Thema: Erwerb einer Immobilie im Aussenbereich - was sollte im Voraus geklärt werden?

Sehr geehrter Herr Bebensee,

erst einmal vielen Dank für Ihr informatives Forum!

Bei meiner Frage geht es um den Erwerb einer Immobilie im Aussenbereich. Es handelt sich um ein Gebäude (ehemalige Mühle) aus dem 19. Jahrhundert und einem Garagen-Nebenbau (neueren Datums), sowie eine Art überdachter Unterstand (Stahlkonstruktion mit Dach). Zusätzlich wurde der Aussenbereich/umliegende Wald als Weltkulturerbe benannt. Der Besitzer hat die Immobilie vor ca. 10 Jahren erworben und eine Innensanierung begonnen und möchte laut eigenen Aussagen die Immobilie aus privaten Gründen veräussern. Die Immobilie ist im Moment noch ohne Heizung, nicht vollständig saniert etc., wurde also in den letzten 10 Jahren nicht bewohnt. Vorher wurde die Immobilie laut Aussage als Wohnhaus genutzt - Akten hierzu liegen uns zu diesem Zeitpunkt nicht vor.

Im Falle eines Erwerbs würden wir das Haus als Wohnhaus mit Hauptwohnsitz nutzen. Zudem würden wir den Garagen-Nebenbau als Gewerbefläche (kleines Büro, Lager, Produktionsfläche) nutzen. Den überdachten Unterstand würden wir ebenfalls belassen.

Folgende Sanierungsmassnahmen würden weiterhin auf uns zukommen
- Erneuerung und Dämmung des Daches
- Erneuerung der Zwischenwände und -decken und Innendämmung der Aussenwänder
- Installation einer Heizung
- Einbau von Küche und Badezimmern
- Anbau eines Aussenbalkons/Terasse
- Verlegung von Wasserleitung und Heizung zum Nebenbau
- Einbau von Fenstern im Wohnhaus und Nebenbau

Welche Unterlagen/Akten/Auskünfte sollten wir Ihrer Erfahrung nach vor dem Erwerb vom Besitzer anfordern, so dass es später bezüglich der Nutzung und der Sanierung nicht zu unangenehmen Überraschungen kommt? Was sollten wir hierbei beachten?

Erfordert der Innenausbau ebenfalls einer Baugenehmigung?

Besteht die Gefahr, dass bereits vorgenommene bauliche Änderungen vom derzeitigen Besitzer ohne Genehmigung vorgenommen wurden und wir dafür haften müssten (bzw. die Gemeine verlangen kann, dass diese rückgängig gemacht werden)?

Wie können wir uns vor dem Kauf absichern, so dass wir im Falle eines Erwerbs unser Vorhaben auch umsetzen können?

Besten Dank für Ihre Hilfe und herzliche Grüße

Hallo Herold,

willkommen im Forum.

Zu Ihren Fragen kann ich folgende Stellungnahme abgeben:


1.)
Sie sollten alle Unterlagen anfordern, die Sie bekommen können. Auch beim Fahrzeugkauf schaut man sich ja gerne die Reparaturrechungen und das Wartungsbuch des Verkäufers an...


2.)
Das kann ich Ihnen trotz Ihrer umfänglichen Schilderungen nicht genau beantworten – im Zweifel ja, insbesondere wenn Sie in die Statik eingreifen oder eine (andere) als die genehmigte (?) Nutuzung aufnehmen.


3.)
Ja!

Das Positive an (ehemaligen) Mühlen ist die begünstigende Regelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB, die selbst bei „aufgegebenen“ Gebäuden greift (siehe -> http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html ).


4.)
Richten Sie über die Gemeinde an die Bauaufsichtsbehörde einen Vorbescheidsantrag für das, was Sie vorhaben (siehe -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ). Eine positive Antwort ist ein „vorweggenommener Teil“ einer Baugenehmigung und schafft Rechtssicherheit.

Die Garage könnte Probleme bereiten (vgl. BVerwG, Urt. v, 12.03.1998 – 4 C 10/97 - unter -> http://www.fachdokumente.lubw.baden-wuerttemberg.de/servlet/is/199/?COMMAND=DisplayUrteil&FIS=199&OBJECT=3813&MODE=URT&RIGHTMENU=NO ).


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee