärtige Grundstück Landschaftsschutzgebiet ist?

Hallo Lars,

keine Ursache.

Die Frage, ob sich die Abstandsflächen (per Baulast) auch auf das rückwärtige Grundstück übertragen lassen, wenn das rückwärtige Grundstück Landschaftsschutzgebiet ist, kann ich Ihnen leider auch nicht verlässlich beantworten. Sollte die rückwärtige Grenzwand praktisch direkt auf der Landschaftsschutzgrenze liegen, hätte ich jedenfalls Zweifel.

Im Grunde richtet sich eigentlich alles nach der Beantwortung folgender Vorfragen:

1.) Liegt die Fläche, auf der das EFH errichtet werden soll, noch im Innenbereich oder bereits im Außenbereich?

2.) Wenn die Fläche (im für Sie tendenziell günstigsten Fall) noch im Innenbereich liegt:
Fügt sich das EFH u. a. hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein?


Bei einem Standort direkt am Landschaftsschutzgebiet bestünden zumindest Zweifel, ob die Fläche noch im Innenbereich liegt und – wenn ja – ob sich das EFH u. a. hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.


Ohne eine Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde würde ich hier keine Machbarkeitsprognose wagen.

Mein Tipp:
Sie sollten eine Bauvoranfrage stellen, deren Beantwortung Ihnen entweder in die eine oder in die andere Richtung Rechtssicherheit verschaffen würde (zur Bauvoranfrage siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ).


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Großartig, wie schnell und aussagekräftige Sie `unsere`Fragen immer beantworten.

ich möchte die Vorfragen noch beantworten:
1.) die Fläche auf der das EFH errichtet werden soll liegt im 34er Bereich. Das rückwärtige Flurstück des Landschaftschutzgebietes ist im F-Plan nicht gekennzeichnet lediglich als Stadtgebiet, müsste somit 35er Bereich sein, oder? Somit, würde ich einschätzen, dass man Baulasten nicht in den 35er Bereich abtragen kann.

2.) ansonsten (abgesehen von der grenzständigen Lage, ohne Beachtung jeglicher Baufluchten) fügt sich die Planung leider von der bebauten Grundstücksfläche ein.

Hallo Lars,

ich möchte zur Vermeidung von Missverständnissen noch klarstellen, dass die Frage, ob eine zur Bebauung vorgesehene Fläche noch innerhalb eines im Zusammenhang „bebauten“ Ortsteils liegt, nicht vom Flächennutzungsplan „beantwortet“ wird.

Der F-Plan ist ein (nicht parzellenscharfer) vorbereitender Bauleitplan; er stellt lediglich Flächen oder Gebiete dar, keine „Baugrenzen für Hauptnutzungen“. Diese Flächen oder Gebiete erstrecken sich mitunter bis in eine Tiefe von 50 m oder mehr – gemessen von der öffentlichen Verkehrsfläche – in rückwärtige Grundstücksbereiche hinein; sie beinhalten praktisch eine (für Hauptanlagen, wie Wohngebäude gedachte) überbaubare Grundstücksfläche zuzüglich einer angemessenen Tiefe eines Hausgartens (in dem beispielsweise Nebenanlagen Platz finden könnten). Es gibt aber auch Fälle, in denen der rückwärtige Grundstücksbereich – obgleich im F-Plan als Baufläche oder Baugebiet dargestellt – bereits im Außenbereich liegt.

Ob eine rückwärtige Fläche noch mit einer Hauptnutzung bebaut werden darf, richtet sich nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung, wobei mit „Bebauung“ im Regelfall nur Bauwerke gemeint sind, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.


Rechtsprechung des 4. Revisionssenats des Bundesverwaltungsgerichts:

Beschl. v. 02.03.200 – 4 B 15.00 –
in BRS 63 Nr. 99
oder unter -> https://www.jurion.de/Urteile/BVerwG/2000-03-02/4-B-15_00 ;

Beschl. v. 02.04.2007 – 4 B 7.07 –
unter -> http://www.bverwg.de/entscheidungen/pdf/020407B4B7.07.0.pdf ;

Beschl. v. 16.06.2009 – 4 B 50.08 -
unter -> http://www.bverwg.de/entscheidungen/pdf/160609B4B50.08.0.pdf ;

Beschl. v. 01.09.2010 – 4 B 21.10 –
unter -> http://www.bverwg.de/entscheidungen/pdf/010910B4B21.10.0.pdf .


Ihre Einschätzung, dass man Baulasten nicht in den Außenbereich abtragen kann, kann man nicht so pauschal teilen.

Baulasten gehören dem Landesrecht an. Sie können eingetragen werden, wenn das Landesrecht dies hergibt.

Für das Bundesrecht – und damit auch das BauGB und die BauNVO – gilt im Prinzip folgendes: Nur wenn es (auch) eine bundesrechtliche Ermächtigung gibt (wie beispielsweise den § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB), lässt sich mit dem landesrechtlichen Instrument der Baulast arbeiten.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


---
Zuletzt geändert am 27.03.2014 um 11:41:32 von Jens Bebensee.