Thema: Gemeinde stimmt Feriennutzung nicht zu

Guten Abend,

zuerst einmal ein dickes Lob an dieses informative Forum. Ich würde mich freuen, wenn ich zu meinem "Fall" auch ein paar Gedanken oder Anregungen bekommen könnte.

Ich interessiere mich für ein Grundstück (allerdings in MV). Lage im Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Ergänzend gibt es eine Innenbereichssatzung, die jedoch lediglich die Grenzen der im Zusammenhang bebauten Gebiete darstellt.

Der Verkäufer hat eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines kleinen MFH mit 4 Wohnungen zur Nutzung "als Wohnnutzung für Eigentümer oder Feriengäste" gestellt. Im Ergebnis ist das geplante Bauvorhaben teilweise zulässig. Lage, Größe und grober Kubatur des Gebäudes wurde zugestimmt, die Festsetzungen o.g. Innenbereichssatzung sind laut Vorbescheid zu beachten.

Aber: Die Gemeinde stimmt lediglich einer Wohnnutzung, nicht jedoch einer Feriennutzung zu. Diese Nutzungsmöglichkeit (=Vermietung einer FeWo) wäre jedoch zur Finanzierung des Vorhabens äußerst hilfreich.

Nun meine Frage: wie könnte ich bzw. was könnte aus Ihrer Erfahrung heraus die Gemeinde dazu bewegen, einer Feriennutzung doch zuzustimmen. Im Ort selbst (kleines Dorf mit ca. 200 Einwohnern) gibt es mindestens drei Anbieter von FeWos mit insgesamt ca. 6-10 Wohnungen/ Appartements/ Ferienhäusern.

Der Vorbescheid wurde 4 Monate und 1 Woche nach Einreichung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises ausgestellt, liegt hier evtl. eine Genehmigungsfiktion für die beantragte Nutzung vor ?

Anstelle der im Vorbescheid vorgesehenen vier Wohneinheiten würde ich in der Bestätigten Gebäudekubatur nur zwei errichten, könnte die ein Argument sein ?

Vielen Dank für interessante und zielführende Anregungen,
Malte

Hallo Malte,

vielen Dank für das Lob.

Für mich stellt sich in Ihrem Falle zunächst folgende Frage:
Wenn die Innenbereichssatzung „…lediglich die Grenzen der im Zusammenhang bebauten Gebiete darstellt…“ (das wäre eine Klarstellungssatzung nur nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB), warum steht dann im Vorbescheid, dass die Festsetzungen der Satzung zu beachten sind?

Hintergrund:
Nach § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB können in den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 (also Entwicklungssatzung und Einbeziehungs-/Ergänzungssatzung) einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. Zu solchen möglichen Festsetzungen gehört auch die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung, z.B. reines Wohngebiet (vgl. §§ 1 bis 11 BauNVO unter -> http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/baunvo/gesamt.pdf ).

Nun unterscheidet die BauNVO zwischen (reinen) Wohngebäuden (vgl. z. B. § 3 Abs. 2 BauNVO), Wochenendhäusern (vgl. § 10 Abs. 1 und 3 BauNVO) und Ferienhäusern (vgl. § 10 Abs. 1 und 4 BauNVO).

Deshalb müsste eigentlich aufgeklärt werden, ob und ggf. welche Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in der Satzung getroffen worden sind. Wochenend- und Ferienhäuser gehören eigentlich nicht in ein reines Wohngebiet.


Auch wenn die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks beispielsweise einem reinen Wohngebiet entspricht (vgl. § 3 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB), bestehen hinsichtlich der Feriennutzung Bedenken.

Sprechen Sie oder der Antragsteller doch einmal mit der Gemeinde, was sie zur Ablehnung der Feriennutzung bewegt hat…


Ob für den Vorbescheidsantrag eine Genehmigungsfiktion eingetreten ist, kann ich Ihnen nicht mit letzter Sicherheit sagen ich jedenfalls habe erhebliche Zweifel:

a)
Die Regelung des § 75 LBauO MV über den Vorbescheidsantrag enthält keine Fristenregelung und auch keinen Verweis auf eine Fristenregelung, wie beispielsweise § 63 (Abs. 2) LBauO MV.

b)
§ 63 (Abs. 2) LBauO MV greift vermutlich nicht für Ferienhäuser, denn im Abs. 1 Buchstabe a ist (nur) von Wohnhäusern die Rede.


Ich würde mir von der Bauaufsichtsbehörde eine Bestätigung einholen, dass die Genehmigungsfiktion eingetreten ist.



Mit freundlichem Gruß
aus Stormarn

Jens Bebensee

Guten Abend Herr Bebensee und allen weiteren Mitleser,

da die Satzung doch sehr kurz gehalten ist, hier zunächst der Text derselben:

\\\\\\\"Satzung der Gemeinde XXX für die Ortslage XXX über
1) die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1) sowie
2) die Abrundung der Gebiete unter Einbeziehung einzelner Außenbereichsgrundstücke (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3)

Aufgrund des § 34 Abs. 4 und 5 des BauBG i.d.F vom 08.12.1986, zuletzt geändert durch Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1 und 2 des Einigungsvertrages vom 31.08.1990 i.V.m. Artikel 1 des Gesetzes vom 23.09.1990 (BGBI. 1990 II S. 885, 1122 und 1124 wird nach Beschlußfassung durch die Gemeindevertretung vom XX.XX.1993 und mit Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde folgende Satzung für die Ortslage XXX erlassen:

§ 1 Räumlicher Geltungsbereich
(1) Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil (§34 BauGB) umfaßt die Gebiete, die innerhalb des in nebenstehender Karte eingezeichneten Geltungsbereiches liegen
(2) Die nebenstehende Karte ist Bestandteil der Satzung

§ 2 Inkrafttreten
Die Satzung tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung und der Bekanntmachung der Genehmigung durch das Innenministerium des Landes MV in Kraft

--

Soweit die Satzung, in der Karte dann noch die Differenzierung Innenbereich (Klarstellung) und Innenbereich (Abrundung) sowie die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs. Rund 1/3 des Grundstücks liegen übrigens innerhalb, 2/3 außerhalb des Geltungsbereichs.

Im Vorbescheid dann der Passus: \\\\\\\"Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß in die vorhandene Bebauung einfügt und die Erschließung gesichert ist. ... Unter Beachtung des Einfügegebotes... wird der geplanten Bebauung unter folgenden Bedingungen zugestimmt: Die Festsetzungen der Innenbereichssatzung, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften (u.a. Abstandsflächen) und brandschutzrechtlichen Bestimmungen sind einzuhalten. Von Seiten der Gemeinde wird einer Wohnnutzung, nicht einer Feriennutzung zugestimmt\\\\\\\"

Daraus lässt sich m.E. eine Ablehnung einer Feriennutzung zunächst nicht herleiten, da die Satzung keine Angaben bzw. Vorgaben hinsichtlich der Nutzung macht.

Ich werde mir den Ort und die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur demnächst mal ansehen, evtl. entspricht das ganze im Bestand ja eher dem § 5 der BauNVO ? Insbesondere, da im Ort nur wenige Häuser weiter die im ersten Beitrag angesprochenen FeWos / Appartements etc. betrieben werden. (entspricht eine Vermietung von 2 Ferienwohnung eigentlich einem Betrieb des Beherbergungsgewerbe nach § 5 BauNVO ?)

Ansonsten wird es wohl am vernünftigsten sein, das Gespräch mit der Gemeinde zu suchen und erst im nächsten Schritt die Genehmigungsfiktion zu überprüfen.

Mit bestem Dank für die bisherige Antwort und das Lesen dieses Textes verbleibe ich in freudiger Erwartung auf neue Erkenntnisse...

Malte

Hallo Malte,

aha - wir haben es also nicht nur mit einer Klarstellungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu tun.

In diesem Falle ist eine Festsetzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig. Ob die Festsetzung tatsächlich getroffen wurde, lässt sich vermutlich der Planzeichnung entnehmen.

Unabhängig davon kann ich aus dem am 02.08.2012 bereits beschriebenen Grunde die gemeindlichen Bedenken gegen eine Ferienhausnutzung nachvollziehen, wenn die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks beispielsweise einem reinen Wohngebiet entspricht (vgl. § 3 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB).


Hier ein wenig Rechtsprechung zu „kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes“

-> HessVGH, Beschl. v. 24.01.2007 – 4 TG 2870/06 –
unter http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/jportal/portal/t/1b2j/page/bslaredaprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=MWRE100960700%3Ajuris-r03&doc.part=L&doc.price=0.0&doc.hl=1&doc.fopen=vg-#vg

-> OVG Schleswig, Beschl. v. 24.07.2008 – 1 MB 11/08 – in NordÖR 11/2008, 495
unter http://www.nordoer.nomos.de/fileadmin/nordoer/doc/NordOER_08_11.pdf

-> OVG NRW, Beschl. v. 14.08.2007 – 10 A 1219/06 –
unter http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2007/10_A_1219_06beschluss20070814.html


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee




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Zuletzt geändert am 04.08.2012 um 16:20:09 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,

erstmal besten Dank für die Infos zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes. In meinem Fall plane ich zwei autark funktionierende Ferienwohnungen (d.h. mit eingerichteter Küche zur "Selbstversorgung" ohne weitere Angebote wie Frühstück, Wellness oder ähnlichem). Davon eine WHG mit 2+2 Betten und eine mit 4+2 Betten, insgesamt also 6 Betten + 4x die Möglichkeit, ein Schlafsofa (Aufbetten) o.ä. zu nutzen....

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In der Planzeichnung zur Satzung bzw. der Planzeichenerklärung ist kein weiterer Text sondern nur folgende vier Legenden / Planzeichenerklärungen vorhanden:

1) Darstellung des Innenbereiches nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 (Klarstellung) -> Umrandung mit durchgehender Linie
2) Innenbereich nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 (Abrundung) -> Schraffur
3) Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Abs. 6 BauGB (von Bebauung freizuhaltender Innenbereich) -> Schraffur
4) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches -> gestrichelte Linie

Der bebaubare Bereich gemäß Vorbescheid liegt im Bereich nach 2), weitere Teile des Grundstücks im Bereich nach Nr. 1) und außerhalb des Geltungsbereiches.

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Das schöne Wetter am Samstag habe ich zu einem Ausflug in die betreffende Gemeinde genutzt und - außer einem leichten Sonnenbrand - noch folgende Eindrücke gewonnen:

Insgesamt etwa 50 Häuser/ Hausgrundstücke im Ortsteil, Gebäude überwiegend Siedlungs- und Einfamilienhäuser vor 1989, einige auch später errichtet,

- neben den schon weiter oben beschriebenen 3 Ferienhäusern/ Wohnungen noch mindestens 4 weitere derartige Angebote vor Ort mit entsprechenden Werbetafeln im Garten, davon augenscheinlich zwei neueren Datums. Darunter z. B. auch ein Haus mit 2 Ferienwohnungen
- 2 dieser FeWo / Ferienhäuser sind schräg gegenüber des betreffenden Grundstücks
- auch vor einigen weiteren Häusern Autos mit Kennzeichen weit jenseits der näheren Umgebung, ob das alles nur Verwandschafts- und Freundschaftsbesuche sind ?
- viele ältere Häuser mit großen Gärten und mehreren Schuppen / evtl. Kleintierställen etc.
- etwa 4 bis 6 Anwesen mit Hühner- und Entenhaltung auf großen Grundstücken
- 2 bis 3 Höfe bzw. Anwesen mit kleineren Landmaschinen auf dem Hof
- 1 Pferdehof (auch mit Gästewohnung)
- 1 Hundeschule, 1 Ingenieurbüro für Windkraftanlagen
- einige unbebaute Grundstücke als Wiesen, Gärten u.ä.
- einige Grundstücke mit nicht mehr genutzten Gebäuden
- kleiner "Dorfteich"

Deuten diese Randbedingungen nicht auf ein Dorfgebiet nach § BauNVO hin, in dem Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig sind ?

Ein Anwohner hat mir noch erzählt, dass die "etablierten" FeWo-Vermieter wohl um Ihre Pfründe bangen und daher (insbesondere an nicht Einheimische) wohl keine Zustimmungen zu derartigen Nutzungen erteilt würden. Das würde ich aber erstmal als "Dorftratsch" verbuchen...

Vielen Dank für Ihre Einschätzung zu den neuen Themen und einen guten Start in die neue Woche,
Malte

Hallo Malte,

wenn die Eigenart der näheren Umgebung des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks einem Dorfgebiet im Sinne des § 5 BauNVO entspricht, sind die im § 5 Abs. 2 BauNVO genannten Anlagen allgemein und die im § 5 Abs. 3 BauNVO genannten Anlagen ausnahmsweise zulässig. Das ergibt sich aus § 34 Abs. 2 BauGB.

Im Einzelfall sind diese Anlagen unzulässig, wenn eine der Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 BauNVO gegeben ist.

Die Annahme eines Dorfgebietes verlangt zumindest einen land- oder forstwirtschaftlichen Betreib – anders gesagt: Ein Gebiet ohne einen prägenden land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb ist kein Dorfgebiet (mehr). Das lässt sich aus § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO gut ablesen.

Siehe dazu aber auch -> http://www.bverwg.de/media/archive/7490.pdf .


Eine Gemeinde darf die Versagung ihres Einvernehmens nur auf die den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB genannten Regelungen stützen, hier also auf § 34 BauGB (vgl. § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Weitere Einzelheiten müssten Sie mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bzw. Gemeinde klären.

Wer sich durch einen Verwaltungsakt einer Behörde (z. B. eine Ablehnung) in seinen Rechten verletzt fühlt, kann diesen bekanntlich innerhalb der Rechtsbehelfsfristen anfechten und letztlich verwaltungsgerichtlich überprüfen lassen.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensse,

erstmal danke für Ihre Hilfe. Ich werde berichten, ob und wie diese Bauvorhaben weiter geht.

Beste Grüße,
Malte

OK