Thema: Bauen im Aussenbereich

Hallo,

ich bin über die google-Suchmaschine auf diese Seite gestoßen und hoffe nach dem Durchlesen der bisherigen Beiträge hier kompetente Hilfe zu bekommen.

Ich habe folgendes Problem:

Ich habe vor 5 Jahren ein Haus im Außenbereich gekauft. Es steht 500m vom nächsten Dorfrand entfernt mit weiteren 3 Häusern. Es gibt eine offizielle Straße + Anschluss an die öffentliche Versorgung; Müllabfuhr usw.

Das Haus wurde 1920 gebaut. Es war etwas renovierungsbedürftig, so dass ich einige Umbaumaßen vornehmen wollte. Ich habe dafür Pläne erstellen lassen und diese zunächst mit der Gemeinde besprochen, welche mich an das Amt für ländliche Räume verwies, da ich mich direkt am Deichfuß (Innenseite) befinde und die entsprechende Genehmigung für eine Baumaße in einem bestimmten Abstandsstreifen benötigte. Ich erhielt dies auch für die Maßnahmen. Niemanden - weder in der Gemeinde noch beim ALR schien die Lage unseres Hauses nicht ordnungsgemäß vorzukommen. Letztendlich habe ich eine Genehmigung beim zuständigen Bauamt des Kreises beantragt. Nun erhielt ich plötzlich die Antwort, für mein Haus bestünde überhaupt keine Baugnehmigung und man stellte mir den Abriss meines Hauses in Aussicht.
Anfangs habe ich meine Hoffnungen auf die Gemeinde gesetzt, die versuchte für unseren Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen. Dies Unternehmen schlug aber fehl.

Daher liegen wir immer noch im Außenbereich. Und dies angeblich ohne Baugenehmigung. Darf ich hier einmal unverblümt die Frage stellen, warum die Behörde nach 80 Jahren die Vorlage einer Baugenehmigung verlangen bzw. das Nichtbestehen derselben behaupten kann. Immerhin besteht doch auch die Möglichkeit, dass bei der Behörde solche verloren gehen.

Wie soll ich eine solche beschaffen ohne nähere Angaben zu den Vorbesitzern zu haben? (Die ich im übrigen über den Vorbesitzer nicht bekomme)
Und selbst wenn es tatsächlich keine Baugenehmigung gibt, dann könnte ich mich doch auf den sog. "Bestandsschutz" berufen, ...aber soweit ich das laienhaft verstehe, doch nur, wenn mein Haus einmal - also 1920 - nach dem damaligen Baurecht errichtet wurde. Wie bekomme ich aber das für 1920 geltende Baurecht heraus.

Ich habe hier schon gelesen, daß die entsprechenden Gesetze für den Zeitraum 1935 angegeben wurde. Können sie mir da u.U. für die Zeit um 1920 eine Quelle nennen?

Mit freundlichen Grüßen

Ihr N.-Broder Greve

PS: Die Situation meiner Nachbarn ist natürlich ähnlich, allerdings ist bei einem Haus das Vorliegen einer Genehmigung nicht ganz klar und bei einem anderen gibt es angeblich eine nachträgliche Baugenehmigung bezogen auf einen Umbau, welcher in der 90er Jahren durchgeführt wurde. Damals wurde ein Stallgebäude zu Wohnraum umgebaut.

Hallo Herr Greve,

schön, dass Sie zu uns gefunden haben .. ;-)

Ihren Fall werde ich zwar nicht abschließend beurteilen können; die Rechtslage kann ich aber u.U. etwas mehr erhellen:

Was unter „Bestandsschutz“ zu verstehen ist, wer sich darauf berufen kann und wann der Bestandsschutz regelmäßig untergeht, können Sie in unserem Baulexikon (siehe unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=0 ) nachlesen.

Zu ergänzen wäre noch, dass auch eine längerfristige Unterbrechung einer ehemals zulässigen (genehmigten) Nutzung zum Erlöschen des Bestandsschutzes führen kann (vgl. z. B. VG Göttingen, Urt. v. 29.06.2004 – 2 A 364/03 – unter http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0580020030003642%20A und OVG Lüneburg, Beschl. v. 07.03.2000 – 1 M 482/00 – unter http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0500020000004821%20M ).


Es versteht sich von selbst, dass ein Eigentümer, der zwar ein Wohnhaus hat, nicht aber dessen Baugenehmigungsunterlagen, in etwa in der gleichen Position ist wie der Besitzer eines Kraftfahrzeugs ohne dazugehörigen Fahrzeugbrief.


Entscheidend ist also die Frage, wer die „Beweislast“ trägt, wenn weder beim Grundstückseigentümer noch bei der/den Behörde/n eine Baugenehmigung für ein umstrittenes Gebäude aufzufinden ist.


Zur Beweislast bei Geltendmachung von Bestandsschutz gegenüber einem Beseitigungsverlangen der Bauaufsichtsbehörden hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 19.02.1988 – 4 B 33/88 – folgenden Orientierungssatz aufgestellt:

„...Beruft sich ein Bürger gegenüber einer Beseitigungsanordnung auf Bestandsschutz - sei es, weil er behauptet, das Bauwerk sei genehmigt und deswegen formell baurechtmäßig, sei es, daß er sich (nur) auf die materielle Baurechtmäßigkeit beruft -, so macht er im Wege einer Einwendung ein Gegenrecht geltend. Er leitet nämlich aus der Vergangenheit ein Recht ab, das es ihm ermöglicht, sich gegen ein Beseitigungsverlangen durchzusetzen, obgleich die beanstandete Nutzung (derzeit) materiell rechtswidrig ist und dies an sich für eine Untersagung ausreicht. Deswegen ist er auch beweispflichtig für das von ihm behauptete Vorliegen einer Baugenehmigung, abgesehen davon, daß eine Behörde, gerade wenn sie über keinerlei Bauakten für ein bestimmtes Bauvorhaben verfügt, in der Regel schon deswegen nicht in der Lage ist, positiv das Nichtvorliegen einer Baugenehmigung nachzuweisen...“


Auf diesen Orientierungssatz nimmt das Gericht auch in späteren Entscheidungen Bezug, so z.B. im Beschluss vom 05.08.1991 – 4 B 130/91 .


Ausführungen über das Baurecht um 1920 würden sicherlich den Rahmen dieses Forums sprengen: Ich müsste mir die alten gesetzlichen Bestimmungen aus dem Archiv oder aus Büchereien beschaffen. Wie Sie vielleicht wissen, sind im Jahre 1943 viele Dokumente der Kreisverwaltung Stormarn mit dem damaligen Sitz in Wandsbek einem Luftangriff zum Opfer gefallen (siehe unter http://www.kreis-stormarn.de/aktuelles/pressemeldungen/show_entry.html?id=122&archive=2003 ).

Deshalb möchte ich mich darauf beschränken, auf das sog. Fluchtliniengesetz (Preußisches Gesetz betreffend die Anlegung und Veränderung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften vom 02.07.1875, Gesetzsammlung S. 561) und meine Ausführungen vom 02.01.2007 an Herrn Domann (ebenfalls in diesem Forum unter dem Thema „Bauen im Außenbereich“) zu verweisen.


Mehr kann ich leider nicht für Sie tun ...

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensse,
wie sieht es eigentlich mit der Schaffung einer zweiten Wohneinheit aus.
Nehmen wir an, es exixtiert ein Doppelhaus mit zwei Wohneinheiten a 100 qm Wohnfläche. Der Eigentümer möchte nunmehr eine Wohneinheit abreißen und beantragt dafür eine Abrissgenehmigung. Später oder evtl. auch gleichzeitig beantragt er wieder die Schaffung einer zweiten Wohneinheit. Insgesamt sind dann 6 Pers.in derFamilie.
Geht das?
Wie sieht es aus, wenn es sich nicht um ein Doppelhaus sondern um ein Einfamilienhaus mit 200 qm Wohnfläche handelt. Kann dann eine zweite Wohneinheit mit 80-90 (besser wäre natürlich noch mehr qm) angebebaut werden.
Später plant der Eigentümer evtl. die urspr. 200 qm zu verkleinern oder zu erneuern.

Ich bin gepannt auf Ihre Antwort

Es grüßt Sie
P. Molitor

Hallo Herr Molitor,

in der Vergangenheit haben wir in diesem Forum ja schon viel Gedanken miteinander austauschen können.

In meinen Stellungnahmen vom 03.02.2007, 09.02.2007, 02.04.2007 und 04.04.2007 bin ich im Rahmen des zeitlich und rechtlich Möglichen sehr ausführlich auf die Punkte eingegangen, die Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen sollten. Von Bedeutung ist dabei insbesondere die in der Stellungnahme vom 03.02.2007 aufgeführte Rechtsprechung.

Sie sollten meiner Empfehlung folgen und Ihre Fragen ggf. in einem Vorbescheidsverfahren klären lassen ...



Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Guten Tag...

Ich habe diese Seite über Google gefunden und ich habe eine Frage bezüglich des Außenbereiches...

Zu der Situation:

Es befinden sich 5 Baugleiche Häuser am Anfang einer Ortschaft...diese haben eine geteerte Straße an der Hinterseite, wo die Müllabfuhr durchfährt...und an dieser Straße befindet sich noch eine Grünfläche, die von den Mietern genutzt wird...sprich, es wurden Gärten angelegt und Wäscheleinen angebracht...jetzt sind Mieter her gegangen und haben zwei Hütten gebaut...so etwas wie Gartenhäuschen...nur das diese nicht ganz zu sind...an zwei Seiten offen...die eine ca 16m² und die ander 24m² groß...
nun war das Bauamt da und meinte, sie müßen weg, weil sie im AUßenbereich liegen...
es sind aber keine Wohnhäuser...
Nun meine Frage:
Ist es berechtigt, das diese weg müßen????
Kann man nicht einen Bauantrag nachträglich beantragen? (Wegen der überschrittenen Größe??)

Ich hoffe, das sich jemand damit auskennt...

MfG N.Hamann

Hallo Frau/Herr Hamann,

ich weiß nicht, aus welchem Bundesland Sie schreiben …

Eine Bauaufsichtsbehörde in Schleswig-Holstein kann die Beseitigung einer ungenehmigten – aber genehmigungsbedürftigen - Anlage nur anordnen, wenn die Anlage zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Errichtung genehmigungsfähig gewesen ist (Einzelheiten dazu siehe auf unserer Homepage unter http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=62 und http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=31 ).

Wenn die baulichen Anlagen tatsächlich im Außenbereich errichtet worden sind, wären sie als sog. „sonstige Vorhaben“ im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen und nur dann zulässig, wenn sie keine öffentlichen Belange beeinträchtigen.

Wann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vorliegt, wird im § 35 Abs. 3 BauGB beispielhaft aufgelistet (siehe http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ). Trifft auch nur eine dieser Voraussetzungen zu, wären die Anlagen nicht genehmigungsfähig.

In der Praxis liegen häufig die Merkmale der Nrn. 1, 4 und 7 vor.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo,

per Zufall bin ich auf Ihr Forum gestoßen und möchte gerne mein Anliegen mal vorbringen. Da die letzten Einträge aus dem Jahr 2007 stammen, bin ich nicht sicher ob noch jemand antworten wird, aber man kann es ja versuchen.

Wir beabsichtigen die Scheune eines Aussiedlerhofes nach Teilrückbau in ein Wohnhaus umzubauen. Das zuständige Kreisbauamt hat der Bauvoranfrage zugestimmt. (§35)
Soweit so gut. Derzeit gibt es ein großes Flurstück, auf dem sich ein bestehendes Wohnhaus und die Scheune befindet. Um das Grundstück, auf dem die Scheune bzw das zukümftig neue Wohnhaus steht belasten zu können, müssen wir das große Flurstück teilen und Eigentümer des Teilstücks werden. Die Herren vom Kreisbauamt sagten dazu, dass es das Kreisbauamt nicht interessiert, wenn wir NACH Erteilung der Baugenehmigung das Flurstück teilen. Klingt also alles ganz toll.
ABER: Unser Architekt wies uns darauf hin, dass es evtl bei einem späteren Verkauf (warum auch immer) von der Bauaufsichtsbehörde Ärger geben könnte, da die Genehmigung ja erteilt wurde, als das Flurstück noch zusammenhängend war. Er schlug daher eine 'baurechtliche Vereinigung' vor, um diesem Ärger zu entgehen.
a) Teilen Sie die Bedenken unseres Architekten
b) Wenn ja, wie verfährt man am besten?

Vielen Dank und mit besten Grüßen,
Lebasi

Hallo Lebasi,

Sie hätten Ihren Architekten fragen sollen, welcher Umstand ihn zu dieser Äußerung bewegt hat – er kennt den Fall besser als ich.

Auf Anhieb vermag ich auch nicht unbedingt zu erkennen, was gegen eine Realteilung sprechen könnte.

Eine solche Teilung darf natürlich nicht dazu führen, dass Ihnen die Erschließung „gekappt“ wird; dann hätten Sie – bildlich gesprochen – mit einem Mal einen „Hubschrauberlandeplatz“, weil das abgetrennte Grundstück nicht mehr an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt.

Auch im Außenbereich kann ein (einfacher) Bebauungsplan bestehen, der beispielsweise (nur) eine Grundflächenzahl festsetzt (zum Begriff Grundflächenzahl siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=3&bid=201 ). Eine Realteilung könnte dazu führen, dass für eines der abzutrennenden Grundstücksteile die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl nicht mehr eingehalten wird.

Vielleicht gibt es ja auch eine Baulast, die eine Realteilung – aus welchem Gunde auch immer – verbietet.

Eine Grundstücksvereinigung vor Abtrennung per landesrechtlicher Baulast ist jedenfalls rechtlich äußerst bedenklich.

Die Vereinigungsbaulast nach § 4 Abs. 3 LBO dient dazu, bauordnungsrechtliche – also landesrechtliche – Hindernisse auszuräumen. § 4 Abs. 3 LBO denkt dabei beispielsweise an Großprojekte, die sich über mehrere Grundstücke erstrecken, und bei denen eine Grundstücksvereinigung zu lange dauern würde.

Ihr Architekt hat Ihnen den „umgekehrten Weg“ vorgeschlagen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 14.02.1991 – 4 C 51.87 – (BRS 52 Nr. 161) entschieden, dass der bauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff durch (landesrechtliche) Baulasten nicht verändert werden kann.


Mehr lässt sich dazu momentan nicht sagen…


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ich bin zufällig auf dieses Forum gestoßen und bin beeindruckt von Ihrer Kompetenz,Sachlichkeit und Hilfsbereitschaft. Das vermisse ich gänzlich in meiner Angelegenheit die ich Ihnen kurz schildern darf.

................mehrere Bauvoranfragen, alle (nicht Privilegiert, in allen Himmelsrichtungen im Außenbereich eines OT verstreut, lt. Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzfläche, kein Bebauungsplan vorhanden, in zweiter Reihe liegend, Erschließung Straße/Kanal über private Vordergrundstücke von Familienangehörigen), hat der Bauausschuß befürwortet und um Baurecht zu schaffen der Verwaltung vorgeschlagen ein Ortsabrundungssatzungs-Verfahren nach § 34 Abs.4 BauGB einzuleiten.

Parallel dazu wurden alle Bürger aufgerufen, zukünftige Bauwünsche in Ortsrandlagen anzumelden um alles in einem Verfahren abwickeln zu können.

Durch diesen Aufruf wurden weitere, gleich und besser (im Sinne von § 35 ) gelagerte Bauwünsche bekannt, darunter auch meiner (lt. FLN-Plan Privatgrund). Ich habe die Verwaltung schriftlich informiert, das betreffende Grundstück mit in das Verfahren aufzunehmen.

Der Stadtrat stimmte einzeln darüber ab, wobei über die durch den Aufruf eingereichten Anträge negativ entschieden wurde und somit die betreffenden Grundstücke nicht in das Verfahren aufgenommen werden (Kommentar des Stadtbauchefs in der Presse, Gefälligkeitsabstimmung, Ungleichbehandlung, Willkür). Das Verfahrens-Prozedere ist angelaufen, Pläne etc. werden demnächst von der Stadtverwaltung zur Einsichtnahme ausgelegt.

Was kann ich tun, um das Kinde zu retten, bevor es ganz in den Brunnen gefallen ist? Wie sieht/prüft/entscheidet in der Regel darüber die Bauaufsichtsbehörde, bekommt Sie überhaupt Kenntnis davon, daß im Sinne von § 35 BauGB zutreffendere Flächen abgelehnt wurden.

Danke und viele Grüße aus dem Süden der Republik

F. Folge

Moin moin, F. Folge,

Sie können im Rahmen der Öffentlichkeits- und Bürgerbeteiligung Bedenken und Anregungen gegen die Satzung geltend machen, nach Inkrafttreten besteht die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit der Satzung im Wege der Normenkontrolle prüfen zu lassen (vgl. § 47 VwGO unter -> http://dejure.org/gesetze/VwGO/47.html ).

Die Planungshoheit hat die Gemeinde. Rechtskräftige gemeindliche Bebauungspläne und Satzungen nach dem BauGB hat die Bauaufsichtsbehörde anzuwenden.


Mit freundlichem Gruß
aus dem Land zwischen den Meeren

Jens Bebensee

Hallo !
Auch der letzte Eintrag liegt nun über ein Jahr zurück, ich hoffe trotzdem das sie auch auf mein Anliegen eine Antwort parat haben!

Unsere einzige Möglichkeit auf unserem Grundstück im Außenbereich zu bauen ist der Anbau ans bestehende \"alte\" Haus. Es handelt sich hierbei um 2 Grundstücke, das eine (mit altem Haus) im Besitz meiner Mutter, das andere Grundstück in meinem Besitz. Uns wurde eine Vereinigungsbaulast auferlegt,sodass man über die Grenze hinaus bebauen kann.
Nun stehen wir vor einem anderen \"Problem\" . In einer zweiten Baulast wurde nun formuliert, dass beide Wohneinheiten nach Errichtung der zweiten Wohnheit ausschließlich von den Eigentümern, bzw. deren Familie genutzt werden dürfen. Dies gilt auch für Rechtsnachfolger.
Ein evtl. später \"nötiger\" Verkauf nur eines Hauses ist demnach unmöglich, da sich diese Baulast auf beide Wohneinheiten bezieht. Besteht die Möglichkeit diese Baulast zu verändern, umzuformulieren oder ihr in irgendeiner Art und Weise aus dem Weg zu gehen?
Unter diesem Aspekt ist unsere Bank nicht bereit einen Kredit auszuhändigen, da unser \"neues\" Haus keine Sicherheit darstellt, wenn es in diesem Sinne unverkäuflich ist.

Freundliche Grüße
B.Sve

Hallo B.Sve,

Baulasten dienen im Allgemeinen dazu, ein (landesrechtliches) Genehmigungshindernis auszuräumen. Für Schleswig-Holstein findet man im § 80 LBO Regelungen zu Baulasten.

Im Raum steht oder stand offensichtlich ein Bauantrag für eine sog. „familiengerechte Erweiterung“ eines Wohnhauses im Außenbereich, die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zwar – im Vergleich zu anderen „sonstigen“ Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB – erleichtert möglich, dafür aber an ganz bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist

Voraussetzung c) der Bestimmung lautet:
„…bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird…“
(siehe -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ).

Nun kommt § 35 Abs. 5 BauGB ins Spiel, der wie folgt lautet:
„…1Die nach den Absätzen 1 bis 4 zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. 2Für Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 ist als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen; bei einer nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 zulässigen Nutzungsänderung ist die Rückbauverpflichtung zu übernehmen, bei einer nach Absatz 1 Nr. 1 oder Absatz 2 zulässigen Nutzungsänderung entfällt sie. 3Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g sicherstellen. 4Im Übrigen soll sie in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird…“

Die zweite Baulast wurde vermutlich wegen § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB von der Bauaufsichtsbehörde angefordert.

Im Gegensatz zu § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB nennt § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB allerdings keine konkreten Sicherungsinstrumente.

An Stelle einer landesrechtlichen Baulast wäre sicherlich auch eine entsprechende Auflage in der Baugenehmigung in Betracht gekommen. Diese Möglichkeit hat das OVG Nordrhein-Westfalen in seinem Beschluss vom 17.09.2008 – 10 A 2634/07 – im Zusammenhang mit § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b BauGB für zulässig erachtet, der ähnlich lautet wie § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe c BauGB. Den Beschluss finden Sie unter -> http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2008/10_A_2634_07beschluss20080917.html .



Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo,

meine Frage geht in die ähnliche Richtung.
Ein ehemaliges Bauernhaus (Baujahr 1879) wurde im Familienkreis vererbt. Das Haus befindet sich im Außenbereich. Es bestand zu diesem Zeitpunkt bereits eine Wohneinheit. Man entschließt sich aus dem angeschlossenen Scheuenbereich eine neue Wohneinheit zu machen. Die entsprechende Baugenehmigung wird nach § 35 Abs. 5 Nr. 4 BauGB erteilt. Diese enthält keine Auflage. Die neue Wohneinheit wird auch tatsächlich 15 Jahre von der Familie bewohnt. Aufgrund einer schweren Erkrankung des Erben ist eine Nutzung nicht mehr möglich. Eine Vermietung scheitert an der Aussage eines Mitarbeiters der Bauordnungsbehörde, dass es doch einen Aktenvermek gäbe, der eine Vermietung nicht zulasse. Dies dürfte nach dem bereits angeführten Entscheidung des OVG NRW schlechtweg falsch gewesen sein. Abgesehen davon, dass der Bescheid keine entsprechende Auflage enthält. Wie dem auch sein. Aufgrund des Todes des Erben soll das Haus nun verkauft werden. Bei den Käufern handelt es sich interessanterweise auch um eine Familie. Der neu errichtete Teil soll von der Tochter bewohnt werden, während die Mutter als Eigentümerin den "alten" Teil bewohnen will.
Ist baurechtlich etwas zu beachten? Muss eine neue Baugenehmigung eingeholt werden oder reicht hier die Anzeige einer Nutzungsänderung (besondere Rechtslage in NRW)?

Vielen Dank im Voraus!

Hallo Jasmin,

die beiden Wohnungen sind zulässigerweise errichtet worden und genießen deshalb Bestandsschutz.

Ich denke nicht, dass eine Baugenehmigung eingeholt werden muss: Die beiden Wohneinheiten sollen weiterhin zu Dauerwohnzwecken genutzt werden. Die Nutzung der einen Wohnung durch andere Personen wirft die Genehmigungsfrage nicht erneut auf.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo leibes Forum, Hallo Herr Bebensee,
hätte ich vorher gewusst wie schwierig das Bauen im Aussenbereich ist, hätte ich mein Grundstück wohl nie erworben. Geweige das ich vorher je etwas von Innen und Aussenbereich gehört hätte.
Bei mir besteht folgender Sachverhalt. Meine Großeltern hatte 2002 ihr Grundstück (3000m²) durch drei geteilt. Auf dem ersten hat mein Onkel ein Einfamilienhaus errichtet. Auf dem Mittelstück steht das Wohnhaus meiner Großeltern, wo auch meine Eltern drin wohnen. Ich wollte jetzt auf dem letzten unbebauten Grundstück, welches meinem zweitem Onkel gehört ein Haus errichten. Um die gesamte Grundstücksgrenze fließt ein kleiner Bach. Das gesamte Gebiet ist als dörfliches Mischgebiet deklariert.

Ich habe auf meine Bauvoranfrage eine negativ lautende Anhörung bekommen, aufgrund des §35 Abs 2. BauGB.
Das Hauptproblem ist das ich öffentliche Belange beeinträchtigen würde und bei mir sind das 5 zu Große Bäume (Eschen). Dieses beist sich natürlich mit dem Bundesnaturschutzgesetz. Wonach der kleine Bach ein schützens Wertes Biotop darstellt.
Die grenze zwischen Innen und Aussenbereich verläuft genau am ende des Wohnhauses meiner Eltern. Dahinter folgen auf selbigen Grundstück ein Schuppen und ein Stall .Im Stall befinden sich Hühner welche noch auf meinem Grundstück ein glücklich herum laufen
dürfen.
Sehen SIe eine möglichkeit das ich auf Grund von Bebauungszusammenhang noch in den Innenbereich rutschen könnte und das die Bäume von mir neu gepflatzt werden könnten bzw. das ich eine Ausgleichszahlung verrichte?

Über hilfreiche Tipps wäre ich mehr als dankbar.
Viele Grüße
Tobias Hansen

Hallo Herr Hansen,

so wie Sie die Situation schildern, liegt Ihr zur Bebauung vorgesehenes Grundstück nicht (mehr) innerhalb eines Bebauungszusammenhangs, sondern im Außenbereich.

Wenn das Wohnhaus Ihrer Eltern noch Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs ist, der das Gewicht eines Ortsteils hat, ist die geplante Bebauung eine siedlungsstrukturell unerwünschte Anschlussbebauung, die die Gefahr begründet, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere (unerwünschte) Bauten hinzutreten könnten. Das genau will aber die Bestimmung des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB verhindern.

Die Bäume auf dem zur Bebauung vorgesehenen Grundstück sind natürlich keine Hochbauten, die einen Bebauungszusammenhang bilden können.

Insoweit habe ich da wenig Hoffnung…

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Hansen,

unser Grundstück liegt im Außenbereich. Wir wollten dort ein Holzhaus für Wohnzwecke errichten. Eine Bauvoranfrage wurde mit den bekannten Begründungen (Splittersiedelung, öffentl. Belange) abgelehnt. Unser Grundstück liegt auch noch im Naturschutzgebiet.
Nur haben wir bei der Gemeinde ein Grundsatzbeschluss über den Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplan-Verfahren eingereicht. Dieser wurde abgelehnt, obwohl wir die Planungskosten übernehmen würden und Abwasser- sowie Wasserversorgung schon vorhanden ist. Können wir Einspruch gegen diese Ablehnung einlegen? Die Gemeinde sagt, sie muss ihre Entscheidung nicht begründen.
Können wir noch was machen?

Entschuldigung!
Ich habe natürlich ebend Herr Bebensee in der Anrede gemeint....!!!!

Also Hallo Herr Bebensee,

u.s.w.....

siehe weiter unten

Hallo Frau/Herr Frall,

die Gemeinden haben die Bauleitpläne in eigener Verantwortung aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 und § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB unter -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/1.html und -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/2.html ).

Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; der Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden(§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Für die Überplanung des Naturschutzgebietes stehen die Chancen also äußerst schlecht.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ein dickes Lob an Ihre Freundlichkeit und Hilfsbereitschaft, sowas hat man nicht oft!!!

Zu meiner Frage:
Wir haben uns voriges Jahr ein Haus im Außenbereich gekauft (Landkreis Meißen - Sachsen, Gem. Moritzburg). Wir haben die Absicht an das bestehende und zulässigerweise errichtet Gebäude anzubauen. Anbau dient der familiären Erweiterung.
Das Gebäude wurde bis 1994 als Wochenendgrundstück genutzt. 1994 wurde hier eine Nutzungsänderung (Dauerwohnrecht) genehmigt und zugleich ein Anbau. Zu dieser Zeit, wurde Baugenehmigung auf § 34 BauGB erteilt. Die jetztige Wohnfläche beträgt 90qm (1 Wohnraum mit offner Küche, 1 Kinderz., 1 Schlafz., Flur, Bad und Heizungsraum).

Das Gebäude liegt nah am Wald (10 Meter), lt. BBP und FNP Außenbereich, kein Naturschutzgebiet; Gebäude hat Bestandschutz. Grundstücksgröße 1412 qm, bebaut mit Wohnhaus (90 qm), Garage (18 qm, genehmigt), Pavillon (4 qm) und Schuppen (4 qm).
Die Wohngegend ist mit vielen Einfamilienhäusern geprägt (somit keine Splittersiedlung). Unser Haus ist das letzte vorm Wald.

Bis 2015 sollen alle Häuser, auch wir, an das öffentliche Abwasser angeschlossen werden. Im sonstigen ist das Grundstücke erschlossen.

Die Gemeinde hätte keine Einwände was den Anbau betrifft, auch nicht das Kreisforstamt. Gern hätte ich aufgrund dieser Aussagen einen Bauvorbescheid gestellt. Leider teilte mir das Bauamt mit, dass der Anbau an das bestehende Gebäude jetzt noch nicht möglich sei und es auch sehr schwierig sei.
Es wurde mir gesagt, dass wir mind. 2 Jahre im Haus gewohnt haben müssen, bevor wir anbauen dürften.

Jetzt meine Fragen:
1. Stimmt das mit den mind. 2 Jahren wohnhaft auch beim Anbau (hab das bis jetzt immer nur im Zusammenhang mit Neubau gelesen).
2. Wie groß darf die Wohnfläche im Außenbereich max. werden? Gemeinde konnte mir daraufhin keine Antwort geben.
3. Welche Geschosshöhe? Wohngegend gemischt 1 1/2 bis 2-geschossig. Würde gern 2 Geschosse mit Pultdach bauen.
4. Haben wir irgendwelche anderen Möglichkeiten, ich hätte ja nur gern eine Info ob und wie ich anbauen dürfte. Leider hat sich die Frau beim Bauamt (Landkreis) sehr zynisch verhalten, nach dem Motte "wieso kaufen sie dann ein Haus im Außenbereich".

Ich danke Ihne für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Sandra

Sehr geehrte Frau Schumann,

besten Dank für die lobenden Worte.

Für mich sind - aus der Ferne betrachtet – zu Ihrer Sachverhaltsdarstellung noch folgende Punkte zu klären

1.)
Sie schreiben, dass das Gebäude bis 1994 als Wochenendgrundstück genutzt und im gleichen Jahr eine Nutzungsänderung (Dauerwohnrecht) und zugleich ein Anbau genehmigt worden seien. Die Baugenehmigung sei auf der Grundlage des § 34 BauGB erteilt worden.

Richtig ist, dass die Nutzugsänderung eines Wochenendhauses in ein Dauerwohngebäude baugenehmigungspflichtig ist.

1.1)
Haben Sie sich vielleicht verschrieben?
(§ 34 BauGB gilt nur für Bauvorhaben im unverplanten Innenbereich. Außenbereichsvorhaben werden nach § 35 BauGB beurteilt).

1.2)
Was passierte nach der Nutzungsänderungsgenehmigung?
Wurde die Baugenehmigung auch in die Tat umgesetzt?
(Anders gefragt: Wurden die Baumaßnahmen realisiert?)

1.3)
Hat jemand das Gebäude (nach der Nutzungsänderung) als Dauerwohnsitz genutzt?
Wenn ja, wer? (Eigentümer, Familienangehörige des Eigentümers, Mieter,…)
Von wann bis wann?


Bevor diese Punkte nicht geklärt sind, wird man „im Nebel tappen“.


Ganz allgemein kann ich zu Ihren Fragen bisher folgendes sagen, wenn man von einer Außenbereichslage ausgeht:

Zu 1.)
Eine längere Zeit der Selbstnutzung schreibt – wie Sie richtig erkannt haben - § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c BauGB vor.

Was das Bauamt dazu bewegt, eine mindestens zweijährige Nutzung des Gebäudes als Voraussetzung für eine familiengerechte Erweiterung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB anzunehmen, vermag ich nicht zu beantworten. Vielleicht ist die Erschließung zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Fertigstellung noch nicht gesichert (vgl. § 123 Abs. 2 BauGB), vielleicht sieht das Amt den Buchstaben c der Regelung kritisch, vielleicht hängt das auch mit einem der noch zu klärenden Punkte oben zusammen.


Zu 2.)
§ 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. b BauGB fordert eine Angemessenheit in zwei Richtungen:

a) im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und
b) unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse.

Zu b) haben wir uns bereits in diesem Forum geäußert, siehe dazu unter

-> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/93/0/?SID=fab9a617e0116002b61914e7f3c1b193
und
-> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/2315/0/?SID=fab9a617e0116002b61914e7f3c1b193 .


Zu 3.)
Die Geschossigkeit spielt im Außenbereich grundsätzlich keine Rolle.

Die Vorhaben müssen außenbereichsverträglich sein (§ 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Außerdem ist § 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB zu beachten.


Zu 4.)
Naja, ich hätte an Ihrer Stelle vermutlich um ein Bauberatungsgespräch gebeten und danach wohl einen/den Vorbescheidsantrag eingereicht. Ein solcher Antrag dient ja gerade dazu, die Fragen, die Sie haben, zu klären, ohne große Kosten für Pläne usw. zu investieren.



Zum Waldabstand möchte ich noch folgendes bemerken:

Nach § 25 Abs. 3 des Waldgesetzes für den Freistaat Sachsen müssen

„…Bauliche Anlagen mit Feuerstätten … von Wäldern, Mooren und Heiden mindestens 30 Meter entfernt sein; die gleiche Entfernung ist mit Gebäuden von Wäldern sowie mit Wäl-dern von Gebäuden einzuhalten. Ausnahmen können gestattet werden. Größere Abstände können verlangt werden, soweit dies wegen des Brandschutzes oder zur Sicherheit der Gebäude erforderlich ist. Die Entscheidung trifft die untere Baurechtsbehörde im Benehmen mit der Forstbehörde…“


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee





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Zuletzt geändert am 24.10.2012 um 18:27:58 von Jens Bebensee.

Sehr geehrter Herr Bebensee,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

zu 1.1)
Hier habe ich wirklich eine Schreibfehler.
In den Unterlagen steht folgendes: Antrag nach § 64 SächsBO auf Baugenehmigung nach § 62 SächsBO, Zustimmung nach § 75 SächsBO und Nutzungsänderung - Vorhaben: Anbau an vorhandenes Wochenendhaus zur ständigen Nutzung als Wohnung für 2 Personen. Gestellt September 1994.
Bis dato wurde das Gebäude /Grundstück nur als Wochenendhaus genutzt.
Im Januar 1995 erteilte das Landratsamt Dresden (damals noch für die Gem. Moritzburg zuständig) den Baufreigabeschein gem. § 70 SächsBO.

zu 1.2) Das Bauvorhaben wurde umgesetzt.

zu 1.3) Seit 1995 wurde das Gebäude von den Verkäufern (kein Verwandschaftsverhältnis) zum dauerhaften Wohnen genutzt; bis wir es vorigen Jahres gekauft haben.

zu 2. und 3. - vielen Dank.

zu 4.) Das fragte ich die Frau auch, ob ich trotzdem einen Antrag auf Vorbescheid stellen könne, doch Sie meinte, dieser würde eh abgelehnt werden, da wir noch nicht über einen längeren Zeitraum unseren Wohnsitz dort haben (wg. Spekulation oder so: Kauf, Sanierung, Wiederverkauf; da Grundstücke im Außenbereich immer begehrt wären aufgrund der besonderen Lage).

Zum Waldabstand: Ich war ja extra auch beim Kreisforstamt vorsprechen (Empfehlung von der Gemeinde), diese sagten auch, das es okay wäre, da das Gebäude Altbestand ist. Und würde ihr Benehmen (? ich weiß nicht mehr den genauen Wortlaut) erteilen.

Ebenso hätten wir auch die Möglichkeit das Waldstück zu kaufen - wenn es ausgeschrieben wird.

Würde bei uns der § 35 (6) BauGB zutreffen?
- Wir wohnen in einem reinen Wohngebiet
- Im B-Plan und FNP ist unser Grundstück als Außenbereich gekennzeichnet - kann hier § 35 (6) Satz 1 zutreffen: "... dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen ..." --> wie bekommen ich die aufgeführten Bedingungen 1. 2. und 3. raus; würden hier Kosten für die Gemeinde anfallen oder wie kann ich dies erfragen, ob so was möglich wäre?

Kann ich überhaupt eine Änderung des B-Planes (FNP) erfragen?

Vielen lieben Dank.

Vielen Grüße
Sandra

Sehr geehrte Frau Schumann,

.. dann sehe ich das wie folgt:

Zu 1.1 bis 1.3)
Sie haben ganz offensichtlich ein „zulässigerweise“ errichtetes Wohngebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe a BauGB erworben, das zuvor umgebaut und nach dem Umbau von den Verkäufern (vormaligen Eigentümern) bis 2011 zum dauernden Wohnen genutzt wurde.

Zu 1.)
Ich nehme an, dass die Erschließung zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Fertigstellung wohl noch nicht gesichert ist (vgl. § 123 Abs. 2 BauGB). Die gesicherte Erschließung ist auch für ein sonstiges „begünstigtes“ (teilprivilegiertes) Vorhaben im Außenbereich Genehmigungsvoraussetzung (vgl. § 35 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB).

Eine – auch teilprivilegierten Vorhaben entgegen zu haltende – Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB vor, wenn ein Vorhaben „…unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert…“

Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht grundsätzlich nicht (vgl. § 123 Abs. 3 BauGB).


Zu 2.) und 3.)
Keine Ursache.

Zu 4.)
Für die Forderung des Bauamtes lässt sich nur so erklären:

§ 35 Abs. 4 und Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 BBauG 1979 (!) hatten folgenden Wortlaut:

„(4) Der beabsichtigten Änderung der bisherigen Nutzung ohne wesentliche Änderung einer baulichen Anlage im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 bis 3 kann nicht entgegengehalten werden, daß die Änderung den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten läßt.

(5) Absatz 4 gilt entsprechend…
4. für die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes, wenn
a) der Eigentümer es längere Zeit selbst genutzt hat und die Erweiterung der angemessenen Versorgung des Eigentümers und seiner zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen mit Wohnraum dient oder
b) durch Modernisierung der Gebrauchswert der Wohnungen verbessert werden soll und die im Zusammenhang mit der Modernisierung beabsichtigte Erweiterung geringfügig ist oder durch die Modernisierung erfordert wird; dies gilt entsprechend auch für ein Gebäude, das der Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung dient,…“

Unter Abs. 5 Nr. 4 Buchstabe a) wurde eine längere Zeit der Selbstnutzung vorausgesetzt. Diese Regelung galt bis zum 30.06.1987.


§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 und Satz 3 BauGB 1986, der seit dem 01.07.1987 gilt (!), erhielt folgenden Wortlaut:

„…(4) 1Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, daß sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen:
…
5. die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist,…

3Bei Anwendung des Satzes 1 Nr. 1 und 5 sind in Wohngebäuden höchstens zwei Wohnungen zulässig; die Einrichtung einer zweiten Wohnung setzt weiter voraus, daß Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß das Wohngebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird…“

Die Voraussetzung, dass das Gebäude vom Eigentümer seit längerer Zeit selbst genutzt wurde, ist also bereits durch das BauGB 1986 entfallen.


Bei Errichtung einer zweiten Wohnung gilt natürlich § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe c) des heute gültigen BauGB. Danach müssen Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das Wohngebäude vom bisherigen Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt wird.

Nicht gedeckt sind übrigens durch den heutigen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB mehrmalige Erweiterungen.


Zum Waldabstand:
Das war nur ein Hinweis von mir.


Zu § 35 Abs. 6 BauGB:
Ich denke nicht, dass Ihnen eine Außenbereichssatzung weiter helfen würde, weil es ja schon die (sogar etwas weiter gehende) „Spezialregelung“ des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB gibt, die bestimmte öffentliche Belange für unbeachtlich erklärt. Die Satzung könnte beispielsweise – anders als es die „Spezialregelung“ tut - die Befürchtung der Erweiterung einer Splittersiedlung nicht für unbeachtlich erklären.


Trägerin der Planungshoheit ist die Gemeinde(vgl. hierzu insbesondere die §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB), mit der Sie die anderen Fragen eigentlich klären müssten.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 25.10.2012 um 20:13:07 von Jens Bebensee.

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ich danke Ihnen für die ausführlichen Antworten. Ich werde nächstes Jahr mein Glück versuchen und vor Bauvoranfragen alle Fragen mit der Gemeinde, dem Kreisforstamt und dem Bauamt klären (vor allem wie ich anbauen dürfte: Geschosshöhe und Anbaufläche).

Ich wünsche Ihnen einen angenehmen Tag und ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen
Sandra