Thema: Gewerbeabmeldung im Außenbereich

Hallo Herr Bebensee,

Das Lob bzgl. ihrer vorbildlichen und transparenten Arbeit können Sie wahrscheinlich nicht mehr hören :)

Folgende Frage meinerseits:

Wir besitzen ein großes Haus auf dem Lande (Außenbereich), welches aus 2 Wohungen besteht. Zusätzlich exisitiert hier eine Gewerbefläche, welche derzeit ungenutzt ist.

Es soll auch kein weiteres Gewerbe betrieben werden, ein Raum soll als Büro verwendet werden.

Wie sieht das für Privatleute aus, darf die Gewerbefläche als Lagerraum, Freizeitfläche verwendet werden?

Wohnraum mit Küche ist nicht geplant.

Einen genehmigten Anbau abzureissen, nur weil kein Gewerbe mehr betrieben wird kann doch nicht verlangt werden?

Fragen über Fragen....

Hallo Ex-Gewerbetreibender,

um Rechtssicherheit zu erhalten, sollten Sie die Sache im Rahmen einer Bauvoranfrage klären lassen (siehe -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ).

Hier eine grobe Einschätzung:

Zunächst einmal gehe ich davon aus, dass

a) die beiden Wohnungen einmal zulässigerweise entstanden, also mit dieser Nutzung bauaufsichtlich genehmigt worden und seitdem nicht verändert worden sind,

b) die beschriebene „Gewerbefläche“ keine Fläche (etwa in Form eines Lagerplatzes), sondern ein Raum innerhalb des Gebäudes ist, und ebenfalls einmal zulässigerweise entstanden und seitdem nicht anderweitig genutzt worden ist.


Unter diesen Annahmen planen Sie jetzt eine Nutzungsänderung (also ein Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 Baugesetzbuch –BauGB-, siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/29.html ), die formalrechtlich praktisch so zu beurteilen ist wie ein Abbruch der vorhandenen Anlage und ein Neubau einer Anlage mit einer anderen (der von Ihnen geplanten) Nutzung.

Die Nutzungsänderung ist ein „sonstiges Vorhaben“, das nur zulässig ist, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden (vgl. § 35 Abs. 2 und 3 BauGB unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ). Normalerweise werden öffentliche Belange, die in dem § 35 Abs. 3 BauGB beispielsweise aufgelistet sind, beeinträchtigt.

Weil das so ist, hat der Bundesgesetzgeber für die sogenannten begünstigten Vorhaben, also solche, die an einen bereits vorhandenen oder vorhanden gewesenen Bestand anknüpfen, Erleichterungen geschaffen, indem er ganz bestimmte öffentliche Belange für unbeachtlich erklärt hat (siehe im Einzelnen § 35 Abs. 4 BauGB). Dass Ihr Vorhaben darunter fallen könnte, vermag ich auf Anhieb nicht zu erkennen.

Eine Nutzungsänderung, die sich innerhalb des Gebäudebestandes bewegt, wie etwa die Einrichtung eines Büros für eine freiberuflich tätige Person (vgl. § 13 der nicht im Außenbereich anzuwendenden BauNVO) dürfte wohl eher keine öffentlichen Belange beeinträchtigen.

Ein Abbruch eines Gebäudes, das ehemals gewerblichen Zwecken diente, nun aber für diese Zwecke nicht mehr benötigt wird, ist aus den bereits im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung genannten Gründen nicht schlichtweg ausgeschlossen. Schauen Sie sich dazu einmal den § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB genauer an.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo,

Ich habe das Objekt vor 1 Jahr gekauft.
So wie Sie das schreiben bin ich quasi gezwungen, ein Gewerbe in den Räumlichkeiten zu betreiben? Andernfalls würde ich die Räume einfach leerstehen lassen.

Die beiden angesprochenen Wohnungen sind genehmigt.

Meine Frage rührt daher, dass es sich hier um ein ehemaliges landwirtschaftlich genutzes Gebäude handelt, welches an diesem Haus angebaut ist. Eine Nutzungsänderung für das Gewerbe erfolgte 1998. Nach einem größeren Schaden 2008 wurde alles komplett neu aufgebaut, jedoch in einer solchen Einheit, dass ein Abbruch der Gewerbefläche die praktische Nicht-Nutzbarkeit der Wohnung im ersten Geschoss zur Folge haette. Auch würde nur ein Teil abgerissen werden können, da ansonsten die obere Wohnung ja "herunterfallen" würde :)

In einem solchen Fall muss es doch Lösungen zum Wohle der Bewohner geben? Auch dachte ich, dass ein Abriss nur möglich wäre, wenn bestimmte Punkte zutreffen. Da das Gebäude allerdings in baurechtlicher Hinsicht genehmigt wurde kann es doch nicht sein, mit einer solchen Maßnahme belegt zu werden?

Hallo Ex-Gewerbetreibender,

ich wollte Sie nicht verunsichern…

Klarheit wird Ihnen – wie ich bereits im ersten Satz meiner Antwort vom 31.08.2013 angedeutet habe- beispielsweise das Ergebnis einer Bauvoranfrage bringen.

Dass die eine genehmigte Wohnung ohne die ehemalige Gewerbefläche gar nicht genutzt werden könnte, ging aus Ihrer Beschreibung nicht hervor. Ich gehe deshalb nicht davon aus, dass man Sie auffordern wird, das Gebäude abzubrechen.

Mit der damaligen Nutzungsänderung, die vermutlich als begünstigtes Vorhaben auf der Grundlage des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB genehmigt worden sein dürfte, wurde das ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude entprivilegiert und zu einem “sonstigen Vorhaben“ im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB.

Was das für ein Schaden im Jahre 2008 gewesen ist, lässt sich Ihrer Beschreibung nicht entnehmen. Möglicherweise ist der Schaden durch ein außergewöhnliches Ereignis entstanden mit der positiven Folge, dass der Wiederaufbau auf den Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 (in Verbindung mit Satz 2) BauGB gestützt werden konnte.

Fakt ist jedenfalls, dass eine einmal erteilte Baugenehmigung für eine Anlage ihren Standort, ihr Bauvolumen und ihre Funktion (Nutzung) abdeckt. Eine Veränderung eines der drei Merkmale löst eine neue Baugenehmigungspflicht aus (vgl. auch Ausführungen unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=13 ).

Lösungen „zum Wohne der Bewohner“ bieten aus dem Blickwinkel des öffentlichen Baurechts für den Außenbereich beispielsweise die Nummern 1 bis 6 des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee




---
Zuletzt geändert am 03.09.2013 um 12:39:18 von Jens Bebensee.