Thema: Bauen im Aussenbereich

Hallo Herr Molitor,

nicht der Ersatzbau, sondern der Abbruch des noch bestehenden Gebäudes dürfte das Problem sein.

Wir verfügen über eine Liste vom Fachdienst Hochbau und Denkmalpflege, die als Kulturdenkmal eingetragene und auch solche baulichen Anlagen enthält, die möglicherweise denkmalwürdig sind.


Zwei Dinge sind bei Abbrüchen zu beachten:


1.)
Ein VOLLSTÄNDIGER Abbruch eines Gebäudes ist nur dann baugenehmigungspflichtig, wenn es einen umbauten Raum von mehr als 500 m3 hat (§§ 62 Abs. 1 LBO i.V.m. § 69 Abs. 5 Nr. 2 LBO, siehe unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P62.htm und http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P69.htm ).

Abbrüche usw. von denkmalgeschützten Gebäuden bis 500 m3 umbauten Raumes sind nach § 9 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) bei der unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen (siehe unter http://sh.juris.de/sh/DSchG_SH_1996_P9.htm ). Wer dies nicht beachtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 24 DSchG (siehe unter http://sh.juris.de/sh/DSchG_SH_1996_P24.htm ).

Das Verfahren bei baugenehmigungspflichtigen Abbrüchen denkmalgeschützter Gebäude ist im Abschnitt 4.1 des Organisations- und Verfahrenserlasses geregelt (siehe http://shvv.juris.de/shvv/vvsh-2130.74-0001.htm ).


2.)
Ein vollständiger Abbruch eines Gebäudes ist KEIN Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/29.html ), so dass die Bestimmungen des §§ 30 bis 37 BauGB keine Anwendung finden.

Wenn eine Gemeinde also ein noch nicht denkmalgeschütztes Gebäude „retten“ will, muss sie beschließen, einen Bebauungsplan aufzustellen und gleichzeitig zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre erlassen (vgl. § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/14.html ).



Das von Ihnen beschriebene ca. 100 Jahre alte Heuerlingshaus dürfte wohl die im § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c) BauGB geforderten Missstände oder Mängel aufweisen (vgl. § 177 Abse. 2 und 3 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/177.html ), so dass unter diesem Gesichtspunkt ein Ersatzbau in Betracht kommen könnte. Ob allerdings auch die sonstigen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfüllt sind, lässt sich nicht so einfach klären.

Wenn wir zuständige Baugenehmigungsbehörde wären, würde ich jedenfalls zu dem Abbruch die untere Denkmalschutzbehörde einschalten und um Stellungnahme bitten.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 02.04.2007 um 10:49:18 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,
herzlichsten Dank für Ihre Antwort. Folgenden Absatz verstehe ich noch nicht:

"Ein vollständiger Abbruch eines Gebäudes ist KEIN Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/29.html ), so dass die Bestimmungen des §§ 30 bis 37 BauGB keine Anwendung finden."

Die Punkte gem. §35 Abs. 4 Satz 1 Nr. BauGB können wir zunächst einmal unterstellen. Das Haus steht nicht unter DEnkmalschutz und wir gehen erstmal davon aus, dass niemand auf die Idee kommen könnte es für erhaltenswert zu halten.
Gilt der vollständige Abriss dann nicht als Vorhaben gem. §29 Abs1 BAugB. Wie sieht es aus, wenn ein kleiner Anbau etwa 10% des Gebäudes stehen bleibt?

Lassen Sie sich Fotos zeigen um über eine mögliche Rückfrage beim Denkmalamt zu entscheiden?


Vielen DAnk!
Peter MOlitor

P.S. Wo kann man Sie eigentlich als bürgerfreundliche Behörde für einen Preis vorschlagen?

Hallo Herr Molitor,

der Absatz bedeutet „im Klartext“, dass die Bestimmungen der §§ 30 bis 37 BauGB einen vollständigen Abbruch baulicher Anlagen nicht verhindern können.

Wenn Sie den Wortlaut des § 29 Abs. 1 BauGB mit § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vergleichen, werden Sie feststellen, dass die Worte des § 14 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 2 BauGB „...oder bauliche Anlegen nicht beseitigt werden dürfen...“ überflüssig wären, wenn die vollständige Beseitigung baulicher Anlagen von § 29 Abs. 1 BauGB („...Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen ...“) erfasst wäre.

§ 14 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 2 BauGB soll der Gemeinde übrigens die Möglichkeit eröffnen, eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB zu erlassen (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/172.html ).

Soweit (für mich) erkennbar, gibt es in der Rechtsprechung und Literatur nur Aussagen dazu, dass nur ein VOLLSTÄNDIGER Abbruch kein Vorhaben nach § 29 Abs. 1 BauGB ist (vgl. z.B. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 29.06.1992 – 8 S 593/92 in NuR 1994, 134; VG Köln, Beschl. v. 28.09.2001 – 2 L 1979/01 in Juris). Ein teilweiser Abbruch, wie etwa ein „Rückbau“ nach § 179 BauGB (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/179.html ), wird als Änderung angesehen, weil er in der Regel zu einer Umgestaltung der baulichen Anlage und einem Eingriff in die bauliche Substanz führt, z.B. der Abbruch eines Erkers oder Sockels (so Krautzberger in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, BauGB, 82. Lfg., Stand: 01.12.2006, § 29 Rdnr. 40).

Ich denke, man wird so lange noch von einer Änderung der baulichen Anlage ausgehen müssen, wie der verbleibende Teil noch „bodenrechtlich relevant“ ist, d.h. die im § 1 Abs. 6 BauGB aufgezählten öffentlichen Belange noch berührt (vgl. dazu http://dejure.org/gesetze/BauGB/1.html und unser Baulexikon unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=7&bid=40 ).

Prozentzahlen sind relative Zahlen und deshalb für die Beurteilung der bodenrechtlichen Relevanz der verbleibenden Bausubstanz sicherlich ungeeignet.

Man kann auch nicht uneingeschränkt festlegen, dass die im Katalog des § 69 Abs. 1 LBO enthaltenen baugenehmigungs- und anzeigefreien Anlagen (vgl. unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P69.htm ) bodenrechtlich irrelevant sind:

Nach § 29 Satz 1 BauGB 1986 galten die §§ 30 bis 37 BauGB 1986 „...Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben UND die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen ...“
Da die Bundesländer in der Vergangenheit immer mehr bauliche Anlagen baugenehmigungs- und anzeigefrei gestellt haben und praktisch Gefahr liefen, die bundesrechtliche Regelung des § 29 Satz 1 BauGB 1986 „zu unterlaufen“, hat der Bundesgesetzgeber mit dem § 29 Abs. 1 BauGB 1998 die Verknüpfung mit dem Landesbaurecht in Gestalt der Anbindung an eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Anzeigepflicht des Vorhabens ersatzlos gestrichen und damit klargestellt, dass die §§ 30 bis 37 BauGB auch dann eingreifen, wenn die jeweilige Landesbauordnung kein – wie auch immer geartetes – präventives Kontrollverfahren vorsieht.


Wie ich bereits am 02.04.2007 ausgeführt habe, würde ich als zuständige Baugenehmigungsbehörde jedenfalls zum Abbruch des ca. 100 Jahre alten Heuerlingshauses – allein aufgrund des Alters - die untere Denkmalschutzbehörde einschalten und um Stellungnahme bitten.

Fotos bräuchten wir nicht unbedingt, weil wir bei der von Ihnen beschriebenen Sachlage wahrscheinlich eine Ortsbesichtigung durchführen würden, um zu klären, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

P.S.:
Besten Dank noch für die lobenden Worte ...


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Zuletzt geändert am 04.04.2007 um 15:35:22 von Jens Bebensee.

Hallo zusammen, hallo Hr. Bebensee,
habe mit großem Interesse die Beiträge gelesen, doch leider keine Lösung für mein Problem gefunden. Ich möchte mal kurz mein/unser Problem schildern. Wir haben ein Grundstück von ca. 15m Breite und 40m Länge, welches an einer schmalen Seite an eine Strasse grenzt. Zur Strasse steht bereits ein sehr altes Haus. Auf Nachbars Grundstück steht "in erster Reihe" ein Haus ca. 30m von der Strasse einwärts in dessen Grundstück. Die Idee ist, das Lange Grundstück in zwei Teile zu teilen und das alte Haus an der Strasse zu restaurieren. Im hinteren Bereich sollte dann auf gleicher Höhe des benachbarten Hauses ein zweites Haus entstehen. Geht man das Grundstück weiter von der Strassee her nin Richtung Grundstücksende, dann kommen nur noch Wiesen. Auch ist auf der anderen Nachbar-Seite nur Wiese. Hinzu kommt, dass ein Bach das Grundstück teilt.
Wir haben nun eine Bauvoranfrage gestellt. Diese ist leider abgelehnt worden, mit der Begründung, dass die Bebauung in zweiter Reihe im Aussenbereich liege und weil es eine Siedlung strukturell zu missbilligende Anschlussbebauung darstelle.
Nun meine Frage: Sofern man dem Fall folgen kann; gibt es für uns trotzdem eine Möglichkeit einen positiven Bescheid zu bekommen. Mir ist die Definition Innenbereich/Aussenbereich recht schwammrig; Für mich hinterläßt dies alles den Eindruck, dass die Definition Gefühlssache ist. Der einde Sachbearbeiter ja, der andere Kollege nein.

Mit freundlichem Gruß
Uwe Kühnberger

wo finde ich den gesetze ab wann ein haus einsturzgefährdet ist??? wir haben da bei uns das problem wir wollte für silvester eine genhmigung füh einen saal in der alten kneipe die bei uns im dorf steht wir hatten vor zwei jahren schon mal die genehmigung bekommen und jetzt seit letztem jahr sagen sie das haus wäre einsturzgefährdet obwohl sich an den diesem haus nicht verändert hat das dach ist nicht undicht und sonst hat es keine mängel die ersichtlich sind.wäre nett wenn sie mir vieleicht sagen könnten wo ich diese gesetze finde wonach ein haus einsturzgefährdet ist oder nicht.

Guten Tag,

aufgrund der kompetenten Beratung, möchte ich mich über die Möglichkeit eines Neubaus im Aussenbereich informieren.

Folgender Sachverhalt liegt vor:
Ich habe die Möglichkeit, ein sehr heruntergekommenes Wohnhaus, das sich im Aussenbereich befindet, zu erwerben. Vorraussetzung ist natürlich, dass ich es irgendwann abreißen und ein neues Haus errichten kann.

Da das Haus kaum als Wohnung genutzt werden kann, habe ich mich gefragt, ob es nicht möglich ist, dass ich mich dort lediglich anmelde (erster Wohnsitz). Nach der längeren Zeit, die man warten muss (3 Jahre), könnte ich doch einen Bauantrag für einen Ersatzbau stellen, oder?

Wird geprüft, ob man dort wirklich gewohnt hat?

Bis vor kurzem wurde das Wohnhaus noch vom vorherigem Eigentümer bewohnt.

MfG
CL

Hallo Torsten,

ein Gesetz, welches besagt, ab wann ein Gebäude einsturzgefährdet ist, gibt es in dieser Form nicht. Vielmehr wird die Feststellung, dass ein Gebäude nicht mehr standsicher ist und möglicherweise einstürzen könnte, durch einen Statiker getroffen. Dieser stützt seine Entscheidung auf DIN- Normen und die so genannten anerkannten Regeln der Technik.

Erstmal ein dickes Lob für die Fachleute die hier antworten.
Man macht sich echt Mühe und das ist "super" !

Ich habe eine Frage zum Grundstückkauf und desen Nutzung.

Am Samstag haben wir uns ein Grundstück angesehen und wir sind total begeistert.
Es handelt sich um ein 800qm großes Grundstück, Abmessung ca 14x65 m. Es hat
leider nur einen Haken. Im vorderen Bereich ist das GS schräg zugeschnitten und
läuft 10m aus. Dementsprechend wollten wir vorne ie Garagen quer setzen und
das Haus etwas zurückliegend errichten. Nun gut.
Im Auszug im Liegenschaftkataster ist dieses Flurstück mit "GFU" bezeichnet.
Also denk ich mir : Super ! Klasse ! Bauvoranfrage und los geht´s
Ich also beim Bauamt angerufen und die Mitarbeiterin meinte : Ist alles richtig so, aber....
auf Ihrem Grundstück verläuft die Grenze zwischen Außen- und Innenbereich nach
§34 mitten durch das Grundstück ! Mein Angst ist nun das ich zumindest meine
Terasse und event. Gartenhäuschen vergessen kann weil ich im Außenbreich
doch nicht bauen darf.
Gibt es einen Möglichkeit dieses zu ändern und kann ich mein Neubauvorhaben
auf diesem Grundstück in den WInd schiessen ?

Hallo CL,

das Baugesetz gibt als Voraussetzung vor, dass das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst "genutzt" sein muss. Wenn Sie sich lediglich mit Ihrem Wohnsitz dort anmelden, tatsächlich dort aber nicht wohnen, "nutzen" Sie das Gebäude nicht. Die gesetzliche Voraussetzung hätten Sie somit nicht erfüllt.
Die Frage, ob geprüft wird, dass man wirklich in dem Gebäude gewohnt hat, kann ich nicht beantworten. Dies wird je nach Sachlage entschieden. Bei falschen Angaben besteht die Gefahr, dass eine erteilte Baugenehmigung nachträglich für ungültig erklärt werden kann mit ggf. weitreichenden Folgen.

Sehr geehrter Herr Harperscheidt,

es ist vorstellbar, dass durch die Darstellungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde sich das Grundstück teilt in bebaubaren Bereich (Dorf- , Wohn- Gewerbegebiet o. ä.) und grundsätzlich nicht bzw. nur bedingt bebaubaren Bereich (z. B. Fläche für die Landwirtschaft).
Es muss hierbei berücksichtigt werden, dass die Abgrenzungen im Flächennutzungsplan nicht immer parzellenscharf und dass ggf. auch die Darstellungen im Flächennutzungsplan nicht in jedem Fall anwendbar sind.
Auch muss berücksichtigt werden, dass evtl. der nicht bebaubare Bereich besonders geschützt ist, z. B. durch eine Landschaftsschutz- oder Naturschutzverordnung.
Ich bitte um Verständnis, dass es mir deshalb nicht möglich ist, Ihnen zu Ihrem speziellen Fall einen allgemein gültigen Rat bzw. eine Auskunft zu geben. Ich empfehle Ihnen, Ihre Bebauungswünsche auf einem Lageplan darzustellen und mit Ihrer Bauaufsicht noch einmal abzuklären bzw. eine Bauvoranfrage zu stellen.

Hallo,

ich bin über die google-Suchmaschine auf diese Seite gestoßen und hoffe nach dem Durchlesen der bisherigen Beiträge hier kompetente Hilfe zu bekommen.

Ich habe folgendes Problem:

Ich habe vor 5 Jahren ein Haus im Außenbereich gekauft. Es steht 500m vom nächsten Dorfrand entfernt mit weiteren 3 Häusern. Es gibt eine offizielle Straße + Anschluss an die öffentliche Versorgung; Müllabfuhr usw.

Das Haus wurde 1920 gebaut. Es war etwas renovierungsbedürftig, so dass ich einige Umbaumaßen vornehmen wollte. Ich habe dafür Pläne erstellen lassen und diese zunächst mit der Gemeinde besprochen, welche mich an das Amt für ländliche Räume verwies, da ich mich direkt am Deichfuß (Innenseite) befinde und die entsprechende Genehmigung für eine Baumaße in einem bestimmten Abstandsstreifen benötigte. Ich erhielt dies auch für die Maßnahmen. Niemanden - weder in der Gemeinde noch beim ALR schien die Lage unseres Hauses nicht ordnungsgemäß vorzukommen. Letztendlich habe ich eine Genehmigung beim zuständigen Bauamt des Kreises beantragt. Nun erhielt ich plötzlich die Antwort, für mein Haus bestünde überhaupt keine Baugnehmigung und man stellte mir den Abriss meines Hauses in Aussicht.
Anfangs habe ich meine Hoffnungen auf die Gemeinde gesetzt, die versuchte für unseren Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen. Dies Unternehmen schlug aber fehl.

Daher liegen wir immer noch im Außenbereich. Und dies angeblich ohne Baugenehmigung. Darf ich hier einmal unverblümt die Frage stellen, warum die Behörde nach 80 Jahren die Vorlage einer Baugenehmigung verlangen bzw. das Nichtbestehen derselben behaupten kann. Immerhin besteht doch auch die Möglichkeit, dass bei der Behörde solche verloren gehen.

Wie soll ich eine solche beschaffen ohne nähere Angaben zu den Vorbesitzern zu haben? (Die ich im übrigen über den Vorbesitzer nicht bekomme)
Und selbst wenn es tatsächlich keine Baugenehmigung gibt, dann könnte ich mich doch auf den sog. "Bestandsschutz" berufen, ...aber soweit ich das laienhaft verstehe, doch nur, wenn mein Haus einmal - also 1920 - nach dem damaligen Baurecht errichtet wurde. Wie bekomme ich aber das für 1920 geltende Baurecht heraus.

Ich habe hier schon gelesen, daß die entsprechenden Gesetze für den Zeitraum 1935 angegeben wurde. Können sie mir da u.U. für die Zeit um 1920 eine Quelle nennen?

Mit freundlichen Grüßen

Ihr N.-Broder Greve

PS: Die Situation meiner Nachbarn ist natürlich ähnlich, allerdings ist bei einem Haus das Vorliegen einer Genehmigung nicht ganz klar und bei einem anderen gibt es angeblich eine nachträgliche Baugenehmigung bezogen auf einen Umbau, welcher in der 90er Jahren durchgeführt wurde. Damals wurde ein Stallgebäude zu Wohnraum umgebaut.

Hallo Herr Greve,

schön, dass Sie zu uns gefunden haben .. ;-)

Ihren Fall werde ich zwar nicht abschließend beurteilen können; die Rechtslage kann ich aber u.U. etwas mehr erhellen:

Was unter „Bestandsschutz“ zu verstehen ist, wer sich darauf berufen kann und wann der Bestandsschutz regelmäßig untergeht, können Sie in unserem Baulexikon (siehe unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=0 ) nachlesen.

Zu ergänzen wäre noch, dass auch eine längerfristige Unterbrechung einer ehemals zulässigen (genehmigten) Nutzung zum Erlöschen des Bestandsschutzes führen kann (vgl. z. B. VG Göttingen, Urt. v. 29.06.2004 – 2 A 364/03 – unter http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0580020030003642%20A und OVG Lüneburg, Beschl. v. 07.03.2000 – 1 M 482/00 – unter http://www.dbovg.niedersachsen.de/Entscheidung.asp?Ind=0500020000004821%20M ).


Es versteht sich von selbst, dass ein Eigentümer, der zwar ein Wohnhaus hat, nicht aber dessen Baugenehmigungsunterlagen, in etwa in der gleichen Position ist wie der Besitzer eines Kraftfahrzeugs ohne dazugehörigen Fahrzeugbrief.


Entscheidend ist also die Frage, wer die „Beweislast“ trägt, wenn weder beim Grundstückseigentümer noch bei der/den Behörde/n eine Baugenehmigung für ein umstrittenes Gebäude aufzufinden ist.


Zur Beweislast bei Geltendmachung von Bestandsschutz gegenüber einem Beseitigungsverlangen der Bauaufsichtsbehörden hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 19.02.1988 – 4 B 33/88 – folgenden Orientierungssatz aufgestellt:

„...Beruft sich ein Bürger gegenüber einer Beseitigungsanordnung auf Bestandsschutz - sei es, weil er behauptet, das Bauwerk sei genehmigt und deswegen formell baurechtmäßig, sei es, daß er sich (nur) auf die materielle Baurechtmäßigkeit beruft -, so macht er im Wege einer Einwendung ein Gegenrecht geltend. Er leitet nämlich aus der Vergangenheit ein Recht ab, das es ihm ermöglicht, sich gegen ein Beseitigungsverlangen durchzusetzen, obgleich die beanstandete Nutzung (derzeit) materiell rechtswidrig ist und dies an sich für eine Untersagung ausreicht. Deswegen ist er auch beweispflichtig für das von ihm behauptete Vorliegen einer Baugenehmigung, abgesehen davon, daß eine Behörde, gerade wenn sie über keinerlei Bauakten für ein bestimmtes Bauvorhaben verfügt, in der Regel schon deswegen nicht in der Lage ist, positiv das Nichtvorliegen einer Baugenehmigung nachzuweisen...“


Auf diesen Orientierungssatz nimmt das Gericht auch in späteren Entscheidungen Bezug, so z.B. im Beschluss vom 05.08.1991 – 4 B 130/91 .


Ausführungen über das Baurecht um 1920 würden sicherlich den Rahmen dieses Forums sprengen: Ich müsste mir die alten gesetzlichen Bestimmungen aus dem Archiv oder aus Büchereien beschaffen. Wie Sie vielleicht wissen, sind im Jahre 1943 viele Dokumente der Kreisverwaltung Stormarn mit dem damaligen Sitz in Wandsbek einem Luftangriff zum Opfer gefallen (siehe unter http://www.kreis-stormarn.de/aktuelles/pressemeldungen/show_entry.html?id=122&archive=2003 ).

Deshalb möchte ich mich darauf beschränken, auf das sog. Fluchtliniengesetz (Preußisches Gesetz betreffend die Anlegung und Veränderung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften vom 02.07.1875, Gesetzsammlung S. 561) und meine Ausführungen vom 02.01.2007 an Herrn Domann (ebenfalls in diesem Forum unter dem Thema „Bauen im Außenbereich“) zu verweisen.


Mehr kann ich leider nicht für Sie tun ...

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensse,
wie sieht es eigentlich mit der Schaffung einer zweiten Wohneinheit aus.
Nehmen wir an, es exixtiert ein Doppelhaus mit zwei Wohneinheiten a 100 qm Wohnfläche. Der Eigentümer möchte nunmehr eine Wohneinheit abreißen und beantragt dafür eine Abrissgenehmigung. Später oder evtl. auch gleichzeitig beantragt er wieder die Schaffung einer zweiten Wohneinheit. Insgesamt sind dann 6 Pers.in derFamilie.
Geht das?
Wie sieht es aus, wenn es sich nicht um ein Doppelhaus sondern um ein Einfamilienhaus mit 200 qm Wohnfläche handelt. Kann dann eine zweite Wohneinheit mit 80-90 (besser wäre natürlich noch mehr qm) angebebaut werden.
Später plant der Eigentümer evtl. die urspr. 200 qm zu verkleinern oder zu erneuern.

Ich bin gepannt auf Ihre Antwort

Es grüßt Sie
P. Molitor

Hallo Herr Molitor,

in der Vergangenheit haben wir in diesem Forum ja schon viel Gedanken miteinander austauschen können.

In meinen Stellungnahmen vom 03.02.2007, 09.02.2007, 02.04.2007 und 04.04.2007 bin ich im Rahmen des zeitlich und rechtlich Möglichen sehr ausführlich auf die Punkte eingegangen, die Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen sollten. Von Bedeutung ist dabei insbesondere die in der Stellungnahme vom 03.02.2007 aufgeführte Rechtsprechung.

Sie sollten meiner Empfehlung folgen und Ihre Fragen ggf. in einem Vorbescheidsverfahren klären lassen ...



Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Guten Tag...

Ich habe diese Seite über Google gefunden und ich habe eine Frage bezüglich des Außenbereiches...

Zu der Situation:

Es befinden sich 5 Baugleiche Häuser am Anfang einer Ortschaft...diese haben eine geteerte Straße an der Hinterseite, wo die Müllabfuhr durchfährt...und an dieser Straße befindet sich noch eine Grünfläche, die von den Mietern genutzt wird...sprich, es wurden Gärten angelegt und Wäscheleinen angebracht...jetzt sind Mieter her gegangen und haben zwei Hütten gebaut...so etwas wie Gartenhäuschen...nur das diese nicht ganz zu sind...an zwei Seiten offen...die eine ca 16m² und die ander 24m² groß...
nun war das Bauamt da und meinte, sie müßen weg, weil sie im AUßenbereich liegen...
es sind aber keine Wohnhäuser...
Nun meine Frage:
Ist es berechtigt, das diese weg müßen????
Kann man nicht einen Bauantrag nachträglich beantragen? (Wegen der überschrittenen Größe??)

Ich hoffe, das sich jemand damit auskennt...

MfG N.Hamann

Hallo Frau/Herr Hamann,

ich weiß nicht, aus welchem Bundesland Sie schreiben …

Eine Bauaufsichtsbehörde in Schleswig-Holstein kann die Beseitigung einer ungenehmigten – aber genehmigungsbedürftigen - Anlage nur anordnen, wenn die Anlage zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Errichtung genehmigungsfähig gewesen ist (Einzelheiten dazu siehe auf unserer Homepage unter http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=62 und http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=31 ).

Wenn die baulichen Anlagen tatsächlich im Außenbereich errichtet worden sind, wären sie als sog. „sonstige Vorhaben“ im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen und nur dann zulässig, wenn sie keine öffentlichen Belange beeinträchtigen.

Wann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vorliegt, wird im § 35 Abs. 3 BauGB beispielhaft aufgelistet (siehe http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ). Trifft auch nur eine dieser Voraussetzungen zu, wären die Anlagen nicht genehmigungsfähig.

In der Praxis liegen häufig die Merkmale der Nrn. 1, 4 und 7 vor.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo,

per Zufall bin ich auf Ihr Forum gestoßen und möchte gerne mein Anliegen mal vorbringen. Da die letzten Einträge aus dem Jahr 2007 stammen, bin ich nicht sicher ob noch jemand antworten wird, aber man kann es ja versuchen.

Wir beabsichtigen die Scheune eines Aussiedlerhofes nach Teilrückbau in ein Wohnhaus umzubauen. Das zuständige Kreisbauamt hat der Bauvoranfrage zugestimmt. (§35)
Soweit so gut. Derzeit gibt es ein großes Flurstück, auf dem sich ein bestehendes Wohnhaus und die Scheune befindet. Um das Grundstück, auf dem die Scheune bzw das zukümftig neue Wohnhaus steht belasten zu können, müssen wir das große Flurstück teilen und Eigentümer des Teilstücks werden. Die Herren vom Kreisbauamt sagten dazu, dass es das Kreisbauamt nicht interessiert, wenn wir NACH Erteilung der Baugenehmigung das Flurstück teilen. Klingt also alles ganz toll.
ABER: Unser Architekt wies uns darauf hin, dass es evtl bei einem späteren Verkauf (warum auch immer) von der Bauaufsichtsbehörde Ärger geben könnte, da die Genehmigung ja erteilt wurde, als das Flurstück noch zusammenhängend war. Er schlug daher eine 'baurechtliche Vereinigung' vor, um diesem Ärger zu entgehen.
a) Teilen Sie die Bedenken unseres Architekten
b) Wenn ja, wie verfährt man am besten?

Vielen Dank und mit besten Grüßen,
Lebasi

Hallo Lebasi,

Sie hätten Ihren Architekten fragen sollen, welcher Umstand ihn zu dieser Äußerung bewegt hat – er kennt den Fall besser als ich.

Auf Anhieb vermag ich auch nicht unbedingt zu erkennen, was gegen eine Realteilung sprechen könnte.

Eine solche Teilung darf natürlich nicht dazu führen, dass Ihnen die Erschließung „gekappt“ wird; dann hätten Sie – bildlich gesprochen – mit einem Mal einen „Hubschrauberlandeplatz“, weil das abgetrennte Grundstück nicht mehr an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt.

Auch im Außenbereich kann ein (einfacher) Bebauungsplan bestehen, der beispielsweise (nur) eine Grundflächenzahl festsetzt (zum Begriff Grundflächenzahl siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=3&bid=201 ). Eine Realteilung könnte dazu führen, dass für eines der abzutrennenden Grundstücksteile die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl nicht mehr eingehalten wird.

Vielleicht gibt es ja auch eine Baulast, die eine Realteilung – aus welchem Gunde auch immer – verbietet.

Eine Grundstücksvereinigung vor Abtrennung per landesrechtlicher Baulast ist jedenfalls rechtlich äußerst bedenklich.

Die Vereinigungsbaulast nach § 4 Abs. 3 LBO dient dazu, bauordnungsrechtliche – also landesrechtliche – Hindernisse auszuräumen. § 4 Abs. 3 LBO denkt dabei beispielsweise an Großprojekte, die sich über mehrere Grundstücke erstrecken, und bei denen eine Grundstücksvereinigung zu lange dauern würde.

Ihr Architekt hat Ihnen den „umgekehrten Weg“ vorgeschlagen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 14.02.1991 – 4 C 51.87 – (BRS 52 Nr. 161) entschieden, dass der bauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff durch (landesrechtliche) Baulasten nicht verändert werden kann.


Mehr lässt sich dazu momentan nicht sagen…


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ich bin zufällig auf dieses Forum gestoßen und bin beeindruckt von Ihrer Kompetenz,Sachlichkeit und Hilfsbereitschaft. Das vermisse ich gänzlich in meiner Angelegenheit die ich Ihnen kurz schildern darf.

................mehrere Bauvoranfragen, alle (nicht Privilegiert, in allen Himmelsrichtungen im Außenbereich eines OT verstreut, lt. Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzfläche, kein Bebauungsplan vorhanden, in zweiter Reihe liegend, Erschließung Straße/Kanal über private Vordergrundstücke von Familienangehörigen), hat der Bauausschuß befürwortet und um Baurecht zu schaffen der Verwaltung vorgeschlagen ein Ortsabrundungssatzungs-Verfahren nach § 34 Abs.4 BauGB einzuleiten.

Parallel dazu wurden alle Bürger aufgerufen, zukünftige Bauwünsche in Ortsrandlagen anzumelden um alles in einem Verfahren abwickeln zu können.

Durch diesen Aufruf wurden weitere, gleich und besser (im Sinne von § 35 ) gelagerte Bauwünsche bekannt, darunter auch meiner (lt. FLN-Plan Privatgrund). Ich habe die Verwaltung schriftlich informiert, das betreffende Grundstück mit in das Verfahren aufzunehmen.

Der Stadtrat stimmte einzeln darüber ab, wobei über die durch den Aufruf eingereichten Anträge negativ entschieden wurde und somit die betreffenden Grundstücke nicht in das Verfahren aufgenommen werden (Kommentar des Stadtbauchefs in der Presse, Gefälligkeitsabstimmung, Ungleichbehandlung, Willkür). Das Verfahrens-Prozedere ist angelaufen, Pläne etc. werden demnächst von der Stadtverwaltung zur Einsichtnahme ausgelegt.

Was kann ich tun, um das Kinde zu retten, bevor es ganz in den Brunnen gefallen ist? Wie sieht/prüft/entscheidet in der Regel darüber die Bauaufsichtsbehörde, bekommt Sie überhaupt Kenntnis davon, daß im Sinne von § 35 BauGB zutreffendere Flächen abgelehnt wurden.

Danke und viele Grüße aus dem Süden der Republik

F. Folge

Moin moin, F. Folge,

Sie können im Rahmen der Öffentlichkeits- und Bürgerbeteiligung Bedenken und Anregungen gegen die Satzung geltend machen, nach Inkrafttreten besteht die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit der Satzung im Wege der Normenkontrolle prüfen zu lassen (vgl. § 47 VwGO unter -> http://dejure.org/gesetze/VwGO/47.html ).

Die Planungshoheit hat die Gemeinde. Rechtskräftige gemeindliche Bebauungspläne und Satzungen nach dem BauGB hat die Bauaufsichtsbehörde anzuwenden.


Mit freundlichem Gruß
aus dem Land zwischen den Meeren

Jens Bebensee

Hallo !
Auch der letzte Eintrag liegt nun über ein Jahr zurück, ich hoffe trotzdem das sie auch auf mein Anliegen eine Antwort parat haben!

Unsere einzige Möglichkeit auf unserem Grundstück im Außenbereich zu bauen ist der Anbau ans bestehende \"alte\" Haus. Es handelt sich hierbei um 2 Grundstücke, das eine (mit altem Haus) im Besitz meiner Mutter, das andere Grundstück in meinem Besitz. Uns wurde eine Vereinigungsbaulast auferlegt,sodass man über die Grenze hinaus bebauen kann.
Nun stehen wir vor einem anderen \"Problem\" . In einer zweiten Baulast wurde nun formuliert, dass beide Wohneinheiten nach Errichtung der zweiten Wohnheit ausschließlich von den Eigentümern, bzw. deren Familie genutzt werden dürfen. Dies gilt auch für Rechtsnachfolger.
Ein evtl. später \"nötiger\" Verkauf nur eines Hauses ist demnach unmöglich, da sich diese Baulast auf beide Wohneinheiten bezieht. Besteht die Möglichkeit diese Baulast zu verändern, umzuformulieren oder ihr in irgendeiner Art und Weise aus dem Weg zu gehen?
Unter diesem Aspekt ist unsere Bank nicht bereit einen Kredit auszuhändigen, da unser \"neues\" Haus keine Sicherheit darstellt, wenn es in diesem Sinne unverkäuflich ist.

Freundliche Grüße
B.Sve

Hallo B.Sve,

Baulasten dienen im Allgemeinen dazu, ein (landesrechtliches) Genehmigungshindernis auszuräumen. Für Schleswig-Holstein findet man im § 80 LBO Regelungen zu Baulasten.

Im Raum steht oder stand offensichtlich ein Bauantrag für eine sog. „familiengerechte Erweiterung“ eines Wohnhauses im Außenbereich, die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zwar – im Vergleich zu anderen „sonstigen“ Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB – erleichtert möglich, dafür aber an ganz bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist

Voraussetzung c) der Bestimmung lautet:
„…bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird…“
(siehe -> http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ).

Nun kommt § 35 Abs. 5 BauGB ins Spiel, der wie folgt lautet:
„…1Die nach den Absätzen 1 bis 4 zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. 2Für Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 ist als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen; bei einer nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 zulässigen Nutzungsänderung ist die Rückbauverpflichtung zu übernehmen, bei einer nach Absatz 1 Nr. 1 oder Absatz 2 zulässigen Nutzungsänderung entfällt sie. 3Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g sicherstellen. 4Im Übrigen soll sie in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird…“

Die zweite Baulast wurde vermutlich wegen § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB von der Bauaufsichtsbehörde angefordert.

Im Gegensatz zu § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB nennt § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB allerdings keine konkreten Sicherungsinstrumente.

An Stelle einer landesrechtlichen Baulast wäre sicherlich auch eine entsprechende Auflage in der Baugenehmigung in Betracht gekommen. Diese Möglichkeit hat das OVG Nordrhein-Westfalen in seinem Beschluss vom 17.09.2008 – 10 A 2634/07 – im Zusammenhang mit § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b BauGB für zulässig erachtet, der ähnlich lautet wie § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe c BauGB. Den Beschluss finden Sie unter -> http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2008/10_A_2634_07beschluss20080917.html .



Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo,

meine Frage geht in die ähnliche Richtung.
Ein ehemaliges Bauernhaus (Baujahr 1879) wurde im Familienkreis vererbt. Das Haus befindet sich im Außenbereich. Es bestand zu diesem Zeitpunkt bereits eine Wohneinheit. Man entschließt sich aus dem angeschlossenen Scheuenbereich eine neue Wohneinheit zu machen. Die entsprechende Baugenehmigung wird nach § 35 Abs. 5 Nr. 4 BauGB erteilt. Diese enthält keine Auflage. Die neue Wohneinheit wird auch tatsächlich 15 Jahre von der Familie bewohnt. Aufgrund einer schweren Erkrankung des Erben ist eine Nutzung nicht mehr möglich. Eine Vermietung scheitert an der Aussage eines Mitarbeiters der Bauordnungsbehörde, dass es doch einen Aktenvermek gäbe, der eine Vermietung nicht zulasse. Dies dürfte nach dem bereits angeführten Entscheidung des OVG NRW schlechtweg falsch gewesen sein. Abgesehen davon, dass der Bescheid keine entsprechende Auflage enthält. Wie dem auch sein. Aufgrund des Todes des Erben soll das Haus nun verkauft werden. Bei den Käufern handelt es sich interessanterweise auch um eine Familie. Der neu errichtete Teil soll von der Tochter bewohnt werden, während die Mutter als Eigentümerin den "alten" Teil bewohnen will.
Ist baurechtlich etwas zu beachten? Muss eine neue Baugenehmigung eingeholt werden oder reicht hier die Anzeige einer Nutzungsänderung (besondere Rechtslage in NRW)?

Vielen Dank im Voraus!

Hallo Jasmin,

die beiden Wohnungen sind zulässigerweise errichtet worden und genießen deshalb Bestandsschutz.

Ich denke nicht, dass eine Baugenehmigung eingeholt werden muss: Die beiden Wohneinheiten sollen weiterhin zu Dauerwohnzwecken genutzt werden. Die Nutzung der einen Wohnung durch andere Personen wirft die Genehmigungsfrage nicht erneut auf.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Hallo leibes Forum, Hallo Herr Bebensee,
hätte ich vorher gewusst wie schwierig das Bauen im Aussenbereich ist, hätte ich mein Grundstück wohl nie erworben. Geweige das ich vorher je etwas von Innen und Aussenbereich gehört hätte.
Bei mir besteht folgender Sachverhalt. Meine Großeltern hatte 2002 ihr Grundstück (3000m²) durch drei geteilt. Auf dem ersten hat mein Onkel ein Einfamilienhaus errichtet. Auf dem Mittelstück steht das Wohnhaus meiner Großeltern, wo auch meine Eltern drin wohnen. Ich wollte jetzt auf dem letzten unbebauten Grundstück, welches meinem zweitem Onkel gehört ein Haus errichten. Um die gesamte Grundstücksgrenze fließt ein kleiner Bach. Das gesamte Gebiet ist als dörfliches Mischgebiet deklariert.

Ich habe auf meine Bauvoranfrage eine negativ lautende Anhörung bekommen, aufgrund des §35 Abs 2. BauGB.
Das Hauptproblem ist das ich öffentliche Belange beeinträchtigen würde und bei mir sind das 5 zu Große Bäume (Eschen). Dieses beist sich natürlich mit dem Bundesnaturschutzgesetz. Wonach der kleine Bach ein schützens Wertes Biotop darstellt.
Die grenze zwischen Innen und Aussenbereich verläuft genau am ende des Wohnhauses meiner Eltern. Dahinter folgen auf selbigen Grundstück ein Schuppen und ein Stall .Im Stall befinden sich Hühner welche noch auf meinem Grundstück ein glücklich herum laufen
dürfen.
Sehen SIe eine möglichkeit das ich auf Grund von Bebauungszusammenhang noch in den Innenbereich rutschen könnte und das die Bäume von mir neu gepflatzt werden könnten bzw. das ich eine Ausgleichszahlung verrichte?

Über hilfreiche Tipps wäre ich mehr als dankbar.
Viele Grüße
Tobias Hansen