Thema: Geländesprung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich würde mich freuen, wenn Sie mir bzgl. meiner Frage weiterhelfen könnten.
Wir haben gerade in einem Neubaugebiet gebaut. Das Baufeld, auf dem sich u.a. auch unser Haus befindet, wird durch zwei parallele Straßen erschlossen, wobei die eine Straße deutlich höher liegt als die andere (es gibt hier mehrere Baufelder, die derart erschlossen sind). Bevor hier gebaut wurde hatte das Gelände ein Gefälle. Zuerst wurde dann das eine Haus auf der Seite mit der niedrigeren Straße gebaut. Als dieses Haus dann bereits stand, aber das Grundstücksniveau noch nicht vollständig hergestellt war, wurde das angrenzende Grundstück, das an der höheren Straße liegt, verkauft. Das Haus, an der niedrigeren Straße, hat im Anschluss sein Grundstück eingeebnet. Das hintere Ende des Grundstücks liegt in etwa auf der Höhe der niedrigeren Straße und es ist jetzt ein Geländesprung zwischen den beiden Grundstücken entstanden. Das Haus, an der höheren Straße, wird zurzeit gebaut und das Gelände wird voraussichtlich am Grundstücksende nicht höher kommen. Beide Häuser hatten im B-Plan Vorgaben bzgl. der Sockel-, Trauf- und Firsthöhe und konnten ihre Häuser weder höher noch niedriger bauen.
Jetzt stellt sich für uns die Frage, wer das Gelände sichert, also auf welchem Grundstück die Stützmauer/der Wall steht und wer die Kosten hierfür übernimmt. Zusätzlich stellt auch noch das Wasser ein Problem dar. Dieses darf ja nicht auf das niedrigere Grundstück fließen.

Über eine Antwort würde ich mich freuen.

Liebe/r Haus 08,

Vorbemerkungen:
Die Höhenlage der Gebäude wird bauplanungsrechtlich in einem Bebauungsplan auf der Grundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, i. v.V. m. des § 18 BauNVO festgesetzt. Diese Festsetzungen betreffen jeoch nur die Gebäude selbst und regeln nicht die Gestaltung (Erhaltung bzw. Veränderung) der Geländeoberfläche.

Im Bebauungsplan kann aber auch eine Festlegung der Geländeoberfläche als gestalterische Festsetzung nach § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 92 LBO erfolgen.

Werden im Bebauungsplan keine Festsetzungen getroffen, ist die Zulässigkeit von Veränderungen der Geländeoberfläche (Aufschüttungen oder Abgrabungen) nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Landesbauordnung zu prüfen.

Folgende Vorschriften sind hier zu beachten:

§ 2 Abs. 1 Nr. 1 LBO: Aufschüttungen und Abgrabungen gelten als bauliche Anlagen

§ 2 Abs. 6 LBO: Die festgelegte Geländeoberfläche ist die in einem Bebauungsplan festgesetzte oder in der Baugenehmigung oder Teilbaugenehmigung bestimmte Geländeoberfläche; anderenfalls gilt die Höhe der natürlichen Geländeoberfläche als festgelegt.

§ 9 Abs. 4 LBO: Bei der Errichtung oder Änderungen baulicher Anlagen kann verlangt werden, dass die Oberfläche des Grundstückes erhalten oder verändert wird, um eine Störung des Straßenbildes, Ortsbildes Landschaftsbildes oder Naturhaushaltes zu vermeiden oder zu beseitigen oder um die Oberfläche der Höhe der Verkehrsflächen oder der Nachbargrundstücke anzugleichen.

§ 17 Abs. 1, Satz 2 LBO: Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstückes dürfen nicht gefährdet werden.

Zusätzlich ist zu beachten dass die festgelegte Geländeoberfläche Grundlage wichtiger Vorschriften der Landesbauordnung ist (z. B. Einordnung des Gebäudes nach § 2 Abs. 3 LBO und Ermittlung der Wandhöhe nach § 6 Abs. 4 LBO), so dass eine Veränderung weitreichende Auswirkungen auf andere, sicherheitsrelevante und nachbarschützende Vorschriften der Landesbauordnung zur Folge hat.

Zur Fragestellung:
Der Geländeverlauf und die Sicherung des entstandenen Geländeversprunges sind nach § 3 Abs. 3 und 4 BauVorlVO in den Bauvorlagen darzustellen. Eine Einsichtnahme in die Baugenehmigung des Nachbargrundstückes könnte hier neue Erkenntnisse bringen.

Ansonsten sind die Fragen der Böschungssicherung, die Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers und die Kostenübernahme in dem beschriebenen Fall privatrechtlich zu klären.

Sehr geehrte Frau Eberhardt,
vielen Dank für Ihre Antwort. Bzgl. des Geländesprungs ist jetzt noch ein Problem aufgetaucht. Wir (niedrigeres Grundstück) wollen zum Nachbarn hin ein Hecke pflanzen. Wie hoch darf diese denn sein? Laut Gesetz u.E. 1,20m ( bzw. mehr mit entsprechendem Abstand). Da unsere Nachbarn aber ca. 1m höher liegen, würde diese kaum Sichtschutz bieten. Oder wird die Hecke ab Ursprungsgelände gemessen? Und wie wäre es, wenn wir die Hecke auf einem Wall pflanzen würden?

Liebe/r Haus 08,

für Hecken, wie in Ihrem Fall beschrieben, ist die Bauaufsicht nicht zuständig. Hier empfehle ich Ihnen einen Blick ins Nachbarschaftsgesetz. Dieses private Recht setzt sich meines Wissens mit diesen Themen auseinander.
Eine weitere mögliche Quelle könnte der für Ihr Grundstück geltende Bebauungsplan sein. In manchen Fällen sind darin Aussagen zur Höhe von Hecken etc. getroffen worden.