Thema: Bauen im Aussenbereich

Hallo und guten Tag,

ich habe angedacht, mein bestehendes EFH im Aussenbereich zu erweitern. Wie ich festgestellt habe greift hier für mich der §35 (2) , daraus folgt Satz (4) hier 1.d und 1.f. Man teilte mir nach tel. Rücksprache mit dem Bauamt mit, dass der vorhandene Flächennutzungsplan geändert werden muß und ein neuer B-Plan geschaffen werden muß, wo andere Grundstücke die in südlicher Richtung vorhanden sind, mit einbezogen werden sollen. Die Gemeinde hat dafür kein Geld, weil sie die Gründstücke kaufen müßte??? In dem vorhandenen Wohngebäude wohnen insgesamt 5 Personen. Der Anbau sollte von der Wohnfläche ungefähr genauso groß sein, wie die vorhandene Wohnfläche. Kann man einen B-Plan, in welchen nach westen hin, also genau über der Straße ( neues Baugebiet ), mein Grundstück nicht mit einbeziehen, oder gesagt den vorhandenen B-Plan erweitern? Oder gibt es in meinem Problemfall keine Aussicht auf Erfolg??

Vielen Dank im voraus

Hallo Macellino,

die von Ihnen angesprochene Außenbereichsbestimmung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB gilt nur für die Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.


Die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden im Außenbereich hingegen ist unter den erleichternden Bestimmungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB möglich, wenn die Voraussetzungen der Nr. 5 gegeben sind.

Die Erleichterung besteht darin, dass bestimmte öffentliche Belange, wie beispielsweise die Darstellungen eines Flächennutzungsplans, dem Vorhaben nicht entgegen gehalten werden können (siehe erster Absatz des Absatzes 4). Insoweit verstehe ich nicht ganz, warum nach Meinung des Bauamtes der Flächennutzungsplan geändert und ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss. Welchen Geltungsbereich ein Bebauungsplan umfasst, bestimmt die Gemeinde aufgrund ihrer Planungshoheit.

Nach Nr. 5 Buchstabe b der Vorschrift muss die Erweiterung in zwei Richtungen angemessen sein: Erstens im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und zweitens unter Berücksichtigung der (objektiven) Wohnbedürfnisse von Eigentümer und Familie.

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB hat den Zweck, eine verbesserte Wohnraumversorgung zu begünstigen. Von einer im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessenen Erweiterung kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) beispielsweise dann keine Rede sein, wenn eine vorhandene Fläche von 134 qm auf 250 qm (ohne Doppelgarage) vergrößert werden und das Haus zusätzlich ein ausgebautes Dachgeschoss erhalten soll (Beschluss vom 12.02.1988 – 4 B 21.88 – in BRS 48 Nr. 75).

Auch eine wiederholte Erweiterung eines Wohngebäudes, die zur Schaffung einer dritten Wohnung führt, kann nicht unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zugelassen werden (so BVerwG, Urteil vom 27.08.1998 – 4 C 13.97 – BRS 60 Nr. 92).

Schließlich ist § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB jedenfalls dann nicht erfüllt, wenn ein zweites Bauwerk, vom bestehenden Wohngebäude räumlich abgesetzt, als eigenständige bauliche Anlage errichtet wird (BVerwG, Beschluss vom 16.04.2008 – 4 B 24.08 – unter -> http://www.bverwg.de/media/archive/6242.pdf ).


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Herr Bebensee, recht vielen Dank für Ihre schnelle und fundierte Antwort.

Für Ihren ersten Absatz Ihrer Antwort, ja es ist ein ehemals landwirtschaftlich genutztes Gebäude.

Für den Absatz zwei Ihrer Antwort, sind die Voraussetzungen gegeben.

Für den dritten Absatz, folgende Anmerkung meinerseits. Im Freiflächenplan der 1993 erstellt wurde, ist mein Grundstück mit einem A gekennzeichnet, was Aussiedler bedeuten soll, gekennzeichnet. Der Architekt, der den Freifkächenplan erstellt hat, man hat mein Grundstück nur als vorhandenes Grundstück gekennzeichnet, ohne jegliche Bedeutung, man hätte es bei der Erstellung des Freifkächenplanes auch nicht mit aufnehmen müssen, weil es Aussenbereich ist.

Für den vierten Absatz, ... unter Berücksichtigung der (objektiven) Wohnbedürfnisse von Eigentümer und Familie, s.h. Wohnflächenobergrenzen gemäß §§ 88ff (bzw.39) II. WoBauG. d.h. §39 II. WoBauG. (1) Familienheime mit zwei wohnungen = 200qm, §39 II. WoBauG. (2) Eine Überschreitung der in Satz 1 Satz 1 bis 4 und Satz 2 genannten Wohnflächenbegrenzung ist zulässig 1. soweit die Mehrfläche zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als vier Personen erforderlich ist ( ist hier gegeben ) und 3. soweit die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Bauplanung...... Ausbau..... durch wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist. Wäre das ein Ansatz??????

Für den fünften Absatz Ihrer Antwort könnte man doch auch das Urteil vom OVG NRW, Urt.v.26.09.1995- 11 A 3761/93-NWVBI 1996,298, dass besagt Erweiterung ist überschritten, wenn die Wohnfläche sich verdoppelt ( wir bleiben ja 5qm drunter )

Zum sechsten Absatz, das neu zu errichtende Gebäude ist im räumlichen Zusammenhang, schließt an der vorhandenen Gebäude an. ( Vorh. Gebäude l=12,50m* b=9,00m Anbau l=8,00*b=11,00m )

Verstehe nicht, warum der Freiflächenplan geändert werden soll und ein neuer B-Plan erstellt werden soll??? Kam vom Regierungspräsidium!!!!!! Kann ich diese völlig unnötige und sehr kostenintensive Maßnahme abwenden??? und doch Anbauen??

Vielen Dank im Voraus.

Hallo Marcellino,

ich komme leider erst heute dazu, Ihnen auf Ihren Beitrag vom 08.12.2010 zu antworten – das Tagesgeschäft geht bekanntlich vor.

Die einzelnen Nummern des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB dürfen nicht miteinander vermischt werden oder – anders gesagt: Man muss hier „auf einem Bein stehen“.

Deshalb muss klar sein, auf welche der beiden genannten Bestimmungen die Erweiterung gestützt werden soll.

Ich gehe nach Ihren Schilderungen davon aus, dass eine zulässige Entprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB bereits stattgefunden hat und wir es nun mit einem sonstigen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu tun haben, das unter den erleichternden Bestimmungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB familiengerecht erweitert werden soll.

Wenn das der Fall ist, greift das Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 26.09.1995 – 11 A 3761/93 – (veröffentlicht u. a. in „Natur und Recht“ 1996, 477) entgegen Ihrer Auffassung nicht.

In dem Fall, über den das OVG NRW zu entscheiden hatte, ging es nämlich nicht um ein Vorhaben nach (dem heutigen) § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB, sondern um den Wiederaufbau (Ersatzbau) eines durch außergewöhnliche Ereignisse zerstörten Gebäudes (heutiger § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB).

Ein Ersatzbau im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 BauGB muss (hinsichtlich Standort, Bauvolumen und Nutzung) „gleichartig“ sein, wobei allerdings „geringfügige“ Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig sind (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Die Schaffung neuer Wohngebäude oder Wohneinheiten ist beispielsweise durch diese Bestimmungen nicht gedeckt (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 19.02.2004 – 4 C 4.03 – unter - > http://www.bverwg.de/media/archive/2051.pdf )

Detaillierter kann ich Ihren Fall „aus der Ferne“ nicht kommentieren. Einzelheiten sollten Sie mit den zuständigen Behörden klären.



Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 31.12.2010 um 15:09:09 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,

ich bin über google auf dieses Forum gestossen.
Wir haben vor ein EFH auf eigenem Grundstück zubauen. Das Bauamt sagte, dass es sich im Außenbereich befindet und es keine Chance auf Bebauung gibt. Jedoch wurde mir gesagt, dass die Gemeinde über dies entscheiden könnte. Nun habe ich am Dienstag einen Termin beim Bürgermeister und wollte fragen, ob es richtig ist, dass dieser die Satzung ändern kann?!

Das Grundstück befindet sich inmitten einer Ortschaft. Links und rechts sind bebaute Grundstücke. Wasser-Abwasser und Strom liegen an.

Vielen Dank Stephanie Dietze

Hallo Frau Dietze,

wie der städtebauliche Begriff des Außenbereichs definiert wird, können Sie in unserem Baulexikon nachlesen unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=122 .

Die Städte und Gemeinden stellen Bebauungspläne (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=39 ) auf, die als Satzung erlassen werden. Diese Aufgaben können nicht auf den Bürgermeister übertragen werden (vgl. § 28 der Gemeindeordnung unter -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=GemO+SH+%C2%A7+28&psml=bsshoprod.psml&max=true ).

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehreter Herr Bebensee,

in der zwischenzeit konnte ich einige Missverständnisse klären. Es handelt sich hier um ein Gebäude nach § 35 Absatz (2) BauGB, daraus folgt dann §35 Absatz (4) Satz 5 BauGB. Die im Satz 5 genannten Punkte werden erfüllt. Die Situation ist, dass vorhandene Gebäude hat eine Wohnfläche von ca. 120-130qm Wohnfläche. Der "Anbau soll ca. 110qm Wohnfläche aufweisen. Nach einigen Urteilen der Gerichte im Internetz, gibt es nur Einzelfallentscheidungen. Ist eine Erweiterung auf ca. 240-250qm zulässig? ( 4 Personenhaushalt und ein Elternteil )

Vielen Dank im voraus.

Hallo Marcellino,

die Gerichte orientieren sich in Bezug auf die Angemessenheit an den Grenzen des nicht mehr gültigen § 39 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, den Sie im Internet finden unter - > http://www.bgbl.de/Xaver/media.xav?SID=anonymous2977930561455&bk=Bundesanzeiger_BGBl&name=bgbl%2FBundesgesetzblatt%20Teil%20I%2F1985%2FNr.%2036%20vom%2016.07.1985%2Fbgbl185s1277.pdf (nicht druckbar) .

Danach liegt die Grenze für Familienheime mit zwei Wohnungen bei 200 m².

Sie müssten mit Ihrer Bauaufsichtsbehörde klären, ob evtl. die Voraussetzungen des § 39 Abs. 2 erfüllt sind.

Mir persönlich erscheinen 240 bis 250 m² etwas zu groß bemessen.

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Guten Abend Herr Bebensee, danke ersteinmal für die Antworten hier auf diesem Forum. Heute rief ich bei dem zuständigem Bauamt an und wollte einen Termin vereinbaren, zwecks persönlicher Rücksprache. Dort sagte man mir ( aufgrund eines vorigen Gesprächen ) das sie dieses vorhaben nicht so einordnen würden wie ich die rechtliche Grundlage sehe. Nochmal:

§ 35 (2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. ( Unser EFH erhielt 1961 eine Baugenehmigung für das vorhandene Wohnhaus, auch Neubau einer Siedlerstelle )

§ 35 (4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
..........................
5. die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird......

Sehe ich es so, dass unser EFH unter dieser Argumentation eingeordnet werden kann??? Im Satz 5. tifft a + c zu!

Meines erachtens ist doch nur die Frage, was angemessen ist? Im Aussenbereichserlaß 2006 wird geschrieben zwei wohnungen nicht mehr als 250qm......... Gerichtsurteile sagen alles unterschiedliche Bemessungen.

Ich möchte keine Bauvoranfrage starten, wo dann ablehnung erfolgt, widerspruch usw..... Sind meine Darlegungen ein falscher Ansatz????

Vielen Dank im voraus!!!!!

Hallo Macellino,

ich kenne momentan natürlich nur den Standpunkt „der einen Seite“.

So, wie Sie die Situation schildern, dürfte es sich bei Ihrem Vorhaben um ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB handeln, das im Prinzip unter die erleichternden Regelungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB fallen könnte
(zu Klarstellung: nicht alle im § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beispielhaft aufgelisteten öffentlichen Belange werden von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB suspendiert!)

Probleme sehe ich in Ihrem Falle bei dem Buchstaben b) der Vorschrift. Die richtige Auslegung und Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs „angemessen“ unterliegt voll der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle. Erlasse von Ministerien (wie z. B. ein Außenbereichserlass) binden die Verwaltungsgerichte nicht.

Wenn Sie eine Bauvoranfrage stellen, eine negative Antwort erhalten und sich dadurch in Ihren Rechten verletzt sehen sollten, könnten Sie Widerspruch einlegen. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren blieb Ihnen der Weg zum Verwaltungsgericht.


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 17.02.2011 um 12:22:52 von Jens Bebensee.

Guten Tag Herr Bebensee,
meine Familie und ich sind seit längerem auf der Suche nach einem EFH. Wir sind nun auf eine Zwangsversteigerung eines EFH mit knapp 2000qm Grundstück gestoßen, welches uns sehr interessiert. Ich habe mir das Gutachten dieses Objektes zukommen lassen und mußte nun feststellen, dass dieses Haus im Außenbereich liegt. Desweiteren ist das Grundstück im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche gekennzeichnet. Ein Bebauungsplan existiert nicht und das Objekt liegt im Bereich eines Wasserschutzgebietes (WSG III ). Wie würden Sie an meiner Stelle in solch einem Fall vorgehen und wie sehen Sie die Chancen einer weiteren Nutzung dieses Objektes als Wohnimmobilie? Das Haus wurde 1995 in Rheinland-Pfalz gebaut und auch als Wohnhaus genutzt, wird jedoch seit ca. 4 Jahren nicht mehr bewohnt.
Ich darf mich im Voraus schon für Ihre Antwort bedanken und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Christian Ludwig

Hallo Herr Bebensee,

habe leider jetzt erst gesehen, dass Sie geantwortet haben.
Ich muss sagen, der Termin bei unserem Bürgermeister ist sehr gut verlaufen. Er würde einer Ergänzungssatzung zustimmen und denkt, dass er dies auch im Gemeinderat durchbringt.
Jedoch sieht er bedenken seitens des Umweltamtes.
Können Sie mir sagen, welche negativen Kriterien das Umweltamt anbringen könnte?
In der Flurkarte ist das Grundstück als Grünfläche ausgezeichnet. Wir werden keinerlei Bäume fällen müssen und das Haus hat ca. 120 m² Grundfläche.
Durch die Ergänzungssatzung würde sich das Land ja dann im Innenbereich befinden.

Vielen Dank Stephanie Dietze

Guten Tag Herr Ludwig,

schön, dass Sie zu uns gefunden haben.

Ich habe bereits mehrfach in diesem Forum zum Ausdruck gebracht, dass Ratschläge manchmal auch Schläge sein können…

Gleichwohl möchte ich Ihnen kurz schildern, was ich in Kenntnis dieser Sachlage täte:

1.)
Fotos vom Grundstück und den baulichen Anlagen machen.

2.)
Bauakten bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen und anhand der Fotos genau prüfen, was von den Anlagen auf dem Grundstück mit welcher Nutzung bauaufsichtlich genehmigt wurde.

Dabei auch klären, wie die Wasserver- und –entsorgung erfolgt(e).

3.)
Dass das EFH ca. vier Jahre nicht bewohnt wurde, dürfte in Ihrem Falle kein Hinderungsgrund sein, es weiterhin bzw. wieder zu bewohnen. Wichtig ist dabei, dass für die Nutzung als (Dauer-)Wohngebäude überhaupt eine wirksame Baugenehmigung vorliegt, es also – wie im § 35 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 2, 3, 5 und 6 BauGB formuliert – „zulässigerweise errichtet“ worden ist.

4.)
Sollten Sie keinen Zeitdruck haben, sollten Sie Fragen, die Sie zu evtl. geplanten Baumaßnahmen haben, im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens klären. Das schafft (auch für die Banken) Rechtsklarheit und –sicherheit.

Mit freundlichem Gruß
aus dem Land zwischen den Meeren

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

können Sie mir evtl. sagen, wie das mit einer Ergänzungssatzung funktioniert? Muss die Satzung dann trotzdem vom Bauamt und Umweltamt abgesegnet werden?
Wir haben jetzt nochmal einen Termin auf dem Bauamt, wo es wahrscheinlich wieder heißen wird "Es ist Außenbereich". Aber wir wollen das ja ändern.

Vielen Dank Stephanie Dietze

Hallo Frau Dietze,

die Behörden werden im Rahmen des Planaufstellungsverfahrens beteiligt.


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ich bin über google auf dieses Forum aufmerksam gewoden.

Ich bewirtschafte mit meiner Familie einen Milchviehbetrieb mit Ackerbau. Vor 16 Jahren haben wir mit dem Aufbau des Betriebszweig "Ferien auf dem Bauenrhof" begonnen. Wir haben zur Zeit bereits 2 Häuser auf dem im Außenbereich liegenden Hof. In einem befindet sich die Wohnung meiner Mutter und 3 Ferienwohnungen. Das andere Haus wird im EG von meiner Familie bewohnt. Über unsere Wohnung befinden sich noch 2 FeWo´s. Neben unserem 12 jährigen Sohn lebt noch die Tochter mit ihrem Sohn bei uns im Haus. (Wohnfläche ca 95 qm.)
Seit 3 Jahren ist miene Frau herzkrank und benötigt vermehrt Ruhe. Wir beabsichtigen, aufgrund der steigenden Lärmbelästigung im Haus (durch Gäste) unmittelbar (ca 50m) neben dem Wohnhaus ein Neues zu bauen mit ca. 140 qm Wohnfläche, 1,5 geschossig.
Eine Bauvoranfrage für ein Altenteilerhaus wollen wir in Kürze stellen. Nach einem Telefonat mit der Landwirtschaftskammer wird die Aussicht auf Genehmigung als schwierig gesehen. Alleine die Lärmbelästigung begründet keinen Neubau, da auch schon so viele Wohnungen vorhanden wären.
Es können aber auch keine Ferienwohnungen von uns genutzt werden, da diese aus wirtschaftilichen Gründen nicht aufgegeben werden können.

Können Sie uns einen Rat geben, wie man den Neubau begürnden sollte? Könnte auch ein weiteres Betriebsleiterhaus beantragt werden?

Vielen Dank im Voraus

Walter

Hallo Walter,

ich teile die Auffassung der Landwirtschaftskammer.

Baurecht ist Bodenrecht. Deshalb dürfen bei der Prüfung der Zulässigkeit von baulichen Anlagen persönliche und wirtschaftliche Umstände im Allgemeinen weder zu Gunsten noch zu Lasten Betroffener berücksichtigt werden.

Ihre Aufstellung interpretiere ich so, dass Ihre Mutter bereits eine Altenteilerwohnung und Ihre Familie die Betriebsleiterwohnung belegt.

Einzige Chance wäre aus meiner Sicht möglicherweise als privilegiertes Vorhaben nur noch eine Landarbeiterwohnung (Werkwohnung), falls Sie auf eine solche Hilfskraft angewiesen sein und der Betrieb dies auch notwendig machen sollte. Dafür wird die Bauaufsichtsbehörde aber Nachweise fordern.

Die Chancen, eine weitere Wohnnutzung auf dem Betriebsgelände genehmigt zu bekommen, sind nach meiner Einschätzung äußerst gering.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee