Thema: Außenbereich: Grundstücksteilung mgl?

Guten Tag!

Meine Schwiegereltern haben ein Grundstück mit Weideland und fremd bestellter Ackerfläche im Außenbereich. Mein Schiegervater hat derzeit noch Landwirtschaft angemeldet (sowohl steuerlich als auch vor der Landwirtschaftskammer). Bebaut ist dieses Grundstück mit einem Altbau mit Scheune und einem Neubau.
Mein Mann und ich bewohnen einen Teil des Altbaus (unten und die Scheune ist vermietet) und meine Schwiegereltern bewohnen den Neubau.
Da der Altbau stark sanierungsbedürftig ist überlegen wir nun, dass mein Mann und ich diesen Kernsanieren (auf den neusten Energiestandart bringen) und ggf. Teile der Scheune abreißen, da diese zukünftig nicht mehr in dem Umfang benötigt wird. M.E. müsste es doch mit der Sanierung bereits bestehendem Wohnraum (es soll sich an der Wohnfläche nichts ändern) keine Probleme geben, oder?
Ist für so eine Sanierung ein Bauantrag notwendig?
Unser größeres Problem ist jedoch, dass mein Mann noch 2 Geschwister hat und wir nun überlegen das Grundstück unter 2 Geschwistern zu teilen und den 3. abzufinden.
Ist sowas (Grundstücksteilung) im Außenbereich überhaupt möglich?

Mit freundlichen Grüßen
Imke W.

Guten Tag Imke,

Ihre Angaben reichen leider nicht aus, um Ihnen eine zufriedenstellende Antwort auf Ihre Fragen zur Sanierung geben zu können.

Ich müsste von zu vielen Annahmen ausgehen, die alle zu anderen Ergebnissen führen könnten.

So stellen sich beispielsweise folgende Fragen:

1.)
Führt Ihr Schwiegervater tatsächlich noch einen landwirtschaftlichen Betrieb?
(Die Vermietung der Scheune und die Absicht, das Grundstück unter den Geschwistern Ihres Mannes aufzuteilen, lassen vermuten, dass die Landwirtschaft möglicherweise schon aufgegeben wurde.)

2.)
Ist der „Altbau mit Scheune“ ein/das Wohn- und Wirtschaftsgebäude des (ehemaligen) Betriebes und der „Neubau“ ein/das (ehemalige) Altenteilerwohnhaus?

3.)
Wird bei der Kernsanierung und dem Teilabriss der Scheune in tragende Teile eingegriffen?


Die günstigsten Aussichten für die Baumaßnahmen hätten Sie, wenn auf dem Grundstück ein landwirtschaftlicher Betrieb geführt wird und auch weiterhin geführt werden soll. Dann käme eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Betracht.

Wird (in Zukunft) kein landwirtschaftlicher Betrieb mehr auf dem Grundstück geführt, käme wahrscheinlich eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB in Betracht (erleichterte Nutzungsänderung eines ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäudes – siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ). Der Schleswig-Holsteinische Gesetzgeber hat von der Ermächtigung im § 245b Abs. 2 BauGB (siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/245b.html ) Gebrauch Gemacht und die im Buchstaben c) der Bestimmung enthaltene 7-Jahresfrist ausgesetzt (siehe unter -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/portal/t/iz1/page/bsshoprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=28&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-BauGB_BauO%C3%84ndGSHrahmen%3Ajuris-lr00&doc.part=X&doc.price=0.0&doc.hl=1#focuspoint ). Ein Neubau darf dabei allerdings nicht entstehen.

Ob möglicherweise eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB – also die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes für ein mängelbehaftetes – ist fraglich. Was Missstände und Mängel im Sinne des Buchstaben b) der Vorschrift sind, ist übrigens im § 177 Abs. 2 und 3 BauGB (siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/177.html ) definiert.

All diese Maßnahmen sind baugenehmigungspflichtig.

Für eine Sanierung brauchen Sie nach § 62 Abs. 1 LBO dann eine Baugenehmigung, wenn Sie in tragende Teile eingreifen (Umkehrschluss aus § 63 Abs. 1 Nr. 10 Buchstabe a LBO).


Wenn ich Ihnen einen Tipp geben darf:
Holen Sie sich einen Beratungstermin bei dem/der für Ihren Bauort zuständigen Sachbearbeiter/in der Bauaufsicht und besprechen Sie einmal mit ihm/ihr Ihr Vorhaben. Wenn das Grundstück in unserem Zuständigkeitsbereich liegen sollte, finden Sie Ihre/n Ansprechpartner/in unter -> http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/Baupruefbezirke.pdf .


Nun zur Teilung:
Für eine Realteilung des Grundstücks im Außenbereich benötigen Sie keine bauaufsichtliche Genehmigung mehr (vgl. §§ 19 ff. BauGB unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/19.html ). Allerdings dürfen nach § 7 Abs. 1 LBO durch die Teilung keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der LBO oder auf der Grundlage der LBO erlassener Verordnungen widersprechen.

Möglicherweise ist aber für die Teilung eine Genehmigung nach §§ 2 Abs. 1 und 3 Abs. 1 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) erforderlich. Das Gesetz finden Sie unter -> http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/grdstvg/gesamt.pdf . Genehmigungsbehörden waren ursprünglich die Ämter für Land- und Wasserwirtschaft (siehe unter -> http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/portal/t/lur/page/bsshoprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=9&numberofresults=18&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-GrdstVGDGSHrahmen%3Ajuris-lr00&doc.part=X&doc.price=0.0&doc.hl=1#focuspoint ), die mit Wirkung vom 01.01.2009 aufgelöst wurden (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=341 ). Die Aufgaben hat das LLUR übernommen (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=4&bid=343 ).


Ob die Geschwister Ihres Mannes allerdings auf den (später) abgeteilten Grundstücken bauen dürfen, ist äußerst fraglich.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 14.04.2010 um 07:40:14 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Zu Ihren Fragen:
1. Also tatsächlich übt mein Schwiegervater keine Landwirtschaft in dem Sinne mehr aus. Er beforstet lediglich den kleinen Wald auf dem Grundstück.
Eine Aufgabe wurde aber bislang nicht erklärt.

2. Ja, es ist so wie Sie es vermutet haben: Der „Altbau mit Scheune“ ist ein/das Wohn- und Wirtschaftsgebäude des (ehemaligen) Betriebes und der „Neubau“ ein/das (ehemalige) Altenteilerwohnhaus.

3. ob in tragende Teile eingegriffen wird kann ich gar nicht so genau sagen. Wir wollen die eigentliche Struktur und Außenwand des Wohnteils beibehalten, also auf die alte Substanz aufbauen bzw. das erneuern was erneuert werden muss (z.B. wölbt sich der Klinker nach außen, das Dach hängt durch, von außen ist lediglich mit Luft "isoliert" usw.) Wir möchten eigentlich nur das erneuern was notwendig ist, damit das Haus dem aktuellen Wohn- und Energiestandart entspricht.

Also meinen Sie, dass wir das Grundstück so teilen können, dass wir den einen Teil mit dem Altbau und z.B. ein Bruder den anderen Teil mit dem Altenteilerwohnhaus (welchen der Bruder mit meinen Schwiegereltern bereits bewohnt) bekommen kann?

Ich danke Ihnen nochmals für Ihre Bemühungen!

Mit freundlichen Grüßen,
Imke W.

Hallo Imke,

vorab ein kleiner Hinweis:
Ich hatte mich verschrieben und musste in der Antwort von gestern (11:51 Uhr) unter 3.) die Rechtsgrundlagen im dritten und vierten Absatz korrigieren. Dort muss es jeweils statt „§ 35 Abs. 1 Satz 1“ richtig lauten „§ 35 Abs. 4 Satz 1“. Deshalb steht jetzt in der Fußnote „Zuletzt geändert am 14.04.2010...“

Wie ich bereits gestern ausgeführt habe, benötigen Sie für eine Realteilung des Grundstücks im Außenbereich keine bauaufsichtliche Genehmigung mehr. Allerdings dürfen nach § 7 Abs. 1 LBO durch die Teilung keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der LBO oder auf der Grundlage der LBO erlassener Verordnungen widersprechen. Gemeint sind damit Fälle, in denen eine Teilung zu rechtswidrigen Zuständen führt (Beispiele: fehlende Abstandflächen zu – künftigen - Grundstücksgrenzen, fehlende bauordnungsrechtliche Erschließung (vgl. § 4 Abs. 2 LBO), Grundstücksgrenze mitten durch ein Gebäude, usw.).


Wenngleich auch forstwirtschaftliche (Nebenerwerbs-)Betriebe nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich privilegiert sind, wird man in Ihrem Falle u. a. aufgrund der geringen zu erwartenden Einnahmen wohl davon ausgehen müssen, dass bereits eine Entprivilegierung der (ehemals) landwirtschaftlich genutzten Gebäude eingetreten ist.

Weiter kann und möchte ich mich in Bezug auf Nutzungsänderungen und sonstige Baumaßnahmen nicht „aus dem Fenster lehnen“. Sie sollten ein Gespräch mit dem/der für Ihren Bauort zuständigen Sachbearbeiter/in der Bauaufsicht führen.

In dem Gespräch müsste praktisch das „rechtliche und zeitliche Schicksal“ des Betriebes und der Gebäude aufgearbeitet werden.

Schon die reine Nutzungsänderung eines (nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) im Außenbereich bevorrechtigt zulässigen Altenteilerwohnhauses (ohne bauliche Veränderungen) in ein „normales“ Wohnhaus ist baugenehmigungspflichtig, weil für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen – hier: § 35 Abs. 2 BauGB (vgl. § 63 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Auch der Einbau einer weiteren Wohneinheit in das Altenteilerwohnhaus wäre baugenehmigungspflichtig.

Nach Ihren Beschreibungen werden Sie bei der Sanierung des Altgebäudes voraussichtlich in tragende Teile eingreifen und für die Maßnahmen deshalb wohl auch eine Baugenehmigung benötigen. Ohne fachkundige Hilfe würde ich die Sache an Ihrer Stelle nicht in Angriff nehmen.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

ich danke Ihnen sehr, dass Sie sich die Zeit genommen haben mir meine Fragen so ausführlich zu beantworten!
Wir werden jetzt in der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde einen Termin vereinbaren und uns dort erkundigen welche unserer Pläne realisierbar sind.

Viele Grüße,
Imke W.

Hallo Imke,

gute Entscheidung ...

Viel Erfolg
und freundliche Grüße
Jens Bebensee