Thema: Nutzungsänderung von Gartenhaus in Ferienhaus, zweite Reihe bauen

Hallo,

ich bin durch google zufällig auf diese Seite gestossen und bin überrascht über die kompetenten Ausführungen.

Ich möchte auch gerne mein Problem zur Diskussion stellen.
Zum Thema:
Ich hab in meinem Garten ein ein kleines massivbau Haus mit Satteldach im Innenbereich eines Dorfes stehen. Da ich an einem See in den neuen Bundesländern wohne, kam mir in den Sinn, das Haus in ein Ferienhaus umzubauen. Dafür wollte ich Gauben auf das Dach bauen und danach das Haus isolieren und mit Fenstern versehen.
Als ich einen Bauantrag für die Gauben stellte, wurde bemerkt, dass das Haus nirgendwo behördlich registriert war und es sich um ein "Schwarzbau" handelt, was zu ehemaligen DDR Zeiten nicht selten war.
Die untere Bauaufsichtsbehörde kam mir sehr entgegen und legitimierte das Gartenhaus, in dem ich die fehlenden Unterlagen nachreichte und man mir die Gauben genehmigte.
Als ich nun im zweiten Schritt die Nutzungsänderung beantragt hatte, teilte mir der Gemeinderat mit, dass dieses ein bauen/wohnen in "zweiter Reihe" darstellt und es deswegen nicht zusagen könne.
In einem vorherigen Beratungsgespräch im Bauamt wurde mir im Vorfeld allerdings empfohlen, keine dauerhaftes Wohnrecht zu beantragen, sondern nur eine Nutzung als Ferienhaus. Somit hätte ich keine Probleme mit der Zufahrt, Feuerwehrzufahrt und den Hausanschlüssen, da man diese für eine kurzfristige Vermietung nicht benötigt. Auch das Bauen in zweiter Reihe wären dann nicht mehr relevant.
Nun kommen ich der Frage näher:
Bevor mir evtl. die untere Bauaufsichtbehörde meinen Antrag ablehnt. Ist es tatsächlich so, dass eine Umnutzung eines Gartenhauses in ein Ferienhaus von dem Bauen bzw. wohnen in "zweiter Reíhe" nicht betroffen ist?
Ausserdem gibt es mehrer Häuser in unserer Gemeinde die in zweiter Reihe gebaut wurden und die zu wohnzwecke genutzt werden.

Ich freue mich über reichlich Beiträge;-)

Kalli

Hallo Brenne,

Garten-, Ferien- und Wochenendhäuser haben grundsätzlich eine andere städtebauliche Qualität als Dauerwohngebäude (siehe dazu in diesem Forum unter „Bauen im Außenbereich“ meine Antwort vom 01.06.2006 an Martina sowie meine Ausführungen unter dem Thema „Erweiterung Wochenendhaus“).

Während ein Dauerwohngebäude eine Hauptnutzung darstellt, würde man ein Gartenhaus beispielsweise als Nebenanlage ansehen können (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=5&bid=14 ) die – im Gegensatz zu einem Wohnhaus - auch außerhalb von (faktischen) Baugrenzen (vgl. http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=87 ) zugelassen werden könnte.

Wenn eine Baugenehmigungsbehörde ein im unbeplanten Innenbereich geplantes Vorhaben mit der Begründung ablehnt, es würde sich wegen „Bauens in zweiter Reihe“ nicht einfügen, mag dies zwar für Laien verständlich sein; Fachleute und Gerichte, die eine solche Begründung lesen, werden jedoch regelmäßig zumindest die Nase rümpfen. Im Kern meint die Baugenehmigungsbehörde in solchen Fällen nämlich, dass sich das Vorhaben hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 07.02.2009 um 13:31:36 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,

vielen Dank für die Ausführungen. Ich habe nun Kontakt zu der Genehmigungsbehörde aufgenommen und die Umsände geschildert. Dort sahen die es ähnlich wie Sie. Nun warten wir mal bis der Bauantrag von der Gemeinde wieder kommt und schauen mal gespannt auf die ablehnende Begründung. Ich halte Sie und das Forum mal auf dem Laufenden.

Gruß Brenner

Hallo Herr Bebensee,

wie versprochen wollte ich meinen Beitrag aktuell halten.
Nach dem die Gemeinde keine Einvernehmen erteilt hat, hat mir die untere Bauaufsichtsbehörde eine ablehnende Prüfung meiner Nutzungsänderung erteilt und mir eine Anhörungfrist gegeben.
Der Wortlaut der Bauaufsichtsbehörde lautet folgendermaßen:
"Die vorhandene Bebauung ist beidseitig an der Straße angeordnet. Die Wohngbäude mit Hauptnutzung befinden sich im Straßenbereich der Flurstücke. Im hinteren Bereich sind Nebengebäude angeordnet.
Mit der meiner geplanten Nutzungsänderung eines Gartenhauses in ein Ferienhaus erfolgt ein Änderung der Nebennutzung in eine Hauptnutzung. Die Hauptnutzung (wohnen) sind in der Umgebung an der Straße angeordnet. Damit sich die Hauptnutzung in die Umgebung einfügt, ist diese auch im Straßenbereich anzuordnen. Mit der Nutzungsänderung des Gartenhauses in eine Ferienhaus wird eine zweite Reiche eröffnet, die es im der Umgebung nicht gibt. Daher fügt es sich nicht in die Umgebung ein."

Das widerspricht ja Ihre Ansicht, dass Ferienhäuser als Nebengebäude angesehen werden können. Hat der Beamte dort eine falsche Rechtsauffassung und wenn ja, gibt es eigentlich Urteile darüber?

Zum Glück gibt es in meiner unmittelbarer Umgebung mehrer Häuser die in zweiter Reihe gebaut wurden, die sogar dauerhaft bewohnt werden.
Emphielt es sich zu diesem Zeitpunkt schon einen Rechtsanwalt einzuschalten?

Vielen Dank im voraus für Ihre Ansichtsmitteilungen

Grüße Brenner

Hallo Herr Brenner,

im Kern beabsichtigt die Bauaufsichtsbehörde Ihren Nutzungsänderungsantrag aus dem Grunde abzulehnen, den ich bereits in meiner Stellungnahme vom 07.02.2009 angesprochen hatte.

Sollte die Situation vor Ort wirklich so aussehen, wie im Anhörungsschreiben der Baufsichtsbehörde beschrieben, "sprengt" Ihr Vorhaben tatsächlich den durch die vorhandene Bebauung vorgegebenen Rahmen. In diesem Falle würde es sich als sog. "rahmenüberschreitendes Vorhaben nur dann einfügen, wenn es "bodenrechtlich beachtliche Spanuungen" weder erzeugt noch erhöht oder - anders ausgedrückt - keine Vorbildwirkung für andere Grundstücke hätte (vgl. unter vielen Gerichtsentscheidungen z. B. VG Stade, Urt. v. 18.04.2002 - 2 A 561/00 - unter -> http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0540020000005612%20A ). "Rahmenüberschreitende Vorhaben" sind nach meiner Erfahrung in den wenigsten Fällen möglich.

Mein Fazit:
Ihre Chancen, eine Nutzungsänderungsgenehmigung in ein Dauerwohngebäude zu erhalten, stehen nicht sehr gut.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,
mit großem Interesse habe ich Ihre Einlassungen zu demi Thema Bauen in zweiter Reihe gelesen. Vielen Dank für die Mühe und die verständliche Formulierung . Für mich ist aber doch noch eine Frage offen: Wie soll sich in einem Ort etwas entwickeln, wenn alles was gebaut wird, immer zum bisher vorhandenen passen muss? Und wie passt die Verweigerung einer Bebauung in zweiter Reihe zum Thema der städtebaulichen Verdichtung und der Verhinderung einer zersiedlung der Landschaft. Ich befinde mich zurzeit in einer ähnlichen Lage wie Herr Brenner, nur habe ich das Grundstück noch nicht gekauft, aber der Vertrag ist schon im Entwurf vorhanden.
Wie wahrscheinlich ist es, dass die Gemeinde einen neuen Bebauungsplan aufstellt, um die Bebauung in zweiter Reihe zu ermöglichen? Wie teuer ist das Aufstellen eines neuen Bebauungsplans?

Hallo Frau Ameln,

zum vielleicht besseren Verständnis des § 34 Abs. 1 BauGB möchte ich Sie auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.06.2009
– 4 B 50.08 – verweisen, den Sie im Internet nachlesen können unter -> http://www.bverwg.de/media/archive/7676.pdf : Für Sie interessant wird es ab Randnummer 4.


§ 34 BauGB bietet im Gegensatz zu § 30 Abs. 1 und 2 BauGB meistens viel mehr Möglichkeiten, eine Bebauung zu realisieren, weil es bei der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens auf die – im Regelfall einzuhaltenden - „Rahmen“ hinsichtlich

- der Art der baulichen Nutzung (hier ist allerdings oft ein Rückgriff auf die Baugebiete der BauNVO angezeigt, vgl. § 34 Abs. 2 BauGB),
- des Maßes der baulichen Nutzung und
- der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,

ankommt.

Je unterschiedlicher der jeweilige „Rahmen“ vorgegeben ist, umso mehr Freiheiten bestehen für eine geplante Bebauung.

Durch die BauGB-Novelle 2007 (= Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. 12. 2006, BGBl. I S. 3316) ist mit § 13a BauGB zum 01.01.2007 ein beschleunigtes Verfahren eingeführt worden (siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/13a.html ). Eine förmliche Umweltprüfung ist in diesen Fällen nicht erforderlich.

Die beiden letzten Fragen kann ich Ihnen nicht beantworten. Die müssten Sie an die Stadt bzw. Gemeinde als Trägerin der Planungshoheit richten…

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee





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Zuletzt geändert am 24.07.2011 um 17:29:24 von Jens Bebensee.