Thema: Außenbereich, Vermietung an priviligierten

Hallo in die Runde,

Wir beabsichtigen einen Resthof im Landschaftsschutzgebiet im Kreis Steinburg zu erwerben.

Es existiert keine Baugenehmigung. Die Gebäude, (Wohnhaus mit Heuboden und kleiner Tene, angebauten Kuhstall,

daran über Eck angebauten Geräte-Schuppen und ein daran anschließender Schweinestall), sind allerdings

nachweislich vor 1936 errichtet.

Der Zustand des Wohnhauses, erbaut 1908, ist mit sehr gut zu bezeichnen und wurde bis vor kurzem von der Besitzerin, die vor Ort

gebohren wurde, bewohnt.

Der Kuhstall, der in das Haupthaus bis an die Tenne hineingebaut wurde, steht nicht mehr ganz so gut dar. 2 der 3 Außenwende

müßten aufgrund schlechter Fundamente eigentlich neu aufgebaut werden, die 3. Wand kann mann durch nauträgliche

Stabilisierungsmaaßnahmen am Fundament retten. Die gemauerten Wände bezihen sich lädiglich auf das Erdgeschoss und sind ca.

3,2 m hoch.

Der darüberliegende Heuboden incl. Decke, Wände und Dach sind aus Holz und in einem sehr guten Zustand.

Der angränzende Geräteschuppen, für mich von großer Bedeutung, ist aus Holz und nicht mehr schön.

Man könnte das Dachgebälg größtenteils übernehmen, Stützen und Außenwände und Tore müssten aber eigentlich getauscht werden.

Er ist ca. 12x10 m groß, nicht höher als 4m.

Der Schweinestall kann so bleiben, müßte mal neu Verfugt werden und könnte weiter als Lageraum dienen.

Die Landwirtschaft wurde hier schon lange nicht mehr vom Eigentümer betrieben, aber vom Nachbarn.

Der Nachbar hat die angrenzende Weide gepachtet und die Stallungen t.w. und den Maschinenschuppen genutzt.

Jetzt meine Frage:

Ich würde gerne die Nebengebäude in einen guten Zstand versetzen, ohne etwas anzubauen oder äußerlich

gravierend zu verändern, um sie zu einem späteren Zeitpunkt privat zu nutzen. Ich denke das dazu statische Eingriffe

von Nöten sind. Kann ich

1. mich bei einer Bauvoranfrage auf eine Vermietung an eine priviligierte Peson berufen die die Gebäude in ihrem Zwecke nutzt,
um die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen ? Vielleicht mit einem längerem Pachtvertrag?

2. oder kann die jetzige Besitzerin die Reparaturen eher durchführen lassen als wir? Die Dame nutzt wie gesagt die Nebengebäude
nicht mehr selber und wohnt mitlerweile im Heim.

3. Wie sieht es generell mit dem Bestandschutz aus?
Auf dem Bauamt liegt nichts vor. Auf dem Katasteramt ist das Gebäude erst anfang der 50'er aufgenommen;
hier giebt es allerdings Karten vom vorherigen Gebäude, ca. 1906 abgebrannt. Hofstelle seit 1722 besiedelt, laut
(Ahnenverzeichniss) aus einem Buch.

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen, nette Grüße von Obelix

Hallo Obelix,

willkommen in der Runde.

Eigentlich ist ja der Kreis Steinburg der richtige Ansprechpartner für Ihre Fragen…

Nach meiner – hier also nicht unbedingt maßgeblichen - Einschätzung geht es in Ihrem Fall voraussichtlich in erster Linie nicht um die Frage, WER Baumaßnahmen an den Anlagen durchführen darf, sondern OB die Maßnahmen, die durchgeführt werden sollen, baurechtlich zulässig sind.

Der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012 können Sie die „Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung“ von Gebäuden entnehmen (siehe S. 44 unter -> http://www.bmvbs.de/cae/servlet/contentblob/93748/publicationFile/65510/wertermittlungsrichtlinien-sachwertrichtlinie.pdf ).

Keine Zweifel habe ich nach Ihren Schilderungen, dass das 1908 erbaute Wohnhaus weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Der Kuhstall dürfte keinen Bestandsschutz mehr genießen, weil die privilegierte Nutzung „…schon lange nicht mehr vom Eigentümer betrieben…“ wird und die Ersetzung der beiden Wände ohnehin derart in die Statik eingreifen werden, dass eine Nachrechung erforderlich sein wird (anders gesagt: es entstünde ein Neubau).

Für den nachweislich vor 1936 errichteten, 12 m x 10 m große Geräteschuppen aus Holz mit einer Höhe von unter 4 m gilt bei den Maßnahmen, die geplant sind, im Prinzip das Gleiche.

Für den nachweislich ebenfalls vor 1936 errichteten Schweinestall müsste man Belege haben, dass und wie lange er privilegiert genutzt worden ist.


Sie sollten Ihre Fragen zunächst in einem Bauberatungsgespräch erörtern und dann ggf. einen Vorbescheidsantrag stellen (siehe -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ).


Ein Landwirt, der seinen gesamten Betrieb verpachtet (also Hofstelle und landwirtschaftliche Nutzflächen) betreibt ein Gewerbe. Der Pächter des Gesamtbetriebes führt einen privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne der §§ 35 Abs. 1 Nr. 1 und 201 BauGB.

Ein Landwirt, der nur seine Flächen verpachtet, nicht aber seine Hofstelle, betreibt auch ein Gewerbe. In diesem Falle muss aber intensiv geprüft und geklärt werden, ob der Pächter einen privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb führt. Dabei kommt es natürlich auch auf die Dauer der Verpachtung an.

Landwirtschaftlich genutzte Bauvorhaben im Außenbereich müssen einem landwirtschaftlichen Betrieb auch „dienen“. Hierbei geht es um die funktionale Beziehung des Bauvorhabens zu dem Betrieb. Dahinter steckt natürlich auch der Grundgedanke der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs (vgl. § 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Bei der Prüfung des „Dienens“ stellt die Rechtsprechung darauf ab, ob ein „vernünftiger Landwirt“ ein solches Vorhaben mit gleichem Verwendungszweck, gleicher Ausstattung, gleicher Gestaltung und ähnlichem Standort errichten würde.

Der Eigentümer, der sich auf den Bestandsschutz beruft, trägt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich die Beweislast, denn er leitet aus der Vergangenheit ein Recht ab, das es ihm ermöglicht, sein mittlerweile baurechtswidriges Vorhaben gegen Eingriffe der Bauaufsicht zu schützen (BVerwG, Urt. v. 23.02.1979 – IV C 86.76 – BRS 35 Nr. 206 und Beschl. v. 05.08.1991 – 4 B 130.91 - ).


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee