Thema: Beginnende Zersiedung durch scheinbar genehmigte Baunebengebäude

In dem folgenden Fall, geht es um eine Reihenhaussiedlung in Ammersbek/Lottbek/Diekskamp, die in komprimierter Bauweise (Einzelflächen 140-190 qm) 2006 erstellt wurde. Für dieses Areal existiert ein gültiger Bebauungsplan der Gemeinde Ammersbek, welcher eine genau festgelegte Bebauung mit u.a. Baunebengebäuden (Gartenhäusern) nur EINES bestimmten Typs Karibu Amrum vorsieht...

Auf mehrmaliges schriftlich bestätigtes Nachfragen meinerseits, bei der zuständigen Gemeinde wurde definitiv NUR dieser Typ genehmigt. Nun stellt es sich aber so dar, daß scheinbar zu späterem Zeitpunkt, eine beliebige Gartenhausbebauung mit erheblich günstigeren Bau Typen zugelassen wurde, wofür angeblich Ausnahmegenehmigungen erteilt wurden. Des weiteren scheinen auch Ausnahmegenehmigungen für KFZ- Stellflächen am Ende von Feuerwehrzufahrten genehmigt worden sein.

Wie kann in diesem intransparenten Vorgehen einiger Hausbesitzer (Genehmigungen wurden nicht vorgelegt) eine klare Rechtssicherheit hergestellt werden dahingehend, dass eindeutig ermittelt werden kann was genau für die jeweiligen Grundstücke an Bebauung und Nutzung klar abweichend vom existierenden Bebauungsplan eigentlich noch rechtmäßig und genehmigt ist.

Diese rechtliche Unsicherheit führt zu einem immer weiter grassierenden Wildwuchs von Anbauten, Nebengebäude, KFZ- Stellflächen, Carports und offenen Feuerstellen die nun unerträgliche Ausmaße angenommen hat und einer dringenden Klären bedürfen.

mit MFG
N.Demetrio

Sehr geehrter Herr Demetrio,

entgegen Ihrer Schilderung sieht der von Ihnen angesprochene, am 24.09.2003 in Kraft getretene Bebauungsplan der Gemeinde Ammersbek nicht „... eine genau festgelegte Bebauung mit u.a. Baunebengebäuden (Gartenhäusern) nur EINES bestimmten Typs Karibu Amrum...“ vor, sondern trifft u.a. die folgenden beiden textlichen Festsetzungen:

„...1.2 Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und nach Landesrecht genehmigungsfreie Anlagen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, sind nur direkt mit dem Hauptgebäude oder mit Carports innerhalb der Flächen für Gemeinschaftsstellplatzanlagen (GST) verbunden und einem Volumen von maximal 10 kbm zulässig (§ 14 (1) satz 3 BauNVO)...“

und

„... 4.2 Die gemäß textlicher Festsetzung 1.2 zulässigen Nebenanlagen haben sich in Material und Farbe dem Hauptgebäude bzw. den Carports anzupassen...“


Gerätehäuser sind Nebenanlagen und bis zu einem umbauten Raum von 30 m³ im beplanten und unbeplanten Innenbereich baugenehmigungs- und anzeigefrei (vgl. § 69 Abs. 1 Nr. 1 LBO unter http://sh.juris.de/cgi-bin/landesrecht.py?d=http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P69.htm ). Gleichwohl müssen solche Gerätehäuser natürlich die Festsetzungen eines ggf. bestehenden Bebauungsplans – wie hier – beachten.


Ursprünglich war geplant, die Nebenanlagen – wie nach Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen vorgesehen - in Verbindung mit den Carports zu erstellen. U.a. wegen der notwendigen Freihaltung des Regensiels mussten die für Nebenanlagen vorgesehenen Flächen im Bereich der Gemeinschaftsstellplatzanlagen (GST) wesentlich reduziert werden, so dass eine einheitliche Lösung in dem Bereich nicht mehr realisierbar war.

Abweichend von der textlichen Festsetzung Ziffer 1.2 wurde (den Reihenhausbesitzern) deshalb mit einem Bescheid aus dem Jahre 2005 gestattet, Gerätehäuser bis zu 10 m³ umbauten Raumes unabhängig von Carports und an anderer Stelle aufstellen zu dürfen.

Zwar lag diesem Bescheid der Tat ein einheitlicher Gerätehaustyp zugrunde. Im Kern regelt der Bescheid jedoch nur die Abweichung von den planerischen Festsetzungen. Eine Festschreibung auf einen ganz bestimmten Gerätehaustyp eines ganz bestimmten Herstellers hätte allein mit Blick auf Ziffer 4.2 der textlichen (gestalterischen) Festsetzungen nicht erfolgen dürfen. Dort sind lediglich Regelungen über Material und Farbe enthalten.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,
Ich habe lange überlegt ob ich die mir vorliegenden Dokumente veröffentlichen sollte. Doch ich bin zu der Ansicht gelangt daß ihnen der Vorgang scheinbar nicht im Detail vorliegt. Es wurde nämlich gegen eine nicht unbeträchtliche Gebührenzahlung durch den Bauträgers (welche auf alle Erwerber umgelegt werden musste) eine Ausnahmegenehmigung von Amts wegen erteilt, welche eine explizite Bebauung mit eben diesem genau vorgeschriebenen Haustyp verbindlich definiert.
Nun werde ich wohl einen Antrag auf bauamtliche Überprüfung des Sachverhaltes stellen müssen und bitte daher um einen persönlichen Gesprächstermin in dessen Verlauf ich ihnen die mir vorliegenden amtlichen Dokumente aushändigen werde.

Bitte nennen sie mir einen möglichen Gesprächstermin
Mit freundlichen Grüßen
N. Demetrio

Sehr geehrter Herr Demetrio,

die Aufgaben und Befugnisse der unteren Bauaufsichtsbehörde sind u.a. im § 66 Abs. 1 der Landesbauordnung (LBO) ausführlich beschrieben (siehe unter http://sh.juris.de/cgi-bin/landesrecht.py?d=http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P66.htm ).

Danach haben

„...Die Bauaufsichtsbehörden ... bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung und der Instandhaltung baulicher Anlagen nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen...“

Das Gesetz stellt diese Überwachungsaufgaben ausdrücklich in unser pflichtgemäßes Ermessen. Wir sind also – mit anderen Worten – nicht zu einer ständigen, sytematischen oder gar lückenlosen Überwachung des gesamten vorhandenen Baubestandes und jeder Bautätigkeit in unserem Zuständigkeitsbereich verpflichtet. Schon aus personellen Gründen wären wir dazu gar nicht in der Lage.


Nicht zu unseren Überwachungsaufgaben gehören alle privatrechtlichen Vorschriften, wie etwa die Bestimmungen des Nachbarrechtsgesetzes (siehe unter http://sh.juris.de/cgi-bin/landesrecht.py?d=http://sh.juris.de/sh/gesamt/NachbG_SH.htm#NachbG_SH_rahmen ) und des Bürgerlichen Gesetzbuches (siehe unter http://bundesrecht.juris.de/bgb/ ). Deshalb wird auch eine Baugenehmigung unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt (siehe § 78 Abs. 4 LBO unter http://sh.juris.de/cgi-bin/landesrecht.py?d=http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P78.htm ).


Die Unterlagen, die wir zur Beurteilung der von Ihnen geschilderten Sach- und Rechtslage für unser öffentlich-rechtliches Aufgabenbereich benötig(t)en, liegen uns vor.

In meinem Beitrag vom 26.03.2008 habe ich Ihnen recht ausführlich erläutert, wie wir die Sach- und Rechtslage beurteilt und was wir im Gebiet des Bebauungsplans abweichend von dessen Festsetzungen im Einvernehmen mit der Gemeinde Ammersbek zugelassen haben.


Etwaige Verträge mit oder Zahlungen an den Bauträger sind privatrechtlicher Natur und „gehen uns nichts an“.


Nach alledem sehe ich keinen Grund, den Sachverhalt erneut überprüfen zu lassen.

Selbstverständlich können Sie sich gerne an Herrn Klein - den für die Gemeinde Ammersbek zuständigen Sachbearbeiter meines Fachdienstes - wenden, um etwaige weitere Fragen klären zu lassen.

Hier finden Sie die Liste mit den Zimmer- und Telefonnummern der Sachbearbeiter/innen meines Fachdienstes:
http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/sachbearbeiter1.pdf

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 11.04.2008 um 14:37:50 von Jens Bebensee.