Thema: Grenzbebauung bei Umnutzung

Hallo, vielleicht können Si mir auch helfen,

ich habe vor, eine verfahrensfreie Garage 6,50 m an eine Scheune, die 14m grenzständig steht, anzubauen. Die Scheune ist Grenzbebauung und hat Bestandsschutz. Die Scheune soll nun von Lager in Gewerberaum mit Aufenthaltsräumen umgenutzt werden. Der Architekt sagt nun, dass man nach der Umnutzung die Garage nicht mehr anbauen kann, da die maximale Länge von 15m überschritten wäre und der Bestandschutz durch die Umnutzung verloren ginge. Eine ähnliche Situation habe ich den letzten Einträgen gefunden: http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/2221/0/
Die 15m würden dann für die gesamte grenzständige Bebauung gelten? Wäre es klug also erst die Garage anzubauen und dann später eine Nutzungsänderung zu beantragen? Der Architekt sprach von Abstandsflächenbaulast die ich vom Nachbarn bräuchte.Brauche ich überhaupt für meine Vorhaben die Zustimmung des Nachbarn? Wie ist es nun richtig?

Viel Grüße und Danke
Lutz

Moin Lutz,

ich verstehe Ihre Anfrage so, dass Sie die Grenzgarage auf Ihrer Seite an die Scheune anbauen wollen.

Man muss die beiden Vorhaben (Errichtung einer Grenzgarage und Nutzungsänderung der Scheune in Gewerberaum) wohl isoliert betrachten.

In den Abstandflächenregelungen der Landesbauordnungen von neun Bundesländern habe ich eine Gesamtlängenbeschränkung von 15 m pro Grundstück für ganz bestimmte Grenzbebauungen – z. B. Garagen, Geräteschuppen, gebäudeunabhängige Solaranlagen, usw. - gefunden (§ 6 VII 2 BauO Bln, § 6 X 2 BbgBO, Art. 6 IX 2 BayBO, § 6 VII 2 LBauO M-V, § 6 XI 4 BauO NRW, § 8 II 3 LBO SL, § 6 VII 2 SächsBO, § 6 VII 2 BauO LSA, § 6 VII 2 ThürBO).

Die Errichtung der Garage bereitet deshalb aus meiner Sicht keine Probleme.


Die 14 m lange – nach Ihren Angaben – bestandsgeschützte Scheune an der Grenze hingegen gehört meiner Meinung nach nicht zu dieser privilegierten Grenzbebauung. Deshalb ist die Nutzungsänderung der Scheune in einen Gewerberaum baugenehmigungspflichtig und praktisch „wie ein Neubau“ zu beurteilen, der normalerweise einen Grenzabstand einhalten müsste. Im Rahmen dieser Nutzungsänderung wäre aber darüber nachzudenken, ob man eine Abweichung von der Grenzabstandsregelung zulassen könnte. Das käme in Betracht, wenn sich die Situation für den Nachbarn – der hier auf jeden Fall „mit im Boot“ ist – nicht verschlechtern würde (z. B. im Hinblick auf Lärm, Höhe des Gebäudes, zusätzlicher Stellplatz erforderlich?).

Ihr Architekt hat also „den richtigen Riecher“.

Eine Abstandflächenbaulast wäre natürlich ideal, setzte aber voraus, dass auf dem Nachbargrundstück auch entsprechende Freiflächen vorhanden sind. Steht beispielsweise in Höhe des Schuppens (später Gewerberaum) auf dem Nachbargrundstück ein Wohnhaus in einem Abstand von 3 m zur Grundstücksgrenze, käme eine Baulast nicht in Betracht.


Übrigens haben wir die Erfahrung gemacht, dass es besser ist, mit dem Nachbarn zu sprechen, „bevor“ man eine Baumaßnahme in Grenznähe in Angriff nimmt…




Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 27.10.2010 um 09:43:32 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,

vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Frage.

Der Architekt war sich nicht sicher, ob bei einer Nutzungsänderung der Scheune diese eventuell in die Gesamtgrenzbebauung ( 15m ) mit eingeht, da ja der Bestandschutz erlischt und die kommende Nutzung über das Maß des jetzigen Zustandes hinausgeht. Er legte mir die Regierungsbegründung zur BO vor in der steht:“ beschränkt die Gesamtlänge der Bebauung einschließlich bestehender Anlagen je Grundstück auf 15m, um – auch bauordnungsrechtlichen relevanten „Einmauerungseffekten“ vorzubeugen.
Der Nachbar ist schon mit im Boot und will mit der Grenzgarage nicht so richtig, weil dann über 20 m seiner Grenze zugebaut würden. Deshalb meine Frage ob man den Nachbarn mit beteiligen muss.
Was meinen Sie mit Höhe des Gebäudes, das soll mit 10m so bleiben wie es jetzt ist?

Nochmals viele Grüße und Danke

Lutz

Hallo Lutz,

offen gestanden: Ich kann den Nachbarn verstehen…

Ob ein Nachbar im Bauprüfverfahren (zum Begriff siehe -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=318 ) beteiligt werden muss oder nicht bestimmt die jeweilige Landesbauordnung.

Für das Bundesland Nordrhein-Westfalen siehe dazu beispielsweise folgende Urteile:
-> http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2008/9_A_2792_06urteil20080624.html
-> http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/vg_duesseldorf/j2009/4_K_686_09urteil20090420.html


Bei Ihnen steht die Frage im Vordergrund, ob man eine Abweichung von nachbarschützenden Vorschriften über Abstandflächen zulassen würde.

Nach § 71 Abs. 1 Satz 1 der LBO Schleswig-Holstein k a n n die zuständige Bauaufsichtsbehörde u. a. Abweichungen von Anforderungen der LBO zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten n a c h b a r l i c h e n Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 3 Abs. 2 LBO (= keine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit, insbesondere Leben und Gesundheit, sowie Vermeidung unzumutbarer Belästigungen), vereinbar sind.

Nach § 72 Abs. 1 Satz 1 LBO SH s o l l die Bauaufsichtsbehörde die Eigentümerinnen oder Eigentümer benachbarter Grundstücke (Nachbarinnen oder Nachbarn) vor Erteilung von Abweichungen sowie Ausnahmen und Befreiungen nach § 31 des Baugesetzbuchs benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden. Das Wort „Soll“ bedeutet im juristischen Sprachgebrauch für den Regelfall ein „Muss“.


Abstandflächen bemessen sich nach der Höhe. Mit dem Beispiel wollte ich deutlich machen, dass Sie im Zuge der Nutzungsänderung der Scheune die Höhe möglichst nicht so verändern, dass sich rechnerisch größere Abstandflächen ergeben.


So, jetzt haben Sie meines Erachtens alle notwendigen Informationen, die Sie für Ihr Vorhaben benötigen dürften.

Sie sollten ruhig Ihrem Architekten vertrauen, denn er „schuldet“ Ihnen eine genehmigungsfähige Planung…


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 28.10.2010 um 08:37:16 von Jens Bebensee.