Thema: wesentliche Änderung Teildachstuhlerneuerung

Hallo, ein Gesamtgebäude (Eckhaus) besteht aus 3 historisch gewachsenen Gebäudeteilen: 1. Ältester Gebäudeteil mit ca. 150 qm Grundfäche und einem Satteldach mit Dachsparren und Lattung und Dachpfannen. 2. Daran südlich angebauter mittelalter Gebäudeteil mit ca. 180 qm Grundfläche mit einem Mansarddach. 3. An das Satteldachgebäude nördlich angebauter jüngster Gebäudeteil mit ca. 50 qm Grundfläche mit einem Flachdach. Das Satteldachgebäude soll vom Mauerwerk und allen Decken bleiben, aber der Dachstuhl (insbesondere auch die 20 alten Dachsparren) sollen entfernt werden und ein neuer Dachstuhl aus Sparren und Lattung und Dachpfannen soll aufgebracht werden. Der neue Dachstuhl soll von den Maßen her die gleiche Kubatur wie der alte haben, die alten Materialien werden nur durch neue ausgetauscht. Das Bauamt meint ein komplettes Auswechseln des Dachstuhls führt zum Verlust des Bestandsschutzes und zu einer Neuerrichtung. Ich meine, da nur das Satteldach erneuert wird, nicht das flächenmäßig größere Mansarddach liegt kein Verlust des Bestandsschutzes vor. Ändert sich etwas wenn auf das angrenzende Flachdachgebäude ein Satteldachstuhl in den gleichen Maßen aufgebracht wird?

Hallo agatebrigitte,

da haben Sie ein Thema aufgeworfen, was nach meiner Erfahrung immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten führt.

Zum Thema „Dachstuhl erneuern“ habe ich mich schon im Jahre 2008 – also vor Inkrafttreten der LBO Schl.-H. 2009/2010 - in diesem Forum geäußert:
-> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/1709/0/?SID=cecd82d2d49f32c3c1bf340696c2eff3 .

Im Prinzip hat sich die Rechtslage in Schleswig-Holstein in diesem Punkt nicht wesentlich geändert (siehe dazu folgende Gegenüberstellung der alten und der jetzt gültigen LBO: -> http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Synopse_LBO_2010_03_26_nd_d_DLRG_SH.pdf ): Der Gesetzgeber möchte einfach vermeiden, dass eine Dachumdeckung einen Zusammenbruch des bestehenden Gebäudes zur Folge hat.

Besonderes Augenmerk richtet die neue LBO allerdings auf Kulturdenkmäler (siehe § 63 Abs. 3 LBO 2009/2010).

Sie sollten beim Bauamt noch einmal ganz genau nachhaken, aus welchen Gründen man in Ihrem Falle von einer Genehmigungspflicht ausgeht.



Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee, selbstverständlich hatte ich zunächst im Forum gesucht bevor ich meinen Beitrag geschrieben habe. Der Beitrag zum Thema "Dachstuhl erneuern" aus dem Jahr 2008 war mir bekannt. Er betrift aber nur Gebäude mit einem einzigen Dachstuhl. Unser Gesamtgebäude von insgesamt 380 qm Grundfläche und Dachfläche hat aber drei verschiedene Dächer. Nur der Satteldachstuhlteil von 150 qm = 39,5 % der Gesamtdachfläche soll komplett entfernt und mit neuen Dachsparren, Lattung und Dachpfannen in der gleichen Kubatur erneuert werden. Es geht in dem Zusammenhang auch um die Stellplatzfrage. Der gesetzliche Verzicht auf Stellplätze gilt nur für den Ausbau bestehender Dachgeschosse. Das Bauamt meint, ein komplettes Auswechseln des Dachstuhles führt zum Verlust des "Bestandsschutzes des Dachgeschosses. Das Bauamt meint, nur wenn "ein Großteil der Hölzer des Dachstuhles erhalten bleibt, bleibt der Bestandsschutz erhalten". Ich meine, wenn nur der Satteldachstuhlteil von 39,5 % des Gesamtdaches erneuert wird, liegt kein Verlust des Bestandsschutzes vor auch wenn alle 20 Satteldach-Sparren entfernt werden. Es bleibt doch ein Großteil des Gesamtdachstuhles = das Mansarddach von 180 qm = 47,4 % komplett erhalten. Ein Deckmal ist das Gebäude nicht einmal ansatzweise. Das Bauamt meint schriftlich, wir müßten im Zusammenhang mit der Stellplatzfrage nachweisen, dass der Bestandsschutz des Dachstuhles erhalten bleibt. "Dazu müsse eine genaue Bestandsaufnahme des Dachstuhles gemacht werden. Welche Sparren bleiben, weilch müssen ausgetauscht werden. Nur so könne im Vorfeld der Erhalt des Bestandsschutzes des Dachgeschosses nachgewiesen werden. " Wir müssen die Stellplätze im Vorfeld nachweisen. Das ist klar. Auf dem Grundstück ist die Herstellung von Stellplätzen mit Sicherheit unmöglich, da 100 % des Grundstücks bebaut ist. Meine Frage ist auch: Gibt es denn einen Bestandsschuzt des Dachstuhles - wie das Bauamt meint - oder nur einen Bestandsschutz des Gesamtgebäudes? Von letzterem bin ich bisher ausgegangen. Ist das richtig? Wenn es nur einen Bestandsschutz des Gesamtgebäudes geben sollte und keinen Bestandsschutz des Dachstuhles, dann ist meiner Ansicht nach die Änderung von 39,5 % der Gesamtdachfläche von insgesamt 380 qm keine wesentliche Änderung. Die anderen Änderungen nur im Satteldachgebäudeteil - neue Stromleitungen, neue Wasserleitungen, neue Bäder, - sind definitiv unwesentlich. Nutzungsänderungen finden nicht statt. Das Satteldachgebaude soll vom Mauerwerk und allen Decken bleiben. Der finanzielle Aufwand im Verhältnis zur vorhandenen Gesamtbausubstanz ist geschätzt höchstens 30 %.

Ändert sich die Beurteilung, wenn auf das angrenzende Flachdachgebäude ein Satteldachstuhl in den gleichen Maßen aufgebracht wird. Klar ist, dass für diese 1 neue Wohnung von 50 qm Größe ein Stellplatz nachgewiesen werden muss auf einem anderen Grundstück. Mit freundlichen Grüßen

Hallo agatebrigitte,

ich komme leider erst heute dazu, Ihre Nachfrage vom 30.11.2010 zu bearbeiten – das Tagesgeschäft geht bekanntlich vor.

Ihr Fall lässt sich ohne detaillierte Zeichnungen leider nicht zufriedenstellend klären.

Ich kann nur vermuten, dass wir es in Ihrem Fall wahrscheinlich nicht mit einem Gebäude, sondern mit drei Gebäuden im Sinne des § 2 Abs. 2 LBO zu tun haben, die drei unterschiedliche Dächer besitzen.

§ 50 Abs. 2 Satz 1 LBO fordert die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen nur dann, wenn infolge der Änderung z u s ä t z l i c h Kraftfahrzeuge zu erwarten sind.

Die Spezialvorschrift, die die Schaffung zusätzlicher Wohnungen erleichtern soll, ist hingegen § 50 Abs. 7 LBO.

Wortlaut:
„…Wird in einem Gebäude, dessen Fertigstellung mindestens drei Jahre zurückliegt, eine Wohnung geteilt oder Wohnraum durch Änderung der Nutzung, durch Aufstocken oder durch Änderung des Daches eines solchen Gebäudes geschaffen, braucht der dadurch verursachte Mehrbedarf an Stellplätzen und Garagen und Abstellanlagen für Fahrräder nicht gedeckt zu werden, wenn dies auf dem Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist…“

Diese Vorschrift muss man ganz genau lesen, denn die Vergünstigung erfasst im Einzelnen:
a) die Teilung einer Wohnung,
b) die Schaffung von Wohnraum durch Änderung der Nutzung,
c) die Schaffung von Wohnraum durch Aufstocken (z. B. Erhöhung um ein Geschoss) und
d) die Schaffung von Wohnraum durch Änderung des Daches (z. B. Aufsetzen von Gauben, Zwerchgiebeln usw. oder durch steilere Dachneigung).

Der durch einen dieser Fälle verursachte Mehrbedarf an Stellplätzen, Garagen und Abstellanlagen für Fahrräder braucht dann nicht gedeckt zu werden, wenn dies auf dem (Bau)Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist.

„Große Schwierigkeiten“ dürften beispielsweise dann vorliegen, wenn die Unterbringung der Einstellplätze auf dem Baugrundstück zwar technisch möglich, aber außergewöhnlich kostspielig ist (z. B wenn eine Tiefgarage gebaut werden müsste).


Was Ihnen aus meiner Sicht allenfalls Probleme mit der Bauaufsichtsbehörde bereiten könnte, wäre die Regelung des § 50 Abs. 3 LBO.


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 31.12.2010 um 16:26:51 von Jens Bebensee.