Thema: Erweiterung im Außenbereich

Hallo,
wir haben im Außenbereich ein vermietetes 2 Familienhaus. Hierbei handelt es sich um ein ehemaliges Bauernhaus, das in 1994 per genehmigten Bauantrag ( § 35 Abs.4 Nr. 5 ) für den Familienbedarf umgebaut worden ist. Kurze Zeit später ist unser Vater bzw. Schiegervater verstorben, sodass wir das komplette Objekt vermietet haben. Das Gebäude besteht aus 2 Wohneinheiten zu 130 qm und 80 qm.

Jetzt erwarten die Mieter der kleineren Wohneinheit ein Kind. Deshalb würden wir gerne ein Kinderzimmer anbauen (ca.20 qm).

Ich stelle mir momentan die Frage, ob der § 35 Abs.4 Nr. 5 auch bei dieser Erweiterung anzuwenden ist? Oder bezieht sich dieser Paragraph nur auf eigengenutzte Objekte?

Mit freundlichen Grüßen
Albert Müller

Hallo Herr Müller,

gute Frage ...

Der vom 01.08.1979 bis zum 30.06.1987 gültige § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 a BBauG begünstigte die

„... bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes, wenn der Eigentümer es längere Zeit selbst genutzt hat und die Erweiterung der angemessenen Versorgung des Eigentümers und seiner zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen mit Wohnraum dient...“


Der ab dem 01.07.1987 gültige § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB 1986 begünstigte

„...die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist...“

und enthielt im Satz 3 der Bestimmung folgende (einschränkende) Regelung:

„...Bei Anwendung des Satzes 1 Nr. ... 5 sind in Wohngebäuden höchstens zwei Wohnungen zulässig; die Einrichtung einer zweiten Wohnung setzt weiter voraus, daß Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß das Wohngebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird...“


Ein Vergleich dieser beiden Bestimmungen ergibt, dass durch das BauGB 1986 (lediglich) das Erfordernis „...wenn der Eigentümer es längere Zeit selbst genutzt hat...“ entfallen ist.


Zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 und Satz 3 BauGB 1986 hat beispielsweise das OVG Nordrhein-Westfalen in seinem Urteil vom 03.02.1988 – 11 A 1911/87 – (in BauR 1988, 445 = BRS 48 Nr. 76) u.a. folgendes ausgeführt:

„... Durch Satz 3 des § 35 Abs. 4 BauGB sollten Einengungen des nach dem BBauG geltenden Rechts vermieden werden, indem die Einrichtung einer zweiten Wohnung nicht ausgeschlossen werden sollte. „Darüber hinaus soll durch Satz 3 auch zum Ausdruck gebracht werden, daß... die Einrichtung einer zweiten Wohnung nicht ausgeschlossen ist... Damit wird das auch aus sozialpolitischen Gründen erwünschte Zusammenleben der Generationen einer Familie unter einem Dach baurechtlich unterstützt.“ Vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung v. 20.12.1985, BT-Drucks. 10/4630, S.90...

Nach dem Wortlaut des 2. Halbsatzes des Satzes 3 muß das Wohngebäude vom Eigentümer oder seiner Familie genutzt werden. Es genügt demnach nicht, wenn nur eine der beiden nach Einrichtung der zweiten Wohnung im Wohngebäude vorhandenen Wohungen durch den Eigentümer oder seine Familie genutzt wird. Hätte der Gesetzgeber die Nutzung einer Wohnung im Wohngebäude für die Privilegierung ausreichend erachtet, hätte er dies durch einen entsprechenden Zusatz wie „eine Wohnung im Wohngebäude“ zum Ausdruck bringen müssen...“


Das Bundesverwaltungsgericht hat dazu in seinem Beschluss vom 13.09.1988 – 4 B 155/88 – (in BauR 1988, 699 = BRS 48 Nr. 78) u.a. ausgeführt:

„...Übrigens hat der Senat bereits in seinem Beschluß vom 12. Februar 1988 - BVerwG 4 B 21.88 - ausgeführt, daß eine Wohnhauserweiterung nur dann als "angemessen" zu gelten habe, wenn sie gerade der Wohnraumversorgung der Familienangehörigen zu dienen bestimmt sei. Das zu § 35 Abs. 5 Nr. 4 Buchst. a BBauG ergangene Urteil des Senats vom 23. Januar 1981 - BVerwG 4 C 82.77 - (ZfBR 1981, 94 = BauR 1981, 245) gelte auch für § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Unverändert sei bestimmender Zweck der Regelung, eine verbesserte Wohnraumversorgung zu begünstigen...“



Der heute gültige § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 5 BauGB begünstigt

„...die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, daß das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird...“


In Buchstabe c ist mit den Worten „...das Gebäude...“ ganz offenkundig das Gesamtgebäude nach Erweiterung gemeint.


Nach alledem bezieht sich § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur auf den Eigentümer und seine Familie.


Fragen Sie doch einmal bei Ihrer Bauaufsicht nach, wie sie die Erweiterungschancen auf der Grundlage des § 35 Abs. 2 BauGB sieht...


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee




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Zuletzt geändert am 01.04.2008 um 08:53:38 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich habe zwischenzeitlich weitere Erläuterungen zum § 35 gelesen.
In Ernst/Zinkahn/Bielenburg&Krautzberger von 2007 findet sich folgende Erläuterung zu § 35 Abs.4 Nr.5 a)

\\\"Nicht vorausgesetzt wird, dass das Wohnhaus vom jetzigen Eigentümer genutzt wird......Diese Voraussetzung ist durch das BauGB 1986 entfallen.\\\"

Damit wird die Erweiterbarkeit des Wohnhauses (untere Wohneinheit) zumindest nicht wegen der Vermietung eingeschränkt. Was allerdings immer noch unklar ist, ob man den Punkt a) und b) auf eine Wohnung innerhalb eines Zweifamilienhaus anwenden kann. In den Erläuterungen zu a) steht im Wesentlichen

\\\"...Voraussetzung ist jedoch, dass das Wohngebäude zulässigerweise errichtet wurde...\\\"

Da wir in 1986 eine ordnungsgemäße Baugenehmigung hatten, sollte auch diese Voraussetzung gegeben sein. Das die Voraussetzungen für diese Genehmigung kurz darauf durch den Tod meines Schwiegervaters entfallen sind, kann uns doch nicht vorgeworfen werden? ...oder hätten wir eine Nutzungsänderung beantragen müssen?

Punkt b) kann der Erweiterung eigentlich auch nicht entgegen stehen, da die Erweiterung aufgrund der Wohnbedürfnisse unserer Mieter und in Bezug auf das vorhandene Gebäude angemessen ist.

Wie schon in meiner erstem Mail dagestellt, wir wollen keine weitere Wohnung schaffen, sondern nur die kleine Wohnung wegen Familienbedarf unserer Mieter (Nachwuchs) erweitern.

Ich würde mich freuen, wenn Sie mir unter diesen Voraussetzungen nochmal Ihre Meinung mitteilen würden.

Mit freundlichen Grüßen
Albert Müller

Hallo Herr Müller,

gern geschehen ...

Die Ausführungen im BauGB-Kommentar Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger (§ 35 Rdnr. 158 letzter Absatz) sind mir bekannt.

Wenn man den Absatz allerdings im Zusammenhang liest, bekommt er eine ganz andere Bedeutung:

„... Nicht vorausgesetzt wird, dass das Wohnhaus vom jetzigen Eigentümer genutzt wird. Die ursprüngliche Fassung auf Grund der BBauG-Novelle 1979 verlangte, dass das Gebäude vom Eigentümer seit längerer Zeit selbst genutzt wurde. Diese Voraussetzung ist durch das Baugesetzbuch 1986 entfallen...“


Aus meiner Sicht wollte der Kommentator lediglich klar stellen, dass der Eigentümer das Wohnhaus vor der Erweiterung nicht (mehr) längere Zeit selbst genutzt haben muss.


Dazu und zu Ihren weiteren Fragen möchte ich auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.08.1998 – 4 C 13.97 – (in BauR 1999, 373 = BRS 60 Nr. 92) verweisen, in dem der Senat u.a. folgendes ausgeführt hat:

„...Zwar trifft es zu, daß ein Wohngebäude zulässigerweise errichtet ist, wenn es bauaufsichtlich genehmigt ist; dies hat der Senat bereits ausdrücklich zum Ersatzbau nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB entschieden (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 8. Juni 1979 - BVerwG 4 C 23.77 - BVerwGE 58, 124 ; Beschluß vom 27. Juli 1994 - BVerwG 4 B 48.94 - ZfBR 1994, 297). In beiden Entscheidungen ist aber auch ausgesprochen, daß dies ebenso der Fall ist, wenn das Gebäude wegen seiner materiellen Legalität Bestandsschutz genoß. Im Grundsatz kann deshalb ein ohne Genehmigung errichtetes Wohngebäude auch ein im Sinne von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB "zulässigerweise errichtetes Wohngebäude" sein, wenn es materiell legal ist.

Entscheidend für die Frage, ob der an den ursprünglich eine einzige Wohnung umfassenden Altbau angebaute Neubautrakt mit ebenfalls einer Wohnung Grundlage für eine Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB sein kann, kann nicht allein sein, ob der Anbau "zulässigerweise errichtet" ist, sondern vor allem, ob es sich um ein (selbständiges) "Wohngebäude" im Sinne dieser Vorschrift handelt. Der Sinn der Vorschrift besteht darin, die im Außenbereich an sich unzulässige bauliche Erweiterung von Wohngebäuden zur angemessenen Versorgung des Eigentümers und seiner Familie zu erleichtern (vgl. auch § 35 Abs. 5 Nr. 4a BBauG 1979). Zugleich setzt die Vorschrift Grenzen für diese Erleichterungen. Eine der Grenzen liegt in der Beschränkung der erleichterten Zulassung weiteren Wohnraums im Außenbereich auf höchstens eine zweite Wohnung im bereits vorhandenen Wohngebäude. Das bedeutet, daß weder eine dritte Wohnung noch ein selbständiges weiteres Wohngebäude unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zulässig sein soll. Diese Beschränkung darf auch nicht umgangen werden. Der Senat hat bereits zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB entschieden, daß wiederholte Erweiterungen eines Betriebs im Rahmen eines Gesamtvorhabens unzulässig sind (BVerwG, Beschluß vom 28. September 1992 - BVerwG 4 B 175.92 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 280 - ZfBR 1993, 36). Dies gilt ebenso für die Erweiterung von Wohngebäuden.

Im vorliegenden Fall ist dem Kläger bzw. seiner Rechtsvorgängerin die Errichtung eines Anbaus mit einer zweiten Wohnung (im Erdgeschoß) in einem einheitlichen Wohngebäude genehmigt worden. Diese Genehmigung durfte nur in Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB oder seiner Vorläufer erteilt werden. Eine nochmalige erleichterte Zulassung von Wohnraum auf seiner Grundlage ist ausgeschlossen. Aus der Sicht dieser bundesrechtlichen Vorschrift kann unterstellt werden, daß das einheitliche Grundstück, auf dem sich beide Gebäudeteile ursprünglich befanden, rechtmäßig geteilt worden ist; ebenso kann unterstellt werden, daß durch das Einziehen einer landesrechtlich genehmigungsfreien Trennwand zwei selbständige Gebäude im Sinne des Bauordnungsrechts oder im Sinne der Baunutzungsverordnung (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 13. Dezember 1995 - BVerwG 4 B 245.95 - ZfBR 1996, 123) entstanden sind. Denn auch dann würde es sich bei dem streitigen Bauwerk nach dem Sinn des Gesetzes nach wie vor um ein einziges Wohngebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB handeln...“


Schon der Beschluss des Senats vom 31.05.1988 – 4 B 88.88 – (in BauR 1988, 698 = BRS 48 Nr. 77) – der übrigens auf das bereits von mir angesprochene Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 03.02.1988 – 11 A 1911/87 - folgte - enthält die folgenden drei Leitsätze:

„...1. Die Erweiterung eines zulässigerweise im Außenbereich errichteten Wohngebäudes ist nur dann nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB erleichtert zuzulassen, wenn auch der erweiterte Teil vom bisherigen Eigentümer und seiner Familie bewohnt werden soll.
2. Der Begriff "Familie" im Sinne von § 35 Abs. 4 BauGB stimmt mit der Definition in § 8 Abs. 2 II. WobauG überein.
3. Für die Frage, ob die Erweiterung eines Wohngebäudes im Sinne von § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist, kommt es nicht auf die selbstbestimmten Bedürfnisse der Bewohner an. Eine Orientierung für das Angemessene gibt § 39 Abs. 1 und 2 II. WoBauG...“


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

ich muss eingestehen, dass Sie die Rechtslage genau wie die Entscheidungsträger in unserem Kreis sehen. Trotzdem mache ich jetzt noch den letzten Versuch die Sachlage in meinem Sinne zu klären.

Das seinerzeits umgebaute Elternhaus ist in dem Zusammenhang nicht erweitert worden, sondern per Bauantrag von einem Einfalilienhaus in ein Zweifamilienhaus umgenutzt worden. Die heute vorhandenen Wohnflächen waren auch schon damals (also vor dem Umbau) vorhanden. Es sind nur separate Eingänge und Etagenwohnungen geschaffen worden. Geplant waren im Erdgeschoß 80qm für meinen Schwiegervater und oben (1.Etage+Dachgeschoss) 130qm für meine Frau und mich. Wie schon dargestellt, hat sich die Lage durch den unerwarteten Tod meines Schwiegervaters kurzfristig anders entwickelt.

Wahrscheinlich ändert sich auch durch diese Präzisierung des Sachverhalts weder die Gesetzeslage noch Ihre Einschätzung, oder?

Wir haben unseren Fall schon diversen Bekannten vorgetragen. Wir haben bisher nur Unverständnis und Kopfschütteln über so viel Bürokratie bzw. die seltsame Gesetzgebung erlebt.

Aber trotzdem, vielen Dank für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen
Albert Müller

Sehr geehrter Herr Müller,

in der Tat ändert sich auch durch Ihre Präzisierung des Sachverhalts weder die Rechtslage noch meine rechtliche Einschätzung.

Die Bauaufsichtsbehörden sind an Gesetz und Recht gebunden und dürfen ein Vorhaben deshalb nur dann genehmigen bzw. zulassen, wenn ihm keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (vgl. für Schleswig-Holstein § 78 Abs. 1 Satz 1 LBO unter http://sh.juris.de/cgi-bin/landesrecht.py?d=http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P78.htm ).

Diese öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind bekanntlich nicht von den Bauaufsichtsbehörden erlassen worden. Und es dürfte auch kein Geheimnis sein, dass (neue) Regelungen immer wieder (neuen) Regelungsbedarf auslösen und dass Position Negation schafft.

Gerade die gesetzlichen Bestimmungen über die sogenannten „begünstigten“ bzw. „teilprivilegierten“ Vorhaben (heutiger § 35 Abs. 4 BauGB), die an einen zulässigerweise vorhandenen oder vorhanden gewesenen Bestand im Außenbereich anknüpfen, haben im Laufe der Zeit zunehmend „Lockerungen“ erfahren. Über den klaren Gesetzeswortlaut hinausgehende Erleichterungen können und dürfen nicht nach § 35 Abs. 4 BauGB zugelassen werden.

Die Zahl der zu § 35 Abs. 4 BauGB ergangenen verwaltungsgerichtlichen Entscheidungen zeigt, dass Betroffene immer wieder versuchen, aus den schon recht weit gehenden Erleichterungen noch mehr „herauszulesen“ (siehe z. B. BVerwG, Urt. v. 19.02.2004 – 4 C 4.03 – unter http://www.bverwg.de/media/archive/2051.pdf ).


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 01.04.2008 um 17:47:00 von Jens Bebensee.