Thema: Bebensee, übernehmen Sie - Baulücke im Dorf

Hallo zusammen, hallo Herr Bebensee...

erstmal Respekt für die gute Performance , die Sie hier abliefern;)

Zu meiner Frage.... und ich gehe leider von einem negativen Bescheid aus.. mache mir aber nach Durchsicht einiger Rechtsurteile noch vertretbare Hoffung:

Zur Grundstückssituation:

Großstadt
-> Vorort im Außenbereich (Kein Bplan, kein Innenbereih etc)
-> Ist ein Dorf und im Flächenlandschaftplan als landwirtschaftliche Nutzfläche gekennzeichnet und Landschaftsschutzgebiet

Grundstücksgröße ca 5000qm

Skizze
http://img1.bildupload.com/d681137dbd70b54a1e72d1150c401e4c.jpg

Legende
Grüner Kasten = Erhoffte Bebauung
Rotes Kreuz = Vorhandene Wohnhäuser


Frage:
Könnte das Gebäude (grüner Kasten) dort gebaut werden.. (Baulücke im Außenbereich ?) oder keine Chance?

Folgenden vielversprechenden Text fand ich dazu:
http://www.detail.de/artikel_bauluecke-baurecht_22620_De.htm

Danke und Grüße
Stefan Kwiatkowski

Hallo Herr Kwiatkowski,

vielen Dank für die aufbauenden Worte.

Zur Sache - man prüft hier wie folgt:

1.
Besteht zwischen dem Wohnhaus südlich der Straße und dem größeren landwirtschaftlichen Betriebsgebäude ein Bebauungszusammenhang, dessen Bestandteil das zur Bebauung vorgesehene Grundstück ist?
Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn diese „Lücke“ praktisch nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wird bzw. werden kann, sondern vielmehr den Eindruck eines Hausgartens für angrenzende Grundstücke vermittelt. (Ich weiß, das ist vielleicht nicht so einfach nachzuvollziehen.)

2.
Geht der Bebauungszusammenhang ggf. noch weiter? Wenn ja, wie weit?
(Die Übersichtskarte ist für diese Beurteilung etwas zu klein, man müsste mehr von der Umgebung sehen können)

3.
Hat dieser Bebauungszusammenhang, dessen Bestandteil die mutmaßliche Baulücke sein müsste, das Gewicht eines Ortsteils?
a) Wenn ja, haben wir es mit einer Baulücke im Innenbereich zu tun, die typischerweise bebaubar ist, ausnahmsweise jedoch nicht (Stichwort: Biotop).
b) Wenn nicht, haben wir es mit einer Baulücke im Außenbereich zu tun, die üblicherweise nicht bebaubar ist, ausnahmsweise aber doch (sog. Fall der städtebaulich nicht unerwünschten Verfestigung einer Splittersiedlung).

Nur zur Klarstellung:
Oben sind sog. „unbestimmte Rechtsbegriffe“ angesprochen (im Zusammenhang bebaut, Bebauung, Ortsteil), deren Auslegung voll verwaltungsgerichtlich überprüfbar ist.

U.a. um solche Fragen einigermaßen rechtssicher klären lassen zu können, wurde das Instrument der Bauvoranfrage eingeführt, von dem Sie hier Gebrauch machen sollten (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ).

Hier noch Links zur Rechtsprechung des 4. Senats des BVerwG zum Begriff der Verfestigung einer Splittersiedlung:
> http://www.bverwg.de/media/archive/2480.pdf
-> http://www.bverwg.de/media/archive/2188.pdf
-> http://www.bverwg.de/pdf/996.pdf
-> http://www.bverwg.de/pdf/1222.pdf.


Wenn die Verfestigung einer Splittersiedlung hier nicht „zu befürchten“ wäre, blieben gleichwohl Fragen offen:
> Bekämen Sie für Ihr Vorhaben eine Ausnahmegenehmigung nach der Landschaftsschutzverordnung?
>Wäre das Vorhaben schädlichen Umwelteinwirkungen durch die landwirtschaftlichen Betriebe ausgesetzt, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Alternative 2 BauGB?
> Wären sonstige öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt?

Mein Fazit:
„Keine Chance“ würde ich nicht sagen.

Ohne das Risiko eines Misserfolgs gibt es keinen Erfolg; deshalb würde ich an Ihrer Stelle eine Bauvoranfrage einreichen.


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee.

Danke für die schnelle und kompetente Antwort:

Neue Version der Skizze:
http://img1.bildupload.com/66daf774f74cbe43204242e7c95d69c3.jpg

Legende:
A = Acker
W = Pferdewiese
L = Landwirt
Blaue LInie = 2 spurige Straße
Gelbe LInie = einspurige Straße
Rotes X = Wohnhaus

Zu 1:
Derzeit ist es eine Pferdewiese. Früher war es Gartenland gg ggüber liegenden Häuser (so steht es auch noch im Grundbuch)

Zu 2:
Vielleicht hilft die neue Karte zur Beurteilung

Zu 3:
Nun, vereinfacht gesagt.. es gibt zumindest ein Ortseingangschild und Ortsausgangschild an der zweispurigen Straße;)
Das Bauamt hat bisher alle Vorhaben (Umbauten, NUtzungsänderungen) in dem Dorf nach §35 BauGb bewertet. Also "offiziell" Innenbereich ist es nicht.
Meiner naiven Ansicht nach, aber mehr als eine Splittersiedlung. Schließlich ist dieser Ortstteil/Dorf auch auf ganz alten Stadtkarten eingezeichnet

zur Frage:
"Wäre das Vorhaben schädlichen Umwelteinwirkungen durch die landwirtschaftlichen Betriebe ausgesetzt, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Alternative 2 BauGB?"
Die haben alle auf Pferdebetrieb umgesattelt.

Hallo Herr Kwiatkowski,

zu 1.:
Wiesen-und Weideland ist landwirtschaftliche Nutzung (vgl. § 201 BauGB), so dass man wohl eher nicht von einem Bebauungszusammenhang zwischen den Reithallen und dem westlich gelegenen Wohnhaus südlich der zweispurigen Straße sprechen kann.

Auch ein Bebauungszusammenhang zwischen dem eben genannten Wohnhaus und dem Wohnhaus nördlich der zweispurigen Straße dürfte ausscheiden; weil die zweispurige Straße in diesem Bereich „trennende Wirkung“ haben dürfte.


zu 2.:
Die Sachlage wird etwas klarer.


zu 3.:
Ortseingangs-und –ausgangsschilder helfen zur Klärung der Frage, ob ein Bebauungszusammenhang anzunehmen ist oder nicht, keinen Schritt weiter.


Im Ergebnis bleibe ich bei meiner Empfehlung, in dieser Sache eine Bauvoranfrage einzureichen, deren Beantwortung (etwas mehr) Rechtssicherheit schafft.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Danke für Ihre weitere Ausführungen. die Bauvoranfrage werde ich auch mal machen.

Nachdem ich mich weiter in die Thematk eingelesen haben, stellen sich mir noch ein paar Fragen.

Unter http://www.juramagazin.de/bauluecken und diversen anderen Urteilen, die ich zu dem THema gelesen hatte, findet sich kein Hinweis darauf, dass die aktuelle Nutzung der Baulücke (hier Pferdewiese) Relevanz hatte. Worauf stützen Sie ihre Aussage?

Würde das heißen.. wenn ich die Pferde runterschmeiße und dann Obstbäumchen pflanze und anderes.... und die Bauvoranfrage in 3 Jahren stelle, hätte ich bessere Karten;)?


Wenn das Ganze nach BauGB §35 Abs 2 beurteilt würde, gäbe es ja Probleme mit dem Landschafts- und Flächennutzungsplan.
Kann das Vorhaben auch als ungeplanter Innenbereich nach §34 beurteilt werden.
Dazu heißt es.. ein Ortsteil ist eine organische Siedlungsstruktur mit (lt. Urteil mindestens 12 Wohnhäusern) und die Baulücke muss in einem Bebaungszusammenhang liegen. Hat man also Chancen hier nach §34 zu gehen? Überstimmt quasi die gegebene \"Realität\" den Flächennutzungsplan und sowas?

Ich schätze mal, das Wird in diesem Fall dann sicher eher ein Richter klären müssen, als dass mich das Bauamt sofort durchwinkt bei so einer schwammigen und komplexen Sachlage:);)

Was kostet denn so ein Verfahren mit Bauvorfage - negativer Bescheid - Widerspruch- Verwaltungsgericht etc. und über welchen Zeitraum redet man da ?

Danke und viele Grüße
Stefan Kwiatkowski

Hallo Herr Kwiatkowski,

gut so…

Sie werden bei der Durchsicht der Urteile festgestellt haben, dass das Juramagazin unter dem Stichwort „Baulücken“ im Ergebnis Inhalte von Urteilen und Beschlüssen des 4. Senats des Bundesverwaltungsgerichts wiedergibt.

Den wesentlichen Ablauf der Prüfung, ob das Grundstück bebaut werden kann, habe ich ja bereits am 02.04.2012 dargestellt. Dabei habe ich darauf hingewiesen, dass selbst dann, wenn man zu einem Bebauungszusammenhang im Außenbereich käme und die Verfestigung einer Splittersiedlung hier nicht „zu befürchten“ wäre, gleichwohl noch Fragen offen blieben.

Eine der Fragen wäre, ob das „sonstige Vorhaben“ den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Enthält dieser die Darstellung „Fläche für die Landwirtschaft“ und wird diese Fläche tatsächlich noch landwirtschaftlich genutzt, werden öffentliche Belang beeinträchtigt.

Zur Aussagekraft der Darstellungen eines Flächennutzungsplans hat der 4. Senat des BVerwG in seinem Beschluss vom 01.04.1997- 4 B 11/97 – folgendes ausgeführt:

„…Die tatsächliche Entwicklung kann dazu führen, daß sich das Gewicht der Aussagen des Flächennutzungsplans bis hin zum Verlust der Aussagekraft abschwächt. Dadurch kann ein Flächennutzungsplan die ihm vom Gesetz zugewiesene Bedeutung als Konkretisierung öffentlicher Belange und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung verlieren (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. März 1967 - BVerwG 4 C 205.65 - BVerwGE 26, 287 ; bestätigt mit Beschluß vom 20. Juli 1990 - BVerwG 4 N 3.88 - Buchholz 406.11 § 5 BauGB Nr. 7 = DVBl 1990, 1352 = ZfBR 1990, 296). Flächennutzungspläne dienen insoweit nur zur "Unterstützung und einleuchtenden Fortschreibung bestimmter tatsächlicher Gegebenheiten". Auf die tatsächlichen Gegebenheiten abzustellen, bedeutet aber nicht, daß der Flächennutzungsplan grundsätzlich nur dann ein beachtlicher öffentlicher Belang ist, wenn seine Darstellungen mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen; dann liefe seine Erwähnung als öffentlicher Belang weitgehend leer. Vielmehr soll lediglich klargestellt werden, daß der Flächennutzungsplan dort nicht mehr maßgeblich sein kann, wo seine Darstellungen den besonderen örtlichen Verhältnissen nicht mehr gerecht werden, diese also etwa durch die zwischenzeitliche Entwicklung überholt sind…“

Auf den letzten Satz zielte eigentlich mein Hinweis auf die Nutzung der Fläche.


Wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass das Grundstück Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist, ist die Sache natürlich viel einfacher zu beurteilen. Damit würde ich aber nicht unbedingt rechnen.


Die Höhe der Gebühren für die Prüfung eines Vorbescheidsantrages richtet sich nach den landesrechtlichen Gebühren(ver)ordnungen (siehe für Schleswig-Holstein unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=132 mit Link auf die BauGebVO; siehe dort insbesondere Tarifstelle 1.6 der Anlage 1 und die Anmerkung).

Wie lange sich ein verwaltungsgerichtliches Verfahren hinziehen kann, lässt sich schwer einschätzen.

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

danke nochmals für Ihre Antwort:
Zu den Darstellungen des Flächennutzungsplan und deren Gewichtung habe ich noch folgendes gefunden:
http://www.detail.de/architektur/themen/bauluecke-im-aussenbereich-017609.html
Dort heißt es vom OVG NRW: \"Die Darstellung einer Fläche für die Landwirtschaft wolle nicht die Schließung von Baulücken verhindern.\"
Das wäre relevant bei Beurteilung nach §35?

Eine Beurteilung der Fläche nach §34 ginge wenn eine organische Siedlungstruktur vorliegt und es einen Bebauunugszusammenhang gibt? Wann Innenbereich und Außenbereich vorliegt, entscheidet dabei allein die örtliche \"Realität\".
Was ja sich ja auch mit Ihrer Aussage sinngemäß deckt, die da lautet:
\"Wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass das Grundstück Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist, ist die Sache natürlich viel einfacher zu beurteilen. Damit würde ich aber nicht unbedingt rechnen.\"
Habe ich doch richtig verstanden?

Was spricht für Sie gegen einen Bebauungszusammenhang?

Mir ist ja klar, dass das Bauamt nicht jede Idee eines Bürgers durchwinken kann und soll:)
Ein Klage würde mich ca 2500,- Euro kosten. Ich denke das kann man riskieren für den Fall. Ich sehe das Ganze ja sportich, da ich ja noch nichtmal von einem positiven Bescheid ausgehe. Kommt eine Klage gegen einen Bescheid den negativ an beim Bauamt oder sieht man das quasi genauso sportlich wie ich;)?

Danke und viele Grüße

Hallo Herr Kwiatkowski,

was hier aus meiner Sicht gegen einen Bebauungszusammenhang sprechen könnte, habe ich bereits in meiner Antwort vom 08.04.2012 (unter „zu 1.“) kurz dargelegt.

Die Frage, ob eine Klage gegen einen Bescheid negativ beim Bauamt ankommt, sollten Sie sich nicht stellen. Sie täten nichts anderes, als von Ihren grundgesetzlich verankerten Rechtsmitteln Gebrauch zu machen (vgl. Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG unter -> http://dejure.org/gesetze/GG/19.html ).

Je nach Bundesland ist noch ein verwaltungsgerichtliches Vorverfahren (Widerspruchsverfahren) vorgeschaltet (vgl. § 68 ff. der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO unter -> http://www.gesetze-im-internet.de/vwgo/index.html ).

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

achja .. Sie meinten unter 1.) noch die Straße. Ich hatte nur das mit der Landwirtschaft im Blick.

Ok vielen Dank für Ihre Infos. Jetzt bin ich gut gerüstet für das Projekt;)

Danke und Grüße
Stefan Kwiatkowski.

Keine Ursache - viel Erfolg...

Gruß
Jens Bebensee