Thema: Nutzungsänderung imAussenbereich

Sehr geehrter Herr Bebensee,

erst einmal möchte ich ein großes Kompliment an dieses informative und hilfreiche Forum aussprechen.

Ich habe folgendes Problem und hoffe sehr, dass ich ein paar Informationen von Ihnen erhalten kann, die mir evtl. weiterhelfen : Mein Mann und ich haben in diesem Jahr einen kleinen Ferienbungalow in der Nähe der Küste gekauft.
Der Bungalow ist 1993 errichtet worden, hat eine Größe von 40 qm, steht im Aussenbereich §35 BauGB und wurde als "Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter" genutzt. Hierfür gibt es eine Baugenehmigung. Im Jahre 2000 stellte der Vorbesitzer einen Vorantrag auf Um/Neubau zu einem Wohnhaus. Dieser wurde von der Baubehörde abgelehnt. Der Vorbesitzer nutzte den Bungalow dann trotzdem ohne Genehmigung als Ferienhaus. Der Bungalow wurde zu diesem Zweck baulich nicht verändert, ausser dass eine Dusche eingebaut wurde. Wir kauften den Bungalow mit der Zusicherung des Vorbesitzers, dass es eine Baugenehmigung und eine Genehmigung auf Nutzungsänderung gibt, die er uns jedoch nicht vorlegen konnte. Im Notarvertrag wurde zur Sicherheit festgehalten, dass der Verkäufer versichert, dass für die vorhandene Bebauung die erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Somit haben wir die Mögklichkeit, Rechtsansprüche gegen den Vorbesitzer geltend zu machen. Er würde einer Rückabwicklung zustimmen, so daß uns kein finanzieller Verlust enstehen würde. Aber: Wir möchten uns nicht wieder von unserm Häuschen trennen.
Nun möchten wir nachträglich eine Nutzungsänderung von Gewerbe- zu Wohnzwecken beantragen. Nach einem ersten Telefonat mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sagte man uns, dass wir kaum Chancen haben werden. Wir sollten uns einen Architekten suchen, die Pläne erstellen lassen und den Antrag nicht auf Ferienhaus, sondern auf Zweitwohnsitz stellen. Die Aussichten seien gering, aber wir könnten es versuchen. Ausserdem sollten wir alles was wir zur Historie und zur Nutzung des Bungalows, an Gas- Wasserabrechnungen usw. besitzen, mit einreichen.

Das ganze hat uns ziemlich erschüttert. Wir waren der Ansicht, wir haben uns ein kleines Häuschen gekauft, wo wir unsere Ferien verbringen können und erfahren dann, dass wir es gar nicht nutzen dürften. In Anbetracht der geringen Chancen auf
eine Genehmigung der Nutzungsänderung haben wir schon mit dem Gedanken gespielt, es einfach so zu lassen, keine weiteren "schlafenden Hunde" beim Bauamt zu wecken und es so wie der Vorbesitzer ohne Genehmigung zu nutzen. Wir
würden unsere Ferien jedoch nicht wirklich dort geniessen können, weil wir immer dieses Gefühl haben werden, es ist so eigentlich nicht erlaubt. Nun meine Fragen an Sie:

- Haben wir wirklich nur eine so geringe Chance auf eine Genehmigung der Nutzungsänderung? Das Häuschen ist 40 qm groß.
Wir möchten es nicht als Ferienhaus vermieten, es ist nur für uns selbst als Wochenend-/Ferienhaus gedacht. Es liegt ausserhalb eines Ortes und in direkter Nachbarschaft gibt es noch vier größere Wohnhäuser, die dauerbewohnt sind.

- Ist es sinnvoll erst einen Vorantrag/Voranfrage zu stellen oder direkt einen Antrag auf Nutzungsänderung?

- Müssen wir dem Antrag auf Nutzungsänderung neue Architektenpläne hinzufügen? Wir haben die Architekten-Pläne und alle anderen Unterlagen komplett vorliegen, die 1993 mit dem Antrag auf Baugenehmigung dem Bauamt eingereicht worden sind. Da sich baulich, bis auf den Einbau der Dusche, nichts verändert hat, könnten wir die Baupläne und Kosten-Aufstellungen von damals einreichen und damit die wohl doch erheblichen Architekten-Kosten, falls alles neu erstellt werden muss, sparen?

- Was hätten wir im Falle einer Ablehnung des Antrages noch für Möglichkeiten? Ich bin ein paar Mal auf den Begriff "Duldung" "passive und aktive Duldung" gestoßen. Weiss aber nicht, was es wirklich bedeutet und ob dies überhaupt für uns in Frage kommen könnte. Oder wäre es vielleicht sogar möglich, mit der vorliegenden Baugenehmigung "Nutzung als Gewerbeeinheit", ein Gewerbe dort anzumelden und während der Ferien dort zu wohnen? Oder gibt es vielleicht noch irgend eine andere Möglichkeit, mit dem Bauamt eine Lösung zu finden, in Form von Auflagen oder Einschränkungen die unsere Nutzung betreffen könnten?

- Wir würden mit dem zuständigen Herrn von der Baugenehmigungsbehörde gerne ein Beratungsgespräch führen. Für uns stellt sich nur das Problem, dass unser Häuschen und das zuständige Amt 700 km von unserem Wohnort enffernt liegen. Ist es möglich, die Fragen telefonisch zu erörtern oder ist es ratsam, bei der Behörde persönlich vorzusprechen?

- und eine letzte Frage: Was könnte uns passieren, wenn wir keine Genehmigung bekommen, das Häuschen aber trotzdem
in den Ferien nutzen würden? Und könnte uns im schlimmsten Fall ein Abriss des Häuschens drohen?

Im Grundbuch ist , nach einem Bodenordnungsverfahren, berichtigt v. 3.6.2010, unser Grundstück nun als Gebäude- und Freifläche, Erholungsfläche geführt.

Viele Gedanken. Viele Fragen. Ich hoffe sehr, dass ich ein paar hilfreiche Hinweise von Ihnen erhalten kann, wie nun am besten von uns vorzugehen ist.

Ich bedanke mich im voraus bei Ihnen!

Mit freundlichen Grüßen

Anna

Hallo Anna,

vielen Dank für das Kompliment.

Wie so häufig stehe ich auch in diesem Fall vor dem Problem, aufgrund der umfangreichen Schilderungen Betroffener zwar so einigermaßen den Sachverhalt, aber nicht unbedingt die Rechtslage vollständig zu kennen. Insoweit haben Sie schon den richtigen Weg eingeschlagen, mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde Kontakt aufzunehmen.

Gleichwohl möchte ich Ihre Fragen nicht ganz unkommentiert lassen:


1.) Genehmigungschancen für Nutzungsänderung

Hier muss man praktisch das „baurechtliche Schicksal“ des Gebäudes von seiner Entstehung bzw. Innutzungnahme bis zum heutigen Tage nachverfolgen.

Das 40 m² große Gebäude ist nach Ihren Ausführungen im Jahre 1993 im Außenbereich errichtet und als „Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter“ (hoffentlich nicht befristet) genehmigt worden.

Wenn der Voreigentümer das Gebäude für einen merklichen Zeitpunkt tatsächlich auch zu solchen Zwecken genutzt hat, war es aufgrund der erteilten Genehmigung einmal bestandsgeschützt (zum Bestandsschutz siehe im Lexikon auf unserer Homepage unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=13 ).

Hat der Voreigentümer die Anlage hingegen bereits unmittelbar nach Fertigstellung als Ferienhaus genutzt, kann vom Bestandsschutz nicht gesprochen werden, weil die Baugenehmigung für die „Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter“ nach Ablauf von drei Jahren außer Kraft getreten ist und weil es für die Nutzung als Ferienhaus weder eine Baugenehmigung gab noch gibt. Übrigens verleiht auch eine längerfristige Nutzung eines ungenehmigten Gebäudes als Ferienhaus dem Gebäude keinen Bestands(nutzungs)schutz.

Die tatsächliche Nutzungsänderung von einer im Außenbereich (nicht befristet) genehmigten und genutzten „Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter“ in ein Wochenend- bzw. Ferienhaus ist eine sog. Funktionsänderung und entzieht dem Gebäude den Bestandsschutz.


Da der Vorbesitzer das Gebäude bereits zu Ferienhauszwecken genutzt hat, werden Sie sich aus meiner Sicht nicht mehr auf die alte Genehmigung für die „Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter“ berufen können – mit anderen Worten: Sowohl für die eine (alte) als auch für die andere (geplante) Nutzung benötigen Sie jetzt eine Baugenehmigung.


Auf die erleichternden Regelungen des § 35 Abs. 4 BauGB wird man hier nicht zurückgreifen können, weil sie jeweils an einen zulässigerweise vorhandenen bzw. vorhanden gewesenen Baubestand anknüpfen.


Als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB wird das Ferienhaus voraussichtlich öffentliche Belange beeinträchtigen.

Der „Strohhalm“, an den Sie sich möglicherweise klammern können, liegt u. U. in der Nachbarschaft der vier größeren dauerbewohnten Wohnhäuser, von denen Sie schreiben. Wenn die Wohnhäuser bestandsgeschützt sind und der Standort des Ferienhauses praktisch in einer kleineren „Baulücke“ (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=68 ) zwischen diesen Häusern liegt, könnte man über eine städtebaulich nicht unerwünschte Verfestigung einer Splittersiedlung (anders gesagt: die ausnahmsweise Füllung einer Baulücke im Außenbereich) nachdenken (siehe auch -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=7&bid=75 ).


2.) Vorbescheids- oder Nutzungsänderungsantrag?

Ich empfehle einen Vorbescheidsantrag (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ). Der Antrag ist kostengünstig, und die Gebühren werden - wenn ein positiver Bauvorbescheid erteilt worden ist - anteilig auf die Baugenehmigungsgebühren angerechnet.


3.) Neue Architektenpläne?

Das sollten Sie mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären. Für einen Vorbescheidsantrag benötigen Sie keine bauvorlageberechtigte Person, und für ein Ferienhaus benötigen Sie keinen in der Liste eingetragenen Architekten oder Ingenieur (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=350 und -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=349 ).


4.) Möglichkeiten bei Ablehnung?

Die Möglichkeiten bei einer Ablehnung sind der Widerspruch und danach evtl. die Klage.

Duldungen sind aus meiner Sicht nur dann sinnvoll, wenn sie am Ende ein baurechtliches Problem lösen. Bei ungenehmigten und auch nicht genehmigungsfähigen baulichen Anlagen im Außenbereich vereinbaren wir vereinzelt mit den verantwortlichen Grundstückseigentümern, eine Abbruchanordnung mit einer längeren als sonst üblichen Frist zu erlassen, wenn sie im Gegenzug auf Rechtsmittel verzichten. Wenn die Frist dann verstrichen und die bauliche Anlage nicht beseitigt ist, können wir den Abbruch mit Zwangsmitteln durchsetzen.


5.) Bauberatungsgespräch

Beides ist möglich.

Ich würde zunächst anrufen und nach den Sprechzeiten fragen. Bei der Gelegenheit sollten Sie auf die Entfernung zu Ihrem Wohnort hinweisen.

Wenn Sie dann wieder einmal „im Lande“ sein und auf Ihrem Grundstück „nach dem Rechten“ sehen sollten, können Sie ja mal bei der Bauaufsichtsbehörde vorbeischauen.

Kennen Sie nicht zufällig in der Nähe der Bauaufsichtsbehörde eine Person, die Sie mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen betrauen können? Vielleicht einen Anwalt oder einen Architekten?


6.) „Worst Case“?

Ja, ein Abbruch könnte Ihnen in der Tat drohen.



Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee




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Zuletzt geändert am 28.09.2010 um 17:18:40 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,

vielen Dank für Ihre ausführlichen Antworten!

Uns ist nun noch einmal mehr klar geworden, dass wir wirklich nur geringe Chancen auf die Erteilung einer Genehmigung haben.
Was den \\\"Strohhalm\\\" Baulücke betrifft, hätte ich nun doch noch eine Frage:
Die entsprechenden Wohnhauser stehen alle in einer Reihe an einem Weg, der von der Hauptstraße abgeht. Unser kleines Haus liegt nicht in einer Lücke zwischen den anderen Häusern, sondern ist das erste Haus in dieser Reihe, von der Hauptstraße aus gesehen. Könnte dies auch auf eine städtebaulich nicht unerwünschte Verfestigung einer Splittersiedlung im Aussenbereich zutreffen?

Und was mir auch noch eine Rolle zu spielen scheint, ist, wie die Nutzung des Hauses genau sein wird. Zweitwohnsitznutzung, Wochenendhaus oder eigengenutztes Ferienhaus. Welcher Nutzung würde denn wohl am ehesten zugestimmt werden?

Das Häuschen wurde mehr als 10 Jahre lang als Ferienhaus genutzt und niemand störte sich daran. Wäre es vielleicht doch eine Möglichkeit, das ganze einfach ruhen zu lassen und unsere Ferien dort zu verbringen in der Hoffnung darauf, dass sich auch die nächsten Jahre niemand daran stören wird?

Viele Grüße

Anna

Hallo Anna,

so hart und unverständlich das vielleicht klingen mag, aber von einer Verfestigung könnte man in Ihrem Falle nur sprechen, wenn Ihr Vorhaben eine Lücke innerhalb des durch die Wohngebäude gebildeten Bebauungszusammenhangs füllen würde.

Sie müssen sich leider vor Augen halten, dass Sie aus meiner Sicht sowohl für die alte Nutzung als „Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter“ als auch für die geplante Nutzung als Ferien-/Wochenendhaus eine Baugenehmigung benötigen. Anders gesagt: Bei Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit Ihres Vorhabens muss man sich die vorhandene Bausubstanz auf Ihrem Grundstück wegdenken. Vor diesem Hintergrund kann man also nur von einer Erweitung der vorhandenen Splittersiedlung sprechen, die fast immer „zu befürchten“ ist (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 7 BauGB und -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=2&bid=76 ).

In diesem Zusammenhang möchte ich noch einmal meine Ausführungen vom 01.06.2006 an Martina (Thema: „Bauen im Außenbereich“) zitieren und auf die dort erwähnte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verweisen:

Zitat:
„…Die Chancen, anstelle des Ferienhauses ein Wohnhaus mit gleicher Grundfläche genehmigt zu bekommen, stehen wahrscheinlich sehr schlecht:

Prägendes Merkmal von Ferien- und Wochenendhäusern ist der zeitweilige Aufenthalt für Erholungszwecke. (Dauer-)Wohngebäude haben demgegenüber ganz andere städtebauliche Anforderungen und Auswirkungen; sie dürfen nicht in Sondergebieten, die der Erholung dienen, und grundsätzlich auch nicht im Außenbereich, sondern im Regelfall nur in den Baugebieten der §§ 2 ff. BauNVO (vgl. http://bundesrecht.juris.de/baunvo/index.html ) errichtet werden.

Unter den Begriff „Wohngebäude“ im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 2 und 5 BauGB fallen übrigens keine Ferien- und Wochenendhäuser. Diese Außenbereichsbestimmung erleichtert unter bestimmten Voraussetzungen nur die Ersetzung bzw. Erweiterung zulässigerweise entstandener Dauerwohngebäude (BVerwG, Urt. v. 12.03.1982 – 4 C 59.78 – in BRS 39 Nr. 89 = BauR 1982, 359 und Beschl. v. 06.10.1994 – 4 B 178.94 – in BRS 56 Nr. 86).

Nur unter ganz engen Voraussetzungen ist die Errichtung eines Wohnhauses im Außenbereich als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB denkbar („städtebaulich nicht unerwünschte Verfestigung einer Splittersiedlung“, wie etwa Schließung einer bzw. der letzten Baulücke zwischen mehreren Wohnhäusern). Da die Erläuterungen hierzu den Rahmen dieses Forums sprengen würden, kann ich nur auf folgende Links verweisen:
-> http://www.bverwg.de/media/archive/2480.pdf
-> http://www.bverwg.de/media/archive/2188.pdf
Zitatende

Die Entscheidung, wie Sie angesichts dieser Sach- und Rechtslage jetzt mit dem Grundstück und dem Gebäude weiter verfahren sollten, kann ich Ihnen nicht abnehmen – schließlich sind Ratschläge manchmal auch Schläge.

Ich persönlich wäre an klaren Verhältnissen interessiert. Stellen Sie sich einmal vor, Sie haben das Gebäude an Feriengäste vermietet, es brennt ab und ein Gast erleidet eine Rauchvergiftung oder schlimmere körperliche Schäden. Staatsanwaltschaft und Versicherung würden zur Klärung des Sachverhalts wahrscheinlich postwendend von der Bauaufsichtsbehörde die Bauakte des Grundstücks anfordern und prüfen, was auf dem Grundstück genehmigt wurde…


Mit freundlichem Gruß


Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 01.10.2010 um 11:57:51 von Jens Bebensee.

Hallo Herr bebensee,
Mit großem Interesse habe ich ihre Ausführungen an Anna gelesen. Ich habe eine ähnliches Thema, allerdings ist meine Fläche im aussenbereich als erholungsflaeche ausgewiesen. Bisher wurde die Fläche von dem daneben
Wohnenden Nachbarn für seine Tierhaltung genutzt. Wir halten auch Tiere, wollen allerdings Wasser, Strom und Abwasser anschließen lassen, um auch mal übernachten zu können. Kann das Probleme geben? Ist vielleicht sogar eine anmeldung als dauerhafter Wohnsitz möglich? Mit besten wünschen. Frank

Hallo Dietmar / Frank,

ja, das kann Probleme geben, denn der Außenbereich soll nach dem Willen des Gesetzgebers grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden, die nicht unter die Regelung des § 35 Abs. 1 BauGB fällt (siehe-> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ).

Eine Tierhaltung allein erfüllt noch nicht den Begriff des „landwirtschaftlichen (Nebenerwerbs)Betriebes“ im Sinne der Nr. 1 der genannten Bestimmung. Hier nur als Beispiel nur zwei Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts zu der Vorschrift:

-> http://www.bverwg.de/media/archive/2823.pdf
-> http://www.bverwg.de/media/archive/2405.pdf

Mein Tipp:
Melden Sie sich bei dem/der zuständigen Sachbearbeiter/in Ihrer Bauaufsichtsbehörde zu einem Beratungsgespräch an.

Da es ohne das Risiko eines Misserfolges keinen Erfolg geben kann, könnten Sie natürlich auch eine Bauvoranfrage stellen. Allerdings halte ich es nach dem geschilderten Sachverhalt für relativ unwahrscheinlich, dass Sie eine positive Entscheidung erhalten würden.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee