Thema: Bauen im Aussenbereich

Danke, ich Ihnen auch.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

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Zuletzt geändert am 26.10.2012 um 09:35:33 von Jens Bebensee.

Guten Tag Herr Bebensee, hallo liebes Forum

...Aussenbereich und kein Ende...

Auch ich habe einen etwas kniffligen Fall, zu dem ich mir Informationen, Ratschläge, Urteile, Rechtsverweise oÄ. erhoffe:

vor zwei Jahren habe ich ein als "Kleinwohnhaus" 1947 genehmigtes Haus im Aussenbereich gekauft. Ich möchte gerne eine Erweiterung nach §35 Abs. 4 Nr. 5 vornehmen, um in das gerade leerstehende Gebäude mit meiner Familie einziehen zu können. Dabei habe ich zwei baurechtliche Probleme:

1. §35 Abs. 4 Nr. 5 fordert eine "angemessene" Erweiterung (in Bezug auf die Bedürfnisse der Bewohner und die bisher vorhandene Wohnfläche). Mein zuständiges Bauamt möchte mir keinerlei Hinweis geben, was das für mich konkret bedeutet. Meine Frau und ich haben ein Kind, möchten aber gerne mindestens noch eines. Zählt ein geplantes Kind als Wohnbedürfnis? Weiter erschwerend kommt hinzu: im Text des Baugesuches von 1947 ist eine Wohnfläche von lediglich 30m² ausgewiesen. Das Haus hat eine Grundfläche von ca 35m² brutto, zwei Vollstockwerke und ein steiles, ausgebautes Dach. In den Plänen von 1947 sind (gemessen) etwa 50m² reine Wohnfläche tatsächlich gezeichnet (und auch mit Stempel genehmigt), im Gebäude sind noch zusätzlich etwa 15m² ausgebaut.

Welches Maß kann man also zugrundelegen, welche Erweiterung wäre demnach "angemessen"?

2. Die Substanz des Bestandes ist mäßig. Gerne würde ich mit der Erweiterung eine Sanierung des bestehenden Gebäudes vornehmen (einen neuen Dachstuhl, evtl neue Balkendecken, Wärmedämmung, etc)

Welchen Anteil des Bestandes darf ich "aktiv schützen"? Es geistern immer 30% durch den Raum. Stimmt diese Zahl? Wie genau ist sie zu verstehen? Zählt ein m³ Glaswolle soviel wie ein m³ Ziegel? Oder geht es um das Gewicht? Oder einfach über den Daumen?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Mühe, und ein großes Kompliment für Ihre bisher bewiesene Kompetenz!

Mit freundlichen Grüßen

B. Schmidt

Guten Tag Frau/Herr Schmidt,

schön, dass Sie zu uns gefunden haben…

Bevor ich auf Ihre Frage eingehe, möchte darauf hinweisen, dass wir uns auch schon an anderer Stelle in diesem Forum mit dem Thema der sogenannten familiengerechten Erweiterung im Außenbereich beschäftigt haben. Die Textbeiträge finden Sie über diesen Link
-> http://foren.kreis-stormarn.de/search/?SID=26bbd61801f92b250eb673a6ddc005d4 .
Unter dem letzten der dort weiter führenden Links finden Sie auch etwas zur (eigentlich nicht maßgeblichen) 30%-Regelung.

Doch nun zu Ihrem Fall.

§ 35 Absatz 4 Satz 1 Nummer 5 BauGB lautet:
„…Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind: …
5. die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,…“


A)
Die Vorschrift setzt zunächst einmal voraus, dass das betroffene Objekt ein „zulässigerweise errichtetes Dauerwohngebäude“ ist, dessen Wohnnutzung nicht vor längeren Jahren aufgegeben wurde.

Das Objekt darf auch keine „Ruine“ sein, denn dann hätten wir es bestenfalls mit einem Fall des § 35 Absatz Satz 1 Nummer 4 BauGB zu tun („…auch wenn sie aufgegeben sind…“). Diese Bestimmung will beispielsweise Burgen, Mühlen und Leuchttürme erhalten.


B)
Die Außenbereichsregelung des § 35 BauGB ist anzuwenden, wenn ein Vorhaben im Sinne des § 29 Absatz 1 BauGB betroffen ist.

§ 29 Absatz 1 BauGB kennt den Begriff der „Erweiterung“ nicht, sondern nur die „…Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen…“ Dem Wortlaut des § 14 Absatz 1 Nummer 1 BauGB können Sie übrigens entnehmen, dass auch ein vollständiger Abbruch einer Anlage nicht vom Vorhabenbegriff des § 29 Absatz 1 BauGB erfasst wird (siehe -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/14.html ).

Eine „Erweiterung“ eines Gebäudes kann also eine „Errichtung“ oder eine „Änderung“ im Sinne des § 29 Absatz 1 BauGB sein.

Eine „Errichtung“ käme beispielsweise in Betracht, wenn an ein Heim ein selbstständiger Baukörper angebaut würde, etwa eine Betriebsleiterwohnung. Beurteilt würde hier im Regelfall nur der „Anbau“.

Eine „Änderung“ käme in Betracht, wenn an ein Heim mehrere Zimmer angebaut würden, die die gleichen Rettungswege und Treppenanlagen wie der vorhandene Baukörper nutzen müssten. Beurteilt werden müsste in diesem Fall die Gesamtanlage.

Bei der von Ihnen geplanten „Erweiterung“ haben wir es mit dem zweiten Fall, also einer „Änderung“ zu tun.

Durch eine solche „Erweiterung“ darf kein „Neubau“ entstehen, der nur im Rahmen des § 35 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Außenbereich erleichtert zulässig wäre.

Wie Sie richtig erkannt haben, muss die „Erweiterung“ in zwei Richtungen angemessen sein, nämlich
1. im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und
2. unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse.

Zu 1.
Als in dieser Hinsicht nicht mehr angemessen angesehen hat das Bundesverwaltungsgericht beispielsweise den Fall, in dem aus einem Einfamilienhaus ein Gebäude nach Art eines Zwillingsbaus mit zwei selbständig nutzbaren Haushälften gemacht werden soll (siehe Urteil vom 19.02.2004 – 4 C 4.03 – auf Seite 8/9 unter -> https://ssl.bverwg.de/entscheidungen/pdf/190204U4C4.03.0.pdf ).

Wenn Ihr Bauamt sich in dieser Hinsicht nicht äußern möchte, sollten Sie ihm (über die Gemeinde) einen Vorbescheidsantrag vorlegen, in dem Sie u.a. Ihre Situation und Ihre Vorstellungen von der Erweiterung schildern (siehe-> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ).

Zu 2.
Was die Angemessenheit unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse anbelangt – hier orientieren sich die Verwaltungsgerichte regelmäßig an den Grenzen des nicht mehr gültigen § 39 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, den Sie u.a. hier finden:
-> http://www.bundesrecht24.de/cgi-bin/lexsoft/bundesrecht24.cgi?chosenIndex=0708&source=link&highlighting=off&xid=139813,46 .

Wohnzwecken nicht dienen würde beispielsweise die Errichtung einer räumlich vom Wohnhaus abgesetzten Garage (BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 – 4 C 10.97 – unter -> http://www.fachdokumente.lubw.baden-wuerttemberg.de/servlet/is/199/?COMMAND=DisplayUrteil&FIS=199&OBJECT=3813&MODE=URT&RIGHTMENU=NO ).

Das OVG Nordrhein-Westfalen hat in seinem Beschluss vom 09.10.2008 – 10 A 731/07 – deutlich gemacht, dass eine Verdoppelung der vorhandenen Wohnfläche nur in seltenen Ausnahmefällen und nur zulässig sein könne, wenn das zu erweiternde Gebäude besonders klein und der Wohnbedarf der Familie des Eigentümers dadurch nicht annähernd gedeckt sei. Den Beschluss können Sie nachlesen unter -> http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2008/10_A_731_07beschluss20081009.html .


C)
Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung, die zu baulichen Erweiterungen der Gebäudehülle führen, dürften noch angemessene Erweiterungen sein. Ebenso sicherlich auch Änderungen oder sonstige bauliche Maßnahmen zur Versorgung des Gebäudes mit erneuerbaren Energien (vgl. dazu auch § 35 Absatz 1 Nummer 8 BauGB und -für Innenbereichsvorhaben- den § 248 BauGB).


Mehrmalige Erweiterungen sind von § 35 Absatz Satz 1 Nummer 5 BauGB übrigens nicht erfasst.

Denken Sie bitte auch daran, dass § 35 Absatz 4 Satz 1 BauGB nur ganz bestimmte öffentliche Belange für unbeachtlich erklärt und dass die Baugenehmigungsbehörde auch in Ihrem Falle sicherstellen soll, dass die bauliche Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird (vgl. § 35 Absatz 5 Satz 4 BauGB).


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Babensee,
Vielen dank für Ihre ausführlichen uns steht's freundlichen Antworten über einen so langen Zeitraum hinweg!!
Auch ich habe eine Frage zu einem wahrscheinlich sehr aussichtslosem Fall:
Ich interessiere mich für ein Grundstück im Aussenbereich auf dem seit 40 Jahren eine Bauruine steht. Der Ortsvorsteher teilte mit mit, dass für das illegal erbaute Haus eine Abrissverfügung erwirkt wurde, die aber nicht durchgeführt wird weil der Besitzer nachweislich vermögensunfähig ist. Er teilte mir mit, ich könne dort lediglich ein schönes Gartengrundstück erwerben, aber niemals darauf bauen, es sei denn ich wäre priveligerter Landwirt.
Mein Traum war die Ruine fertig zu bauen und eine Eventlocation daraus zu machen. Daraus wird wohl nix. Trotzdem hat das Grundstück mit der Ruine es mir angetan und ich würde gerne irgendetwas sinnvolles damit machen!
Fragen:
1. wenn ich das Grundstück erwerbe, muss ich dann als erstes den Abriss der Ruine in Auftrag geben und bezahlen? Wenn ja, was ist wenn ich ebenso nachweislich nicht für die kosten Aufkommen kann?
2. gibt es eine Möglichkeit die Abrissferfügung Rückgängig zu machen?
3. macht es Sinn die Sache mit priveligertem Baurecht zu verfolgen?
4. habe ich das recht einen Bau-oder Wohnwagen auf das Grundstück zu stellen und es so als Freizeitgarten zu verwenden?
Die Gemeinde hat offensichtlich nur ein Interesse: das Haus muss weg. Lustigerweise ist die Ruine seit Jahren von Obdachlosen bewohnt und ist ein sehr unansehnlicher Ort. Aber anscheinend bleibt lieber alles wie es ist, bevor man irgendwelche Flurpläne ändert. Das verstehe ich nicht, recht hin oder her;-) ach ja, das Grundstück liegt in Baden-Würtemberg!
Herzliche Grüße
Lisefa

Hallo Lisefa,

zu Ihren Fragen kann ich folgendes sagen:

1.)
Eine Abrissverfügung für eine bauaufsichtlich genehmigungspflichtige Anlage darf – vereinfacht gesagt - nur dann erlassen werden, wenn die Anlage nicht genehmigt worden ist, zu keinem namhaften Zeitraum seit Fertigstellung dem materiellen Recht entsprach (also nicht genehmigt werden konnte) und wenn das Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde ermessensfehlerfrei erfolgt. Sie soll die Störung der öffentlichen Sicherheit (dazu gehört beispielsweise ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften) beseitigen und (wieder) rechtmäßige Zustände herstellen.

Wenn die bauliche Anlage wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden ist (vgl. § 94 Abs. 1 BGB unter -> http://dejure.org/gesetze/BGB/94.html -z. B. ein festes Fundament hat-), wird die Verfügung im Regelfall an den Grundstückseigentümer (sog. „Zustandsstörer“) gerichtet.

Dass eine solche Verfügung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger gilt, können Sie beispielsweise diesem Beschluss des VGH Baden-Württemberg entnehmen vom 12.03.1991 -> http://www.landesrecht-bw.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE106659100&psml=bsbawueprod.psml&max=true (ich habe leider „auf die Schnelle“ keine bessere Entscheidung gefunden).
Wenn Sie nicht für die Abrisskosten aufkommen könnten, könnte die Bauaufsichtsbehörde auch im Rahmen der Ersatzvornahme „auf Ihre Kosten“ eine Beseitigung in Auftrag geben und ggf. das Grundbuch belasten.

Der Erlass einer Abrissverfügung liegt zwar im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Ein Einschreiten gegen rechtswidrige Zustände ist jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts „im Regelfall“ geboten (Beschluss vom 28.08.1980 – 4 B 67.80 -; auf diese Entscheidung verweist beispielsweise das VG Regensburg in seinem Urteil vom 23.11.2011, das sie nachlesen können unter -> http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal/page/bsbayprod.psml?doc.id=MWRE120000295&st=ent&showdoccase=1&paramfromHL=true#focuspoint [siehe Randnummer 103])


2.)
Das wäre nur sinnvoll, wenn die Rechtslage sich zu Gunsten der Anlage ändern, also beispielsweise ein Bebauungsplan aufgestellt würde, der sie zulässt. Davon ist nach Ihren Schilderungen wohl nicht auszugehen.


3.)
Das kann ich schwer einschätzen. Selbst privilegierte Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB sind nicht überall im Außenbereich zulässig.


4.)
Wohl nicht.

Die Aufstellung eines Wohnwagens für einen längeren Zeitraum oder regelmäßig an einem bestimmten Standort ist eine bauliche Anlage („Vorhaben“) im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB, für die auch die Außenbereichsregelungen des § 35 BauGB greifen.


Auch wenn Ihnen das angesichts Ihrer persönlichen Situation etwas merkwürdig erscheinen mag: Wir (die Bauaufsichtsbehörden) sind „die Guten“: Als Gefahrenabwehrbehörde sind wir im Rahmen der „Eingriffsverwaltung“ an Gesetz und Recht gebunden und dürfen nur tätig werden, wenn es dafür eine gesetzliche Grundlage gibt.

Mit freundlichem Gruß
aus dem verschneiten nördlichsten Bundesland

Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Babensee,
Vielen dank für Ihre ausführlichen uns stets freundlichen Antworten über einen so langen Zeitraum hinweg!!
Auch ich habe eine Frage zu einem wahrscheinlich sehr aussichtslosem Fall:
Ich interessiere mich für ein Grundstück im Aussenbereich auf dem seit 40 Jahren eine Bauruine steht. Der Ortsvorsteher teilte mit mit, dass für das illegal erbaute Haus in den letzten Jahren eine Abrissverfügung erwirkt wurde, die aber nicht durchgeführt wird weil der Besitzer nachweislich vermögensunfähig ist. Er teilte mir mit, ich könne dort lediglich ein schönes Gartengrundstück erwerben, aber niemals darauf bauen, es sei denn ich wäre priveligerter Landwirt.
Mein Traum war die Ruine fertig zu bauen und eine Eventlocation daraus zu machen. Daraus wird wohl nix. Trotzdem hat das Grundstück mit der Ruine es mir angetan und ich würde gerne irgendetwas sinnvolles damit machen!
Fragen:
1. wenn ich das Grundstück erwerbe, muss ich dann als erstes den Abriss der Ruine in Auftrag geben und bezahlen? Wenn ja, was ist wenn ich ebenso nachweislich nicht für die kosten Aufkommen kann?
2. gibt es eine Möglichkeit die Abrissferfügung Rückgängig zu machen?
3. macht es Sinn die Sache mit priveligertem Baurecht zu verfolgen?
4. habe ich das recht einen Bau-oder Wohnwagen auf das Grundstück zu stellen und es so als Freizeitgarten zu verwenden?
Die Gemeinde hat offensichtlich nur ein Interesse: das Haus muss weg. Lustigerweise ist die Ruine seit Jahren von Obdachlosen bewohnt und ist ein sehr unansehnlicher Ort. Aber anscheinend bleibt lieber alles wie es ist, bevor man irgendwelche Flurpläne ändert. Das verstehe ich nicht, recht hin oder her;-) ach ja, das Grundstück liegt in Baden-Würtemberg!
Herzliche Grüße
Lisefa

Hallo Lisefa,

die Frage habe ich bereits am 13.03.2012 beantwortet (siehe -> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/147/75/?SID=13f817897b7a12290bac0ae5eb279668).

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,
wir haben uns vor kurzem ein Grundstück im Aussenbereich gekauft und nun ein paar Probleme / Fragen:

Auf dem Grundstück befindet sich ein Wohnhaus mit ca. 105m² Wohnfläche. Da die Bausubstanz nicht erhaltenswert ist, palnen wir, ein "neues" Wohnhaus zu errichten bzw. das Gebäude soweit wie möglich umzubauen. Bevor wir das Grundstück kauften, haben wir bei der zuständigen Gemeinde/Amt/Bauaufsichtsbehörde nachgefragt, wie es mit unserem Vorhaben aussieht und ob das so wie wir es möchten, überhaupt möglich ist.
Dabei haben wir auch eine positive Rückmeldung bekommen (leider nicht schriftlich!) und man fragte uns auch sogleich ob diese "Ruine" schon abgerissen sei. Das Gebäude ist der Gemiende schon seit Jahren ein Dorn im Auge. Nachdem wir dann in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten eine Bauvoranfrage eingereicht hatten, wurde dies sofort von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde abgelehnt (schon im Eingangsschreiben!). Grund: Nicht ganz klar für uns nachvollziehbar. Es war wohl von der Grundfläche und der Wohn- und Nutzfläche zu groß. Auch hat die Behörde wohl etwas gegen einen 2 stöckigen Aufbau und befürchtet eine Splittersiedlung!?. Dort steht ja aber ein Haus mit Maschinenhalle!?
Wir haben dann das neue Haus an die Grundfläche des alten Hauses angepasst, die 2. Etage eingerückt und etwas verkleinert, sowie es die Behörde sich "wünscht". Die Bedingung war, es sollen nicht mehr wie 150 m² Wohnfläche insgesammt sein.
Für dieses Haus existiert(e) vor ungefähr 15 Jahren eine Baugenehmigung für einen Anbau der 50 m" umfasst. Dieser wurde aber nie gebaut, da die Familie sich zerstritt. Somit kommt die Berechnung auf 150 m². Hatte vergessen dieses zu erwähnen. Wir kommen jetzt also mit Wohn- und Nutzfläche auf ca. 225 m² für das gesammte Haus. In die Nutzfläche fallen der Raum für die Technik (Heizung, Brunnen mit Pumpe und Kessel, Strom) sowie ein Büroraum und Waschküche/Lagerraum.
Auch dieser Antrag wurde abgelehnt, mit der Begründung, Wohn und Nutzfläche dürfen nicht über 150 m² liegen.

Wir verstehen die ganze Sache mitlerweile nicht mehr und sind ein bisschen ratlos, da jedesmal etwas anderes gesagt wird...

können SIe uns einen Tipp geben was wir nun machen können?

Gruß F. Schulz

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ihre Kenntnisse und Geduld sind wirklich bemerkenswert. Vielleicht können Sie auch mir helfen.
Wir wohnen in einem zersplitterten Dorf, in dem für die üblichen "Lückenschlüsse" keine Baugenehmigungen erteilt werden, da Außenbereich. Einige 100 m neben unseren Dorf soll am Rand eines gefluteten Resttagebauloches auf der grünen Wiese eine neue Siedlung aus Wohn- und Ferienhäusern erschlossen und dazu ein Bebauungsplan auf den Weg gebracht werden. Die Gemeinde hat hierzu bereits die Fläche an einen Privatinvestor verkauft. Neben der fehlenden Zufahrt zu dieser Siedlung sind viele weitere Fragen ungeklärt, vom Prinzip steht eine neue Ortslage auf dem Plan. Wir erwarten u. a. die unnötige Versieglung von Flächen und vermissen eine städtebauliche Bewertung. Aber auch unser Stadtplanungsamt spricht von Synergieeffekten und begrüßt das Vorhaben. Nun wird wohl auch unser Stadtrat frohen Mutes die Bagger rollen lassen.
Die übliche Prozedur, während der Auslegung des Bebauungsplans Einwände zu äußern, hat bisher nach meiner Kenntnis kein Vorhaben zu Fall gebracht. Aber alle mir zugänglichen Informationen betonen das hohe Schutzbedürfnis der unbebauten Fläche im Außenbereich.
Was können Bürger tun, wenn sie mit den faktisch fehlenden Abwägeprozessen nicht einverstanden sind?

Hallo Frau/ Herr Schulz,

Sie planen einen Ersatzbau im Außenbereich.

Die dafür maßgebliche Bestimmung ist § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB, die noch um den Satz 2 ergänzt wird.

Danach darf unter den dort genannten Voraussetzungen nur ein gleichartiges Wohngebäude errichtet werden. Die Gleichartigkeit bezieht sich grundsätzlich auf den Standort, das Bauvolumen und die Nutzung.

Während die Nutzung gleich bleiben muss, lässt der ergänzende Satz 2 geringfügige Standortabweichungen und geringfügige Erweiterungen (des Bauvolumens) zu. Die Standortabweichung ist u. a. deshalb sinnvoll, weil man die Möglichkeit erhält, während der Errichtung des Ersatzbaus noch im alten Wohngebäude, das man bereits längere Zeit selbst genutzt hat (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c BauGB), wohnen bleiben zu können. Auch die Erweiterung des Bauvolumens ist möglich – allerdings in geringfügigem Umfang.

Wenn ich das richtig lese, soll ein Wohnhaus mit ca. 105 m² Wohnfläche durch ein Wohnhaus von ca. 225 m² Wohnfläche ersetzt werden. Es liegt eigentlich auf der Hand, dass eine Verdoppelung der Wohnfläche nicht mehr unter den Begriff „geringfügige Erweiterung“ fällt.

Vor diesem Hintergrund kann ich die Beschränkung auf 150 m² nachvollziehen – Ihnen wird immerhin etwa ein Drittel mehr Wohnfläche zugestanden.

Ob Sie evtl. später noch einmal eine sog. „familiengerechte Erweiterung“ i.S.d. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB durchführen können, wäre zu gegebener Zeit zu prüfen. Eine Kombination dieser beiden Bestimmungen (Nr. 2 und Nr. 5) ist jedenfalls nicht zulässig.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Müller,

die Gemeinden haben die Planungshoheit.

Ein Bebauungsplan kann nach § 47 VwGO auf seine Rechtmäßigkeit überprüft werden (siehe -> http://www.gesetze-im-internet.de/vwgo/__47.html ).

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

vielleicht können Sie auch in unserem Fall weiter helfen:

Meine Eltern besitzen ein kleines Wohnhaus im Wald, für das 1956 eine Ansiedlungsgenehmigung nach §§ 15+16 des Ansiedlungsgesetzes vom 10.8.1904 für ein \"Landarbeiterwohnhaus\" und darauf folgend die Baugenehmigung der „Errichtung einer Feldhütte“ erteilt wurde. Der Begriff der Feldhütte wurde vom Planverfasser gewählt. Das Gebäude liegt im Außenbereich.

Meine Eltern wollen altersbedingt die Waldarbeit beenden und erwägen den Verkauf des Waldes ohne diese Feldhütte, die wir im Familienbesitz behalten wollen. Nun befürchten wir, dass auf Grund des Wegfalls der „Landarbeiternutzung“ das Privileg der Wohnnutzung im Außenbereich entfallen könnte und damit der Entfall des Bestandschutzes bevorsteht – ich hatte so einen Fall in einer Vorlesung gehört, bei dem eine Wochenendnutzung und damit eine Nutzungsänderung unterstellt wurde..

Wir erwägen deshalb zu dem Häuschen einen kleinen Teil des Waldes zu behalten 3-4 ha, um die Ansiedlungs- und Baugenehmigung zu erhalten, allerdings ohne kommerziell Waldwirtschaft zu betreiben.

Bitte können Sie uns Ihre Sicht dazu mitteilen?

Mit freundlichem Gruß Arne Kruft

Sehr geehrter Her Kruft,

in Ihrem Falle muss man aber sehr ins Eingemachte gehen…

Also:
Die Erteilung einer Ansiedlungsgenehmigung nach den §§ 15 und 16 des Preußischen Gesetzes über die Gründung neuer Ansiedlungen vom 10.08.1904/ 18.12.1923/ 23.05.1930 (GS S. 227/ 555/ 99) für ein bestimmtes Vorhaben verlieh dem als Standort in Aussicht genommenen Gelände keine Baulandqualität (BVerwG, Urt. v. 12.12.1957 – I C 87.75 -, BVerwGE 6, 56). Denn diese Genehmigung hat ein Gelände nicht schlechthin zu Bauland gemacht, sondern lediglich ausgesprochen, dass gegen ein konkretes Bauvorhaben Bedenken aus dem Ansiedlungsgesetz nicht bestanden. Das preußische Ansiedlungsgesetz ermöglichte gar keine umfassende baurechtliche Prüfung eines Vorhabens, sondern war auf die Geltendmachung bestimmter Ordnungsbelange beschränkt.

Anders gesagt: Die polizeiliche Bauerlaubnis (heutzutage spricht man von der Baugenehmigung) wurde durch die Erteilung der Ansiedlungsgenehmigung nicht entbehrlich, sondern musste stets eingeholt und durfte vor Erteilung der Ansiedlungsgenehmigung nicht erteilt werden.

Eine solche Baugenehmigung für die Errichtung einer „Feldhütte“ im Außenbereich liegt Ihnen offensichtlich auch vor.

„Feldhütte“ klingt für mich allerdings nicht unbedingt nach „Dauerwohngebäude“. Hier müsste man genau wissen, welche Nutzung beantragt und wann mit welchen Nebenbestimmungen genehmigt wurde.

Da wir so nicht weiter kommen, unterstelle ich einmal, dass das Gebäude damals nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG als forstwirtschaftliches Dauerwohngebäude genehmigt worden ist.

Bei Aufgabe forstwirtschaftlichen Betriebes oder erheblicher Reduzierung der forstwirtschaftlichen Betätigung stellt sich die Genehmigungsfrage für die „Feldhütte“ neu, denn die Bewirtschaftung kleinerer Waldflächen wird in der Regel nicht einmal die Voraussetzungen für einen Nebenerwerbsbetrieb erfüllen. Das Bundesverwaltungsgericht hat beispielsweise in zwei Entscheidungen Zweifel geäußert, ob Flächen von „17 Morgen“ oder "wenigen Hektar" als Betrieb angesehen werden können (vgl. Urt. v. 13.01.1967 - 4 C 47.65 -DVBl. 1967, 267, und Beschl. v. 01.04.1971 - 4 B 215.69 -, BRS 24 Nr. 60).

Man müsste in diesem Falle also prüfen, ob die Voraussetzungen einer Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorliegen. Dabei wäre zu beachten, dass die Vorschrift nur bestimmte öffentliche Belange für unbeachtlich erklärt. Problem könnte hier beispielsweise der sog. Waldschutzstreifen sein.

Verbindlich klären lassen sich Ihre Fragen letztlich nur im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Vielen Dank Herr Bebensee,

so etwas habe ich schon befürchtet. Vielleicht sollten wir das Häuschen doch zusammen mit dem Wald veräußern, auch wenn es sehr schade ist, da ich meine ganze Kindheit dort verbracht habe - aber immer noch besser, als wenn wir das Häuschen irgendwann einmal, wenn der Fall auf den Tisch kommen sollte, abreissen lassen müssten.

LG Arne Kruft

Sehr geehrter Herr Kruft,

eine Bauvoranfrage würde Ihnen letzte Klarheit verschaffen - sie lohnt sich eigentlich immer, auch wenn sie gebührenpflichtig ist.

Trotzdem schöne Pfingsttage
und einen freundlichen Gruß
aus Stormarn
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ich auch eine Frage zur Bebauung landwirtschaftlicher Fläche, aber im INNEN-Bereich.

Die Hoffläche befindet sich im Ortsinneren und die Eltern (52J) wollen jetzt ein Betriebsleiterhaus bauen,
im gegenüberliegenden Grundstück (ortsinneres, bisher landwirtschaftliche Fläche)

Das Problem: wir (30J) haben vor auszusiedeln, und wollen im Außenbereich auch ein BL-Haus bauen,
gibt es dann ein Problem? Kann ein BL-Haus innerorts und eines Außerhalb bestehen?
(das jetztige Haus befindet sich im Privatvermögen)

Ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine Rückanwort (wir wohnen in Bayern)

Gruß Julia

Moin Julia,

willkommen im Land zwischen den Meeren…

Leider verstehe ich den von Ihnen geschilderten Sachverhalt nicht ganz und laufe Gefahr, Ihnen eine falsche Antwort zu geben.

Sehe ich das richtig:
Ihre Eltern wollen für eine im „Ortsinnern“ gelegene Hoffläche auf einem gegenüber liegenden, bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstück ein Betriebsleiterwohnhaus bauen, und Sie (die Kinder) wollen in den Außenbereich aussiedeln und ebenfalls ein Betriebsleiterwohnhaus bauen?

Pro Betrieb kann es eigentlich nur ein Betriebsleiterwohnhaus (für die Betriebsinhaberin oder den Betriebsinhaber) geben. Personen, die einen im Außenbereich gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb an die Kinder übergeben, bauen dort häufig ein Altenteilerwohnhaus, um auf ihrer „Scholle“ wohnen bleiben und bei Bedarf den Kindern im Betrieb mithelfen zu können.

„Ortsinneres“ bedeutet übrigens nicht immer „Innenbereich“ im Sinne des § 34 des Baugesetzbuchs…

Mein Tipp:
Lassen Sie sich von Ihrer Bauaufsichtsbehörde in dieser Sache beraten oder stellen Sie einen Vorbescheidsantrag. Eine positive Antwort würde für Sie Rechtssicherheit schaffen.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Vielen Danke Herr Bebensee,
sie haben meine Frage schon richtig verstanden
ich glaub wir haben aber jetzt ein Problem, da der Bauantrag der Eltern schon läuft
und sie auf ein großes Haus bestehen!!

Moin Julia,

keine Ursache...

Einen lieben Gruß
aus dem sonnigen Norden
Jens Bebensee

Hallo Her Bebensee,

Ich wohne in Niedersachsen, aussenbereich, und möchte gern ein Freisitz bauen (genehmigungsfrei, maximal 20 m3) was bedeutet das etwas 10 m2 fläche uberdacht wird.
Ich bin da schon mit angefangen, ich dachte "genehmigungsfrei". Jetzt habe ich ein schreiben bekommen das der Freisitz nich zulässig ist weil:
1. ein haus im Aussenbereich mit bis 4 personen bis 156 m2 zulässig ist. (unser Haus ist 200 m2)
2. nach geltender Rechtsprechung werden nebenanlagen im Aussenbereich i.d. R. mit einer grundfläche von maximal 60 m2 als angemessen angesehen. (auf unserem grundstück steht ein doppeltgarage von 60 m2)

Weitere nebenanlagen sind somit nicht zulässig, wird geschrieben. Stimt dass?? Nirgendwo im Internet kann ich auskunfte hieruber finden...

Konnen Sie mir sagen ob da noch möglichkeiten sind ob ich meine Freisitz uberdachen kann?

MFG Thomas

Moin Herr Bebensee,

Ersteinmal Respekt vor der geduldigen und seriösen Art und Weise, wie Sie den Fragestellern hier im Forum helfen. Und genau deswegen möchte ich nach der einleitenden Lobeshymne auch meine Frage loswerden :) :

Wir besitzen seit etwa 7 Monaten ein 9000 m² großes Grundstück im Außenbereich. Die Lage des Grundstücks ist auf 3 Seiten durch eine Straße beschränkt, die 4 Seite grenzt an ein Feld, welches auch an eine Straße grenzt. Quasi eine Insel.

Auf diesem Gelände ist ein Haus, welches 1996 durch einen Gewerberaum erweitert wurde. Das Gelände hat keine landwirdschaftliche Nutzung. Des Weiteren befindet sich auf dem Grundstück ein Schuppen, welcher seit über 20 Jahren bewohnt und voll erschlossen ist + ein kleinerer Stall mit Anbauten.

Dieser Schuppen wurde leider nie baurechtlich genehmigt - aufgrund der Eingeschlossenheit des Grundstücks durch Bäume ist es wohl auch nicht weiter aufgefallen. Jedenfalls bis zu diesem Jahr, wo das Amt (Schleswig Holstein) wohl durch googleMaps (?) erkannt hat, dass dort \\\"etwas\\\" steht.

Das Ende vom Lied - Schuppen und Stallanbauten müssen abgerissen werden, da eine nachträgliche Genehmigung versagt wird (Begründung: Lage im Außenbereich)
Das will mir - insbesondere im Falle der Schuppenanbauten - aber nicht so richtig in den Kopf. Laut meiner Auffassung ist es doch möglich, auch so etwas nachträglich genehmigen zu lassen. Dazu muss gesagt werden, dass eine Wohnabsicht im Schuppen nicht gegeben ist - eine reine Möglichkeit zur Lagerung von Hausrat wäre völlig ausreichend.

\\\"(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.\\\"

Ich sehe hier keine öffentlichen Belange, welche wir hier tangieren? Punkt 1 kann ich freilich nicht beurteilen, aber alle anderen Punkte machen für mich keinen Sinn, gerade auch dann, wenn keine Wohnabsicht besteht. Auch Anbauten an einen Stall (max. 30 m²) begünstigen wohl kaum das Entstehen einer Splittersiedlung (Welche aufgrund der Lage des Grundstücks doch eh nicht entstehen kann...)?

Weiterhin wundert mich die Genehmigung einer Gewerbefläche (anbau von ca. 80m²) - aber ein Verbot von möglichen Lagerflächen?

Wie würden Sie diesen Fall beurteilen?

Hallo Thomas,

eine (bauliche) Anlage, die nach den landesrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung verfahrensfrei sind, können Vorhaben im Sinne des § 29 des Baugesetzbuchs sein und müssen dann die bundesrechtlichen Vorschriften der §§ 30 bis 37 BauGB beachten, also auch die Außenbereichsbestimmungen des § 35 BauGB.

Im Außenbereich gilt grundsätzlich ein „Bauverbot“. Ausgenommen von diesem „Bauverbot“ sind die sogenannten privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB, die aber auch nur dann zulässig sind, wenn ihnen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.

Nach Ihren Schilderungen steht auf dem Grundstück bereits eine recht ansehnliche Bausub-stanz. Ich kann „aus der Ferne“ zwar nicht entscheiden, ob der als „sonstiges Vorhaben“ im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB zu klassifizierende überdachte Freisitz noch zulässig ist, habe aber ernste Zweifel daran, dass er keine öffentlichen Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.

Schauen Sie sich dazu dcch einmal die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.03.1998 – 4 C 10/97 – an, die Sie hier nachlesen können:

-> http://www.fachdokumente.lubw.baden-wuerttem-berg.de/servlet/is/199/?COMMAND=DisplayUrteil&FIS=199&OBJECT=3813&MODE=URT&RIGHTMENU=NO


und diesen Erlass:

-> http://www.mbwsv.nrw.de/service/downloads/Bauen/Aussenbereichserlass/Erlass-Original.pdf

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 27.08.2013 um 17:08:37 von Jens Bebensee.

Hallo Außenbereichsopfer,

trotz Ihrer recht anschaulichen Schilderungen bin ich nicht in der Lage, Ihnen verlässlich eine Einschätzung geben zu können, wie ich den Fall beurteilen würde. Dazu bräuchte ich noch etwas mehr Informationen, insbesondere den gesamten Vorgang mit Bauzeichnungen, etwaige Stellungnahmen von Fachstellen usw.

Der Begriff „Außenbereich“ wird vielfach verkannt. Er ist städtebaulicher Natur und kann nicht mit Vorstellungen wie etwa der freien Natur, einer unberührten Landschaft oder der Einsamkeit verbunden werden. Mit ihm ist auch nicht festgelegt, dass die in einem naturalistisch-geographischen Sinne außen liegt. Von dem Begriff werden praktisch alle Flächen erfasst, die nicht im beplanten (vgl. § 30 BauGB) oder unbeplanten Innenbereich (vgl. § 34 BauGB) liegen und damit grundsätzlich bebaubar sind.

Der Außenbereich hingegen soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden, die nicht seiner Funktion oder seinem Wesen dienen bzw. auf ihn angewiesen sind, und denen keine öffentlichen Belange „entgegenstehen“ (vgl. § 35 Abs. 1 BauGB – privilegierte Vorhaben). Die erleichternden Regelungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfassen die sogenannten begünstigten (oder auch teilprivilegierten) Vorhaben und knüpfen an einen bereits vorhandenen oder vorhanden gewesenen zulässigen Bestand an.

Sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB (zu denen auch die eben beschriebenen begünstigten gehören) hingegen sind nur zulässig, wenn sie keine öffentlichen Belange „beeinträchtigen“. Die öffentlichen Belange, um die es hier geht, sind im § 35 Abs. 3 BauGB (nur) beispielhaft aufgelistet. Im Kern besteht für solche Vorhaben regelmäßig ein Bauverbot. Der Gesetzgeber möchte ganz einfach eine Zersiedlung des Außenbereichs verhindern.

Zur Zersiedlungsgefahr siehe beispielsweise Rdn. 18 ff. des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 19.04.2012 – 4 C 10.11 -, das Sie hier nachlesen können:
-> http://www.bverwg.de/entscheidungen/pdf/190412U4C10.11.0.pdf .

Die Frage, warum eine Gewerbefläche genehmigt worden ist, lässt sich ohne den Vorgang nicht beantworten. Grundlage könnte möglicherweise der Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB gewesen sein.

Einzelheiten dazu wird Ihnen vermutlich die/der zuständige Sachbearbeiter/in der Bauaufsicht erläutern können.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Zunächst einmal vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort!

Inzwischen ist eine neue Lage eingetreten, welche mich völlig verwirrt - ich allerdings der Meinung bin, dass die Behörde hier einen Fehler gemacht hat.

Das fragliche Gebäude wurde bereits 1977 mit einer Beseitigungsanordnung belegt, welche allerdings NIE durchgesetzt wurde. Zahlreiche Bauanfragen / Genehmigungen / Begehungen waren in der Zwischenzeit auf dem Gelände an der Tagesordnung - es fiel nichts weiter auf.

Weiterhin existiert ein Flurplan mit unter anderem eben dem fraglichen Gebäude, welches einen grünen Stempel trägt "baurechtlich genehmigt"....

Es ist vielleicht zu einfach, aber habe ich hier als Bürger nicht

a) einen genehmigten Plan
b) einen Recht auf Vertrauensschutz vor einer Behörde, welche offensichtlich mehr als 30 Jahre "gepennt" hat?

vgl.: http://www.kanzlei-schenderlein.de/verwaltungsrecht/162/behoerde-trotz-ermessens-zur-duldung-des-schwarzbaus-verpflichtet

Vielen Dank erneut für Ihre hervorragende Beratung!

Hallo Außenbereichsopfer,

trotz Ihrer weiteren Ausführungen sehe ich mich nach wie vor nicht in der Lage, Ihnen verlässlich eine Einschätzung geben zu können, wie der Fall „vor Gericht“ ausgehen würde.

Nach meiner Erfahrung legen insbesondere die erstinstanzlichen Gerichte häufig Wert darauf, dass sie eine „Einzelfallentscheidung“ getroffen haben, die nicht automatisch auf andere Fälle übertragen werden kann; und es gibt in der Tat kaum Fälle, die sich im Sachverhalt in allen Punkten decken. Wen diese Urteile dann (nur) binden, bestimmt § 121 der Verwaltungsgerichtsordnung (siehe -> http://dejure.org/gesetze/VwGO/121.html ).

Der Link, den Sie hinterlegt haben, half mir, das angesprochene Urteil im Netz aufzustöbern. Sie finden die (lediglich erstinstanzliche) Entscheidung hier: -> http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal/page/bsbayprod.psml?doc.id=JURE100059507&st=ent&showdoccase=1&paramfromHL=true#focuspoint .

Was genau auf der Flurkarte „baurechtlich genehmigt“ worden ist, müsste sich aus dem Genehmigungsbescheid in Verbindung mit der Flurkarte (in der die betreffende Anlage gekennzeichnet sein müsste), dem Lageplan (der eigentlich die wichtigste Bauvorlage ist) und den weiteren Bauvorlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) ergeben.

Ihre Fragen lassen sich im Übrigen nur im Widerspruchs- oder verwaltungsgerichtlichen Verfahren klären.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee