Thema: Staffelgeschoss, Drempelhöhe und Firsthöhe über Höhe des zugehörigen Straßenniveaus

Sehr geehrter Herr Bebensee,

lt. B-Plan der Gemeinde, in der wir bauen wollen, ist vorgegeben:
a. Zahl der Vollgeschosse: I
b. max. Drempelhöhe: 0,60 m
c. Dachform: Satteldach/Walmdach
d. Firsthöhe: max. 8,50 m über mittlerer Höhe des dazugehörigen Straßenabschnitts

Wir haben bereits erfahren, dass wir auch in einem Ausnahmeverfahren nicht von der Firsthöhe abweichen können.

Nun die Fragen:
a. ist ein Staffelgeschoss-Bau im Stil einer Stadt-/Toskana-Villa, wie er unter (-> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=6&bid=178 ) beschrieben ist, bei einer Drempelhöhe von 0,60m überhaupt möglich.
Wie wird der Drempel bei einer Stadt-/Toskana-Villa überhaupt berechnet?
Entspricht die Drempelhöhe nicht der Höhe h in der Zeichnung?
b. Ist die typische Dachform einer Toskana-Villa als SD/WD zu verstehen oder besteht die Option, im Rahmen einer gestalterischen Abweichung eine Genehmiigung zu erhalten
c. Die vor dem Grundstück liegende Straße verläuft ungefähr 0,60m unter dem Geländeniveau des Grundtsücks und der Nachbargrundstücke. Anwohner sagten uns, dass die Straße schon immer vor dem Grundstück abfiel und hinter dem Grundtsück wieder ansteigt. Die Straße hat also genau vor dem Grundstück ihren tiefsten Punkt, eine Art Senke.
Ist nun das Straßenniveau vor dem Grundstück bindend oder beträgt die Firsthöhe nicht eher 0,60m plus natürliche Höhe. Wenn dies nicht so wäre, könnten Anwohner am Anfang und Ende der Straße ja 60 cm höhere Häuser bauen.

Besten Dank für Ihr Feedback

N. Stövesand

Hallo Frau/Herr Stövesand,

den Begriff des Drempels (gleichbedeutend mit Kniestock) haben wir in unserem (Bau)Lexikon unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bid=53 unter Hinweis auf obergerichtliche Rechtsprechung und Verweis auf weitere Informationen erläutert.

Der B-Plan lässt nur ein Vollgeschoss zu. Damit darf das Dachgeschoss, das in diesem Falle das o b e r s t e Geschoss sein und ein Sattel- oder Walmdach haben muss, kein Vollgeschoss (mehr) sein.

Die Zeichnung unter (-> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=6&bid=178 ) kann hier nicht herangezogen werden, weil das 2. OG ein eigenständiges Geschoss ist (zum Begriff des Geschosses siehe Ausführungen unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=3&bid=176 ).

Die maximal zulässige Drempelhöhe von 0,60 m bezieht sich aber auf das Geschoss, das ein Sattel- oder Walmdach erhalten muss.


Die Dachform könnte passen, wenn etwaige Festsetzungen hinsichtlich der Dachneigung eingehalten werden.


Die baugestalterische Festsetzung der max. zulässigen Firsthöhe verstehe ich so, dass sich die entstehenden Gebäude dem jeweiligen Niveau des Straßenverlaufs anpassen sollen.

Da ein Bebauungsplan Grundstücksgrenzen nicht festsetzen darf (dafür gibt es keine Ermächtigung im abschließenden Katalog des § 9 BauGB), stellt sich für mich nur die Frage, was mit dem „dazugehörigen Straßenabschnitt“ gemeint sein soll.

Die (durch Teilung veränderbare) Grundstücksbreite kann es jedenfalls nicht sein. In Betracht kämen die jeweiligen seitlichen Baugrenzen oder das jeweilige Baugebiet (z. B. Allgemeines Wohngebiet).


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

erst einmal möchte ich mich für Ihre Antwort (am Sonntag!!!!) bedanken.

Dieser Service ist wahrscheinlich einzigartig und verdient höchste Anmerkung.

Ich möchte unser Bauvorhaben vielleicht noch kurz konkretisieren.
Wir planen eine sog. Toskana-/Stadthaus-Villa mit einem EG als Vollgeschoss, einem 1. OG in Staffelgeschoßausführung (entspricht dem 2. OG in Ihrer Zeichnung http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Staffelgeschoss_und_Vollgeschosse.pdf) und einem nicht zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoß mit einer Höhe unter 2 m. Die Dachneigung ist im B-Plan mit 25 bis 45° vorgegeben. An dieser Vorgabe werden wir uns halten.

Wenn ich Ihren Hinweis (http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bid=53) richtig verstehe, würden wir gar keinen Drempel haben, da keine Höherführung der traufseitigen Umfassungswände über die Decke des obersten Geschosses entsteht und keine Vergrößerung des Dachraums vorgesehen ist.

Somit hat die Begrenzung der Drempelhöhe keine Relevanz für uns, da wir de facto keinen Drempel haben.
Ist dies korrekt?

Zum Thema \\\\\\\\\\\\\\\"Fristhöhe\\\\\\\\\\\\\\\" habe ich mich vielleicht mißverständlich ausgedrückt.
Die Straße an der nördlichen Grundstücksgrenze, über die wir auf das Grundstück kommen, ist ca 50 cm tiefer als zu Beginn und am Ende der Straße. Aus welchen Gründen hat die Straße von Beginn an ein leichtes Gefälle, hat den tiefsten Punkt ziemlich genau vor der Mitte unseres Grundstücks und steigt dann wieder bis zum Ende der Straße an.
Im B-Plan steht, dass die Firsthöhe max. 8,50m über der mittleren Höhe des Straßen- bzw Erschließungswegeabschnittes sein darf.
Bedeutet dies, dass wir eine Firsthöhe von 8,50m minus 0,50m, also 8,00m, nicht überschreiten dürfen?
Oder gilt nicht eher: 8,50m plus natürlches Niveau, also von der Straße aus gemessen, 9,00m. Damit wäre doch an sich eine gleiche Firsthöhe der Gebäude nur gewährleistet.

An dieser Stelle schon vielen Dank für Ihr Feedback!

N. Colell

Hallo Frau Stövesand bzw. Colell,

ja, bezüglich des Drempels haben Sie mich offensichtlich richtig verstanden.

Der in unserem Lexikon (siehe -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html ) unter „Kniestock“ aufgeführte Beschluss des 7.Senats des OVG NRW vom 18.01.2005 – 7 B 2751/04 – (siehe -> http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2005/7_B_2751_04beschluss20050118.html ) klärt unter den Randnummern 6 bis 13 recht anschaulich ein mögliches Missverständnis auf. Danach müssen die in dem Beschluss zitierten Definitionen ergänzt werden (Ergänzungen habe ich in runden Klammern geschrieben) und eigentlich lauten:

"Man versteht darunter herkömmlicherweise einen konstruktiven Bauteil des Dachgeschosses, der durch Höherführung auch der traufseitigen Umfassungswände über die Decke des obersten Geschosses (unterhalb des Dachraums) entsteht und der Vergrößerung des Dachgeschosses dient."
[VGH Baden—Württemberg im Urteil vom 15.02.1984 - 3 S 1279/83 – BRS 42 Nr. 114 (S. 273)]

"Der Drempel ist die senkrechte Wand zwischen der lastaufnehmenden Dachkonstruktion und der obersten Geschossdecke (unterhalb des Dachraums), also die Verlängerung der Hausaußenwand nach oben unter das Dach. Je höher diese Wand ist, desto mehr Platz bietet das Dachgeschoß zum aufrechten Gehen und umso komfortabler wird die Wohnung. Da der Drempel in etwa kniehoch ist, wird er auch Kniestock genannt."
[www.architektur-lexikon.de].


Über die Firsthöhe könnten wir sicherlich noch eine Weile diskutieren.

Die richtige Ermittlung der Firsthöhe gehört zu den Aufgaben Ihrer Architektin bzw. Ihres Architekten, die/der sich in Zweifelsfragen an die Gemeinde bzw. Stadt, die den Plan aufgestellt und in Kraft gesetzt hat, und/oder den/die zuständige/n Sachbearbeiter/in der Bauaufsichtsbehörde wenden kann. Vielleicht findet man in der Begründung zu dem Bebauungsplan, wie die Gemeinde bzw. Stadt diese Festsetzung gelesen wissen will und welche Zielsetzung die Regelung verfolgt. Wenn es einen Straßenausbauplan geben sollte, ließen sich daraus die Höhenkoten ablesen.

Die Festsetzung muss jedenfalls dem Bestimmtheitsgebot von Satzungen entsprechen (vgl. § 67 Abs. 2 LVwG unter -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=VwG+SH+%C2%A7+67&psml=bsshoprod.psml&max=true ).

Bei ungünstigen Geländeverhältnissen wird es in der Tat vorkommen, dass ein Gebäude – vom gewachsenen Boden (d.h. der natürlichen Geländeoberfläche vor Baubeginn) aus gesehen – nur eine reale Firsthöhe von beispielsweise 7,50 m haben darf.

Schwerlich vorstellbar wäre allerdings, wenn jemand sein Haus bunkerartig „eingraben“ müsste. Das wäre sicherlich ein Härtefall, der im Einzelfall eine Abweichung nach § 71 LBO rechtfertigen würde (siehe -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=BauO+SH+%C2%A7+71&psml=bsshoprod.psml&max=true ). Dazu wäre aber das gemeindliche Einvernehmen erforderlich.



Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo! Ein interessanter Beitrag, der uns seit der gerade eingegangenen Absage für unser Bauvorhaben auch betrifft. Wie ist es bei Ihnen gelaufen, haben Sie Ihre Baugenehmigung erhalten?

Sie meinen bestimmt Frau Colell bzw. Stövesand...

Hallo zusammen,

leider ist unsere Bauvoranfrage komplett abgelehnt worden.
Sowohl die Firsthöhe als auch die Drempelhöhe gilt es zu 100% einzuhalten.
Der einzige Kompromiss wäre eine Bemessung der Firsthöhe ab dem mittleren Straßenniveau (und nicht nur vor unserem GS). Damit hätten wir vielleicht 25 cm gewonnen, aber diese hätte uns nicht weitergebracht.

Aktuell gehen unsere Überlegungen in Richtung "klassischer" Bungalow mit ausgebauten DG.

Frohe Weihnachten

T. Colell

Schade...

Auch Ihnen frohe Weihnachten.

Jens Bebensee