Thema: Erteilung einer Baulast

Hallo,

ich habe mal eine Frage zum Thema "Geh- und Fahrrecht" und der Einräumung einer Baulast. Ich habe vor kurzem in Großhansdorf ein Grundstück gekauft, zu dessen Lasten ich eine Grunddienstbarkeit "Geh- und Fahrrecht" von 3 m zugunsten von vier dahinter liegenden Grundstücken übernommen habe. An meinem Grundstück entlang führt ein Privatweg von 3,20 m, über den die Zuwegung dieser Grundstücke läuft. Ursprünglich ist diese Grunddienstbarkeit vor langer Zeit zugunsten von drei der erwähnten Grundstücke eingeräumt worden, wovon eines allerdings dann geteilt worden ist. Um dieses geteilte Grundstück, genauer gesagt, die beiden daraus entstandenen Teile geht es. Da auf dem ursprünglich existierenden Grundstück ein Haus stand, ist das Geh- und Fahrrecht allein zum Zwecke der Erreichbarkeit eingeräumt worden, nicht aber zu Bauzwecken. Nun ist das Grundstück geteilt, das Haus abgerissen und der eine Teil des Grundstücks verkauft worden. Hier soll nun neu gebaut werden.
Nun soll ich der Erteilung einer öffentlich-rechtlichen Baulast zugunsten dieses Grundstückes, übereinstimmend der bereits übernommenen Grunddienstbarkeit zustimmen. Sollte ich nicht zustimmen, wird mit Enteignung gedroht.
Nun meine Fragen an Sie: Aufgrund welcher Anspruchsgrundlage kann ich zur Erteilung einer Baulast gezwungen werden? Ist eine Enteignung hier zulässig? Und was kann enteignet werden? Der Weg oder das gesamte Grundstück? Da der bereits beschriebene Privatweg privat bleiben soll, also nicht öffentlich gemacht werden soll, hätte ich gern gewußt, ob es für Privatwege eine Beschränkung zu duldender durchfahrender Parteien ( der dahinter liegenden Grundstücke ) gibt?

MfG

Alexandra

Hallo Alexandra,

trotz der recht umfangreichen Schilderung des Sachverhaltes lassen sich Ihre Fragen aus meiner Sicht leider nicht ohne Bauunterlagen und genauere Hintergrundinformationen zufriedenstellend beantworten. Von Bedeutung ist beispielsweise die Frage, ob die Grundstücke in einem Bebauungsplan liegen, der an der Stelle ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers und/oder eines beschränkten Personenkreises festsetzt (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/9.html ).

Nach der Landesbauordnung (LBO) dürfen Gebäude grundsätzlich nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, ÖFFENTLICH-RECHTLICH gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat (vgl. § 4 Abs. 2 LBO unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P4.htm ). Eine zivilrechtliche Grunddienstbarkeit erfüllt diese Anforderung nicht.

Ich empfehle Ihnen, sich mit dem/der für Großhansdorf zuständigen Sachbearbeiter/in des Fachdienstes Bauaufsicht in Verbindung zu setzen, um die Sach- und Rechtslage anhand der Ihnen vorliegenden Unterlagen in einem persönlichen Gespräch zu erörtern. Sie finden die Person im Internet unter http://www.kreis-stormarn.de/lvw/forms/5/53/sachbearbeiter1.pdf

Um Sie nicht ganz „auf dem Trockenen sitzen zu lassen“, kann ich „auf die Schnelle“ auf drei BGH-Entscheidungen hinweisen, von denen ich des Umfanges wegen an dieser Stelle nur die Leit- bzw. Orientierungssätze beschreiben möchte:


1.) Urt. v. 03.02.1989 – V ZR 224/87 – in BRS 49 Nr. 129 = NJW 1989, 1607:

„...Bezweckt eine Grunddienstbarkeit die Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Grundstücks, hängt diese aber noch von der Übernahme einer - deckungsgleichen - Baulast ab, so kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet sein, die Baulast zu übernehmen...“


2.) Urt. v. 06.10.1989 – V ZR 127/88 – in NVwZ 2/1990, 193

„...Zum Anspruch auf Bestellung einer Baulast aus dem durch eine deckungsgleiche Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis (Fortführung von Senat, NJW 1989, 1607 = BGHR BGB § 1018 Baulast 1)...“

3.) Urt. v. 03.07.1992 – V ZR 218/91 – in NJW 45/1992, 2885

„...1. Die Verpflichtung, eine Baulasterklärung abzugeben, kann sich als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben. Dabei ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das betreffende Grundstück baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit bereits Anlaß bestand, die Übernahme einer Baulast zu erwägen und ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen (hier: Pflicht zur Abgabe der Baulasterklärung aufgrund der Umstände bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit angenommen, weil Umfang und Zweck der Grunddienstbarkeit der in Aussicht genommenen Möglichkeit der späteren Bebauung Rechnung trug).
2. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat im Rahmen einer Interessenabwägung einen Anspruch auf Übernahme der Baulast nur dann, wenn er allein mit der begehrten Baulast die gewünschte Baugenehmigung erreichen könnte (vergleiche BGH, 06.10.1989, V ZR 127/88 ...“

Mit freundlichem Gruß
aus der Kreisstadt
Jens Bebensee