Thema: Bauen im Aussenbereich

Hallo Herr Domann,

Voraussetzungen und Eintritt einer „Genehmigungsfiktion“ im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sind im § 75 Abs. 7 bis 11 LBO beschrieben (siehe http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P75.htm und http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=85 unter „Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren?“).

U.a. auf diese Bestimmungen verweist auch die Regelung des § 72 LBO über Vorbescheide (siehe http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P72.htm und http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=75 unter „Bearbeitungsdauer“). Sind die Voraussetzungen gegeben, müsste man wohl besser von einer „Vorbescheidsfiktion“ sprechen.

Besondere Bedeutung hat § 75 Abs. 11 Satz 2 LBO, wonach sich ein/e Bauherr/in (zur eigenen Sicherheit und aus Gründen der Rechtsklarheit) auf Antrag schriftlich bestätigen lassen kann (aus meiner Sicht: dringend bestätigen lassen sollte), dass die Genehmigung (bzw. der positive Bauvorbescheid) als erteilt gilt.

Da mit dem Eintritt einer „Genehmigungsfiktion“ das Vorhaben, für das der Baugenehmigungsbehörde die Bauunterlagen vorliegen, als genehmigt gilt, ist die Bestätigung nach § 75 Abs. 11 Satz 2 LBO nur noch eine Tatsachenerklärung.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,

ich denke nicht, daß Ihre oder meine Ansichten dem Fragesteller weiter helfen werden ! Mich
erinnert das gesamte oft gewünschte Prozedere an den Song von Reinhard Mey, zur
Erlangung einer Bescheinigung der Bescheinigung, der ........ usw.
Hier ein Bespiel dafür : http://www.thumm-siegen.de/wordweb/LEXIKON-DIN-A5%20neu.htm


Der Eingansfragesteller hat das Pech, offenbar nicht mit Ihnen bzw. Ihrer Behörde
zu tun zu haben. Sonst würde er sich seinen Ordner unter den Arm klemmen und
anhand der Flurkarte in wenigen Minuten mit Ihnen abklären, was möglich ist.

Die Schilderung vom Marktplatz spricht für sich .............. die Luft ist "dick".
Aber auch die fehlende Antwort auf seine Voranfrage spricht für sich !



Eine Freizeitbeschäftigung der Deutschen besteht darin,
die Zeituing zu lesen, TV zu sehen.
- Über 7 Jahre dauerte die Planung der Behörden für eine Vertiefung
der Elbe. Die Arbeiten dauerten 3. Monate.
- Der Flughafen Hamburg wird erweitert. Die EU hat sich nun
eingeschaltet, weil das Mühlenberger Loch zugeschüttet wurde / wird.
- Ein 14 jähriger Junge kam vor wenigen Tagen ums Leben, in
Weihenstephan, weil ein Bauwerk, ein im Haus befindlicher
Brunnen nicht richtig gesichert war.
- "Schürmann-Bau" in Bonn soff ab .....
- Eigenplanung der Bauaufsicht der Stadt Bückeburg des örtlichen
Tierheim sollte Geld sparen, kostete am Ende ein Vielfaches mehr
wegen Fehlplanungen dieser Behörde. E$ine "Schwarzwohnung"
im Garten wurde von der Stadt Bückeburg genehmigt, weil die "stand",
einem Nachbar rückte die Baubehörde auf den Pelz, weil der eine
Garage bauen wollte.

Das versteht kein "normaler" Mensch mehr !



Wenn Sie ausführen, sehr geehrter herr Bebensee, der Fragesteller solle sich im
Falle der Fiktion diese von der Behörde bescheinigen lassen, dann bin ich der
Auffassung, daß das unnötig ist. Ihr "Arbeitgeber", der Gesetzgeber, hat die
Fiktionsregelung so hergerstellt wie sie ist. Fiktion ist Fiktion. Basta. Da braucht
es keine Bescheinigung mehr.
Eine Behörde ist so strukturiert, daß Fristen beachtet werden. Kann ein fall eben
nicht bearbeitet werden, kann die Behörde diese Bearbeitungszeit
um drei Monate verlängern.
So, und wenn die Behörde daß dann immer noch nicht schafft, kann diese
Behörde auch einen Fordruck versenden, daß man den Fall nicht zu Ende
bearbeiten konnte und daher die Fiktion eingetreten sei.
Aus welchem Grunde muß der Antragsteller hinter laufen ?


Wie eingangs bechrieben bin ich der Auffassung, daß beide Ansichten dem
Fragesteller nicht helfen werden !
Ich schreibe auch klar dazu, daß man für meinen Weg ein "dickes Fell"
benötigt (und etwas Kriegsgeld).


Daher meine ich, sollte sich der Eingangsfragesteller in Ruhe nochmals überlegen,
gemeinsam mit Fachleuten, was machbar ist und dann entscheiden, ob er
einen neuen Bauantrag einreicht. Dazu ergänzend die Obere Bauaufsicht im
Innenministerium bzw. den Petitionsausschuß einschaltet.

Offenbar besteht doch das Problem in dieser Sache dafrin,
daß der örtlich zuständige Leiter der Bauaufsicht "keine Lust" hatte
und der Eingangsfragesteller "keinen Bok" mehr oder "die Nase voll" hat.
Daher wäre mein Stichwort : Mediation.

Guten Tag

Ich habe ihre Diskussion mit Interesse verfolgt und gehofft, darin mein e Problemstellung zu erkennen.
Aber scheinbar ist´s bei mir noch komplizierter:)

Ich bin Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebes im Aussenbereich.
Auf (um) meinen Hof herum gibt es aber noch 4 alte Häuser die vermietet sind und einen Nachbarn wohnhaft in einem parkähnlichem Grunfstück.
Der "alte" Hof wird als Pferdepension von meinem Nachbarn genutzt.
Daneben gibt es noch eine Gaststätte und eine Kartoffelchipsproduzenten mit ca. 120 Angestellten.
Die Einwohnerzahl liegt in etwa bei 50.
Das Grundstück, welches ich bebauen möchte liegt zentral im "Hofgut". und ist im Flächennutzungsplan als MD Dorfgebiet ausgewiesen (ca. 4000m²).

Zum "Vorfühlen" sprach ich bei der Stadtverwaltung vor. Hier wurde ich nach 5 min hinauskomplimentiert, da es sich um "Aussenbereich" handelt.
Warum weist der F-Plan dann MD Dorfgebiet aus???

Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar

MFG
Josef Haltenberger

Guten Tag Herr Haltenberger,

ein Flächennutzungsplan ist lediglich ein vorbereitender Bauleitplan (vgl. § 1 Abs. 2 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/1.html ) und enthält deshalb auch nur Darstellungen (vgl. § 5 Abs. 2 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/5.html ). Aus ihm können Bebauungspläne entwickelt werden, die letztlich die Zulässigkeit von Vorhaben verbindlich regeln (vgl. §§ 1 Abs. 2, 8, 9 und 30 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/1.html , http://dejure.org/gesetze/BauGB/8.html , http://dejure.org/gesetze/BauGB/9.html und http://dejure.org/gesetze/BauGB/30.html ).

Mit anderen Worten:
Allein die Darstellung einer Baufläche (z.B. gemischte Bauläche nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO) oder eines Baugebiets (z.B. Dorfgebiet nach § 1 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO – siehe unter http://bundesrecht.juris.de/baunvo/__1.html ) in einem Flächennutzungsplan macht ein Grundstück noch nicht zu einem Baugrundstück.


Der Bereich eines Gemeindegebiets, für den kein qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB vorhanden ist (siehe unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bid=39 ), wird entweder von § 34 BauGB (Innenbereich) oder von § 35 BauGB (Außenbereich) erfasst.

Die Abgrenzung (unbeplanter) Innenbereich und Außenbereich haben wir in unserem Baulexikon unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=71 beschrieben und auch Beispiele aufgelistet.


Ihr Grundstück liegt danach im Außenbereich, wenn es nicht (mehr) Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs bildet (siehe auch unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=1&bid=67 ) oder wenn der Bebauungszusammenhang, dem das Grundstück ggf. angehört, nicht das Gewicht eines Ortsteils hat (siehe auch unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=5&bid=65 ).


Was bringt die Darstellung im Flächennutzungsplan Ihnen für Vorteile?

Liegt das Grundstück tatsächlich im Außenbereich und wollen Sie ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB realisieren, kann (lediglich) der öffentliche Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ) dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Alle anderen Belange bleiben beachtlich.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 09.01.2007 um 09:48:12 von Jens Bebensee.

............. es gibt also keine „Gleichheit im Unrecht“ .........

Stimmt, Herr Bebensee, daß ist in der Rechtsprechung ein gebräulicher Begriff !

A b e r :
man wird ja mal "seine" Bauaufsicht in einer Gegend, in der es von "eigentlich illegalen Bauten"
so wimmelt, mal höflich fragen dürfen,
welchen Fehler man selber so macht und die Andere vermeiden :))


mfG

:)

Bauvoranfrage wurde im Sinne BauGB §34 für positiv befunden:)

Bin selbst überrascht:)

MFG
Haltenberger

Hallo Herr Haltenberger,

das freut mich für Sie.

Ich wünsche Ihnen viel Freude und Erfolg bei der Planung und Ausführung Ihres Vorhabens.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

Sehr geehrter Herr Bebensee,
vielleicht können Sie mir auch einen Tipp geben.
Ich habe kürzlich ein Haus im Außenbereich erworben und mich dort mit meinem Erstwohnsitz angemeldet. Gilt bei Ihnen auch die Regelung, dass ich nach zwei Jahren der Selbstnutzung das Haus abreissen und neu bauen könnte?
Stimmt es, dass diese Frist auf vier Jahre erhöht werden soll? (ist ja sicherlich Ermessenssache, da im Gesetz "Längere Zeit" steht)
Es handelt sich um ein 20x 10 Meter großtes ehem. eingeschossiges Doppelheuerhaus, dass aber zuletzt als EFH genutzt wurde.
Könnte ich ein Haus etwa 12 x 12 Meter in Form eine sog. "Stadtvilla" (meist zweigeschossig) bauen oder könnte ich gar ein Doppelhaus errichten? Bin ich an den oft genannten 156 qm (Din-Norm?) gebunden oder kann ich aufgrund der großen Grundfläche des alten Hauses größer bauen?
Macht jetzt schon eine Bauvoranfrage Sinn? Vielleicht könnte ich ja auch das Haus nur zur Hälfte abreißen und könnte sofort diese Hälfte neu bauen!?
Vielleicht geben Sie mir einen Tipp! Ich finde Ihre Bürgernähe in diesem Forum wirklich toll!

Gruß
Peter Molitor

Sehr geehrter Herr Molitor,

Ihre Fragen beziehen sich auf ein teilprivilegiertes (begünstigtes) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ). Das BauGB ist ein Bundesgesetz und gilt daher in ganz Deutschland.

Zu den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB möchte ich aufgrund Ihrer Ausführungen folgendes bemerken:

1.)
Es geht um ein gleichartiges Wohngebäude. Der Begriff „gleichartig“ bezieht sich auf Nutzung, Standort und Bauvolumen im bisherigen Umfang. Die Nutzung als (Dauer)Wohngebäude darf nicht verändert werden. Hinsichtlich Standort und Bauvolumen lässt das Gesetz „geringfügige“ Abweichungen zu (§ 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB).

2.)
Was Missstände und Mängel sind, wird im § 177 Abs. 2 und 3 BauGB definiert (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/177.html ).

3.)
Zur „längeren Zeit“ der Selbstnutzung siehe beispielsweise
- > http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2004/10_A_4471_01urteil20040714.html (Rdnr. 74 ff. mit weiteren Nachweisen)

4.)
Nachstehende Rechtsprechung (u.a. zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB) sollten Sie bei Ihren Planungen außerdem „im Auge behalten“:

- > http://www.bverwg.de/media/archive/2051.pdf
- > http://www.bverwg.de/media/archive/3409.pdf
- > http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/vg_gelsenkirchen/j2006/5_K_4668_03urteil20061110.html (Rdnr. 44 ff.)
- > http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2004/10_A_4471_01urteil20040714.html (Rdnr. 76 !!!)
- > http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/ovg_nrw/j2004/10_A_4715_02beschluss20040213.html (Rdnr. 6 ff.)



Nur wenn Sie die vorstehenden Hinweise und die Inhalte der Rechtsprechung beachten, lohnt sich aus meiner Sicht die Einreichung einer Bauvoranfrage. Es ist nicht verboten, eine oder mehrere Varianten vorzulegen. Vorab empfiehlt sich ein Gespräch mit dem/der zuständigen Sachbearbeiter/in Ihrer Bauaufsichtsbehörde. Ggf. sollten Sie auch mit der Gemeinde sprechen, denn für Außenbereichsvorhaben ist nach § 36 Abs. 1 BauGB das gemeindliche Einvernehmen erforderlich (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/36.html ).

Viel Erfolg bei der weiteren Planung
und einen freundlichen Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 03.02.2007 um 12:24:33 von Jens Bebensee.

Zitat :

2.)
Was Missstände und Mängel sind, wird im § 177 Abs. 2 und 3 BauGB definiert (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/177.html ).


Nachfrage :

Ein Bekannter hat sein Haus sehr dicht an einer öffentlichen Straße und überlegt es zu
isolieren. Er denkt an "Kerndämmung", geblasene ISO-FLOC.

Die Isolierung des Hauses ist zur Zeit wohl eher gegen "Null".

Das ist einerseits teuer im Ölverbrauch, andererseits kann auch dieses Haus den
Klimawandel "fördern". Daher macht eine Isolierung wohl Sinn.

Um aus dem Haus ein "Passivhaus" herzustellen" denkt der Bekannte nun
darüber nach 20 bis 40 Zentimeter IIsolierung rund um das Haus
anbringen zu lassen.


Frage Nummer 1 : Ist das ohne Baugenehmigung möglich ?

Frage Nummer 2 : Die eine Aussenwand würde damit bedrohlich an die
Straße rücken, was ist dabei zu beachten ?


Danke für Ihre Mühe
MFG
Martin Kaufmann

Sehr geehrter Herr Bebensee,

vielen Dank für Ihre Antwort. Macht denn eine Bauvoranfrage auch jetzt schon Sinn, wo ich noch nicht "längere Zeit" in der Immobilie wohne? Sichere ich mir den aktuellen Rechtsstatuts (im Falle von Gesetzesänderungen) durch eine Voranfrage oder sollte ich noch warten (2-4 Jahre?)?
Lassen Sie sich eigentlich Wasser- und Stromrechnungen als Nachweis einreichen; sollte ich diese daher aufbewahren? Oder reicht die Anmeldung im Melderegister?

Schönen Gruß

Peter Molitor

Hallo Herr Kaufmann,

eine Wärmedämmung mit einer Dicke von 20-40 cm ist baugenehmigungspflichtig, da sie genau wie ein anderes Dach (s.o.) statische Auswirkungen hat. Genehmigungsfrei wären hingegen sog. Flachverblender, die insbesondere kein eigenes Fundament benötigen. Darüber hinaus müsste Ihr Freund daran denken, dass sich durch die Wärmedämmung die Grundfläche des Gebäudes und damit die Grundflächenzahl (GRZ) verändert (vgl. § 19 BauNVO - http://bundesrecht.juris.de/baunvo/__19.html).

Wenn sich das Haus Ihres Bekannten in einem Bebauungsplangebiet befindet, müsste er ggf. für die Überschreitung der GRZ eine Befreiung beantragen. Bei der Wahl des Außenwandmaterials müssten außerdem evt. gestalterische Festsetzungen im Bebauungsplan oder in einer Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde beachtet werden.

Auch bei der Änderung/ Veränderung baulicher Anlagen müssen die Abstandflächen eingehalten werden. Nach § 6 Abs. 14 Nr. 2 LBO können für Baumaßnahmen an Außenwänden und Dächern vorhandener Gebäude, wie Verkleidung oder Verblendung, geringere Abstandflächen zugelassen werden. Bei Einvernehmen der benachbarten Grundstückseigentümer/innen soll diese Ausnahme erteilt werden. Selbst bei Einvernehmen der Nachbarn ist die Ausnahme bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen (vgl. §§ 6 und 76 Abs. 1 und 2 LBO - http://sh.juris.de/sh/gesamt/BauO_SH_2000.htm#BauO_SH_2000_P6 und http://sh.juris.de/sh/gesamt/BauO_SH_2000.htm#BauO_SH_2000_P76).

Nach § 6 Abs. 2 LBO dürfen die Abstandflächen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Selbst wenn Ihr Bekannter also die Abstandfläche auf seinem Grundstück zur Straße hin nicht ganz einhält, ist das u.U. unproblematisch, weil sich die Abstandfläche auch auf die Straße erstrecken kann. Allerdings darf das Gebäude nicht die Sicherheit des öffentlichen Verkehrs gefährden. Wenn das Gebäude zu dicht an der Straße steht, würde die Bauaufsicht die Straßenverkehrsbehörde beteiligen, um diese Frage zu klären. Möglicherweise ist dann eine Wärmedämmung im Bereich der Straße nicht oder nur teilweise möglich.

Mit freundlichem Gruß
Larissa Bebensee

Sehr geehrter Herr Molitor,

zum gegenwärtigen Zeitpunkt halte ich es nicht für sinnvoll, eine Bauvoranfrage zu stellen, denn (erst bzw. noch) zum Zeitpunkt der längeren Zeit der Selbstnutzung müssten die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfüllt sein.

Ich würde alle Unterlagen aufbewahren, die eine längere Zeit der Selbstnutzung belegen, also beispielsweise auch Wasser- und Stromrechungen.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

"Ich würde alle Unterlagen aufbewahren, die eine längere Zeit der Selbstnutzung belegen, also beispielsweise auch Wasser- und Stromrechungen."

Na ja, auch eine Möglichkeit.

Andere Leute melden einfach ihren Wohnsitz beim EMA an und holen sich
zum passenden Zeitpunkt ne Meldebescheingung :))

Guten Tag,
sprechen Sie beim beantragten Ersatzbau immer das Denkmalamt vor Baugenehmigung obligatorisch an oder nur bei starkem Verdacht, dass Denkmalschutz besteht?
Wie sieht es aus wenn es sich um ein ca. 100 Jahre altes Heuerhaus handelt, dass man so aber aufgrund der Verbauungen (kein Fachwerk mehr außen sichtbar) nicht mehr als solches erkennen kann? Außerdem ist es stark baufällig..
Das Objekt steht auch nicht in der Denkmalliste.
Gruß
Peter Molitor

Hallo Herr Molitor,

nicht der Ersatzbau, sondern der Abbruch des noch bestehenden Gebäudes dürfte das Problem sein.

Wir verfügen über eine Liste vom Fachdienst Hochbau und Denkmalpflege, die als Kulturdenkmal eingetragene und auch solche baulichen Anlagen enthält, die möglicherweise denkmalwürdig sind.


Zwei Dinge sind bei Abbrüchen zu beachten:


1.)
Ein VOLLSTÄNDIGER Abbruch eines Gebäudes ist nur dann baugenehmigungspflichtig, wenn es einen umbauten Raum von mehr als 500 m3 hat (§§ 62 Abs. 1 LBO i.V.m. § 69 Abs. 5 Nr. 2 LBO, siehe unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P62.htm und http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P69.htm ).

Abbrüche usw. von denkmalgeschützten Gebäuden bis 500 m3 umbauten Raumes sind nach § 9 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) bei der unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen (siehe unter http://sh.juris.de/sh/DSchG_SH_1996_P9.htm ). Wer dies nicht beachtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 24 DSchG (siehe unter http://sh.juris.de/sh/DSchG_SH_1996_P24.htm ).

Das Verfahren bei baugenehmigungspflichtigen Abbrüchen denkmalgeschützter Gebäude ist im Abschnitt 4.1 des Organisations- und Verfahrenserlasses geregelt (siehe http://shvv.juris.de/shvv/vvsh-2130.74-0001.htm ).


2.)
Ein vollständiger Abbruch eines Gebäudes ist KEIN Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/29.html ), so dass die Bestimmungen des §§ 30 bis 37 BauGB keine Anwendung finden.

Wenn eine Gemeinde also ein noch nicht denkmalgeschütztes Gebäude „retten“ will, muss sie beschließen, einen Bebauungsplan aufzustellen und gleichzeitig zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre erlassen (vgl. § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/14.html ).



Das von Ihnen beschriebene ca. 100 Jahre alte Heuerlingshaus dürfte wohl die im § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c) BauGB geforderten Missstände oder Mängel aufweisen (vgl. § 177 Abse. 2 und 3 BauGB unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/177.html ), so dass unter diesem Gesichtspunkt ein Ersatzbau in Betracht kommen könnte. Ob allerdings auch die sonstigen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfüllt sind, lässt sich nicht so einfach klären.

Wenn wir zuständige Baugenehmigungsbehörde wären, würde ich jedenfalls zu dem Abbruch die untere Denkmalschutzbehörde einschalten und um Stellungnahme bitten.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 02.04.2007 um 10:49:18 von Jens Bebensee.

Hallo Herr Bebensee,
herzlichsten Dank für Ihre Antwort. Folgenden Absatz verstehe ich noch nicht:

"Ein vollständiger Abbruch eines Gebäudes ist KEIN Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB (vgl. http://dejure.org/gesetze/BauGB/29.html ), so dass die Bestimmungen des §§ 30 bis 37 BauGB keine Anwendung finden."

Die Punkte gem. §35 Abs. 4 Satz 1 Nr. BauGB können wir zunächst einmal unterstellen. Das Haus steht nicht unter DEnkmalschutz und wir gehen erstmal davon aus, dass niemand auf die Idee kommen könnte es für erhaltenswert zu halten.
Gilt der vollständige Abriss dann nicht als Vorhaben gem. §29 Abs1 BAugB. Wie sieht es aus, wenn ein kleiner Anbau etwa 10% des Gebäudes stehen bleibt?

Lassen Sie sich Fotos zeigen um über eine mögliche Rückfrage beim Denkmalamt zu entscheiden?


Vielen DAnk!
Peter MOlitor

P.S. Wo kann man Sie eigentlich als bürgerfreundliche Behörde für einen Preis vorschlagen?

Hallo Herr Molitor,

der Absatz bedeutet „im Klartext“, dass die Bestimmungen der §§ 30 bis 37 BauGB einen vollständigen Abbruch baulicher Anlagen nicht verhindern können.

Wenn Sie den Wortlaut des § 29 Abs. 1 BauGB mit § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vergleichen, werden Sie feststellen, dass die Worte des § 14 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 2 BauGB „...oder bauliche Anlegen nicht beseitigt werden dürfen...“ überflüssig wären, wenn die vollständige Beseitigung baulicher Anlagen von § 29 Abs. 1 BauGB („...Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen ...“) erfasst wäre.

§ 14 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 2 BauGB soll der Gemeinde übrigens die Möglichkeit eröffnen, eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB zu erlassen (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/172.html ).

Soweit (für mich) erkennbar, gibt es in der Rechtsprechung und Literatur nur Aussagen dazu, dass nur ein VOLLSTÄNDIGER Abbruch kein Vorhaben nach § 29 Abs. 1 BauGB ist (vgl. z.B. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 29.06.1992 – 8 S 593/92 in NuR 1994, 134; VG Köln, Beschl. v. 28.09.2001 – 2 L 1979/01 in Juris). Ein teilweiser Abbruch, wie etwa ein „Rückbau“ nach § 179 BauGB (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/179.html ), wird als Änderung angesehen, weil er in der Regel zu einer Umgestaltung der baulichen Anlage und einem Eingriff in die bauliche Substanz führt, z.B. der Abbruch eines Erkers oder Sockels (so Krautzberger in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, BauGB, 82. Lfg., Stand: 01.12.2006, § 29 Rdnr. 40).

Ich denke, man wird so lange noch von einer Änderung der baulichen Anlage ausgehen müssen, wie der verbleibende Teil noch „bodenrechtlich relevant“ ist, d.h. die im § 1 Abs. 6 BauGB aufgezählten öffentlichen Belange noch berührt (vgl. dazu http://dejure.org/gesetze/BauGB/1.html und unser Baulexikon unter http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bereich=7&bid=40 ).

Prozentzahlen sind relative Zahlen und deshalb für die Beurteilung der bodenrechtlichen Relevanz der verbleibenden Bausubstanz sicherlich ungeeignet.

Man kann auch nicht uneingeschränkt festlegen, dass die im Katalog des § 69 Abs. 1 LBO enthaltenen baugenehmigungs- und anzeigefreien Anlagen (vgl. unter http://sh.juris.de/sh/BauO_SH_2000_P69.htm ) bodenrechtlich irrelevant sind:

Nach § 29 Satz 1 BauGB 1986 galten die §§ 30 bis 37 BauGB 1986 „...Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben UND die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen ...“
Da die Bundesländer in der Vergangenheit immer mehr bauliche Anlagen baugenehmigungs- und anzeigefrei gestellt haben und praktisch Gefahr liefen, die bundesrechtliche Regelung des § 29 Satz 1 BauGB 1986 „zu unterlaufen“, hat der Bundesgesetzgeber mit dem § 29 Abs. 1 BauGB 1998 die Verknüpfung mit dem Landesbaurecht in Gestalt der Anbindung an eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Anzeigepflicht des Vorhabens ersatzlos gestrichen und damit klargestellt, dass die §§ 30 bis 37 BauGB auch dann eingreifen, wenn die jeweilige Landesbauordnung kein – wie auch immer geartetes – präventives Kontrollverfahren vorsieht.


Wie ich bereits am 02.04.2007 ausgeführt habe, würde ich als zuständige Baugenehmigungsbehörde jedenfalls zum Abbruch des ca. 100 Jahre alten Heuerlingshauses – allein aufgrund des Alters - die untere Denkmalschutzbehörde einschalten und um Stellungnahme bitten.

Fotos bräuchten wir nicht unbedingt, weil wir bei der von Ihnen beschriebenen Sachlage wahrscheinlich eine Ortsbesichtigung durchführen würden, um zu klären, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen.


Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee

P.S.:
Besten Dank noch für die lobenden Worte ...


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Zuletzt geändert am 04.04.2007 um 15:35:22 von Jens Bebensee.

Hallo zusammen, hallo Hr. Bebensee,
habe mit großem Interesse die Beiträge gelesen, doch leider keine Lösung für mein Problem gefunden. Ich möchte mal kurz mein/unser Problem schildern. Wir haben ein Grundstück von ca. 15m Breite und 40m Länge, welches an einer schmalen Seite an eine Strasse grenzt. Zur Strasse steht bereits ein sehr altes Haus. Auf Nachbars Grundstück steht "in erster Reihe" ein Haus ca. 30m von der Strasse einwärts in dessen Grundstück. Die Idee ist, das Lange Grundstück in zwei Teile zu teilen und das alte Haus an der Strasse zu restaurieren. Im hinteren Bereich sollte dann auf gleicher Höhe des benachbarten Hauses ein zweites Haus entstehen. Geht man das Grundstück weiter von der Strassee her nin Richtung Grundstücksende, dann kommen nur noch Wiesen. Auch ist auf der anderen Nachbar-Seite nur Wiese. Hinzu kommt, dass ein Bach das Grundstück teilt.
Wir haben nun eine Bauvoranfrage gestellt. Diese ist leider abgelehnt worden, mit der Begründung, dass die Bebauung in zweiter Reihe im Aussenbereich liege und weil es eine Siedlung strukturell zu missbilligende Anschlussbebauung darstelle.
Nun meine Frage: Sofern man dem Fall folgen kann; gibt es für uns trotzdem eine Möglichkeit einen positiven Bescheid zu bekommen. Mir ist die Definition Innenbereich/Aussenbereich recht schwammrig; Für mich hinterläßt dies alles den Eindruck, dass die Definition Gefühlssache ist. Der einde Sachbearbeiter ja, der andere Kollege nein.

Mit freundlichem Gruß
Uwe Kühnberger

wo finde ich den gesetze ab wann ein haus einsturzgefährdet ist??? wir haben da bei uns das problem wir wollte für silvester eine genhmigung füh einen saal in der alten kneipe die bei uns im dorf steht wir hatten vor zwei jahren schon mal die genehmigung bekommen und jetzt seit letztem jahr sagen sie das haus wäre einsturzgefährdet obwohl sich an den diesem haus nicht verändert hat das dach ist nicht undicht und sonst hat es keine mängel die ersichtlich sind.wäre nett wenn sie mir vieleicht sagen könnten wo ich diese gesetze finde wonach ein haus einsturzgefährdet ist oder nicht.

Guten Tag,

aufgrund der kompetenten Beratung, möchte ich mich über die Möglichkeit eines Neubaus im Aussenbereich informieren.

Folgender Sachverhalt liegt vor:
Ich habe die Möglichkeit, ein sehr heruntergekommenes Wohnhaus, das sich im Aussenbereich befindet, zu erwerben. Vorraussetzung ist natürlich, dass ich es irgendwann abreißen und ein neues Haus errichten kann.

Da das Haus kaum als Wohnung genutzt werden kann, habe ich mich gefragt, ob es nicht möglich ist, dass ich mich dort lediglich anmelde (erster Wohnsitz). Nach der längeren Zeit, die man warten muss (3 Jahre), könnte ich doch einen Bauantrag für einen Ersatzbau stellen, oder?

Wird geprüft, ob man dort wirklich gewohnt hat?

Bis vor kurzem wurde das Wohnhaus noch vom vorherigem Eigentümer bewohnt.

MfG
CL

Hallo Torsten,

ein Gesetz, welches besagt, ab wann ein Gebäude einsturzgefährdet ist, gibt es in dieser Form nicht. Vielmehr wird die Feststellung, dass ein Gebäude nicht mehr standsicher ist und möglicherweise einstürzen könnte, durch einen Statiker getroffen. Dieser stützt seine Entscheidung auf DIN- Normen und die so genannten anerkannten Regeln der Technik.

Erstmal ein dickes Lob für die Fachleute die hier antworten.
Man macht sich echt Mühe und das ist "super" !

Ich habe eine Frage zum Grundstückkauf und desen Nutzung.

Am Samstag haben wir uns ein Grundstück angesehen und wir sind total begeistert.
Es handelt sich um ein 800qm großes Grundstück, Abmessung ca 14x65 m. Es hat
leider nur einen Haken. Im vorderen Bereich ist das GS schräg zugeschnitten und
läuft 10m aus. Dementsprechend wollten wir vorne ie Garagen quer setzen und
das Haus etwas zurückliegend errichten. Nun gut.
Im Auszug im Liegenschaftkataster ist dieses Flurstück mit "GFU" bezeichnet.
Also denk ich mir : Super ! Klasse ! Bauvoranfrage und los geht´s
Ich also beim Bauamt angerufen und die Mitarbeiterin meinte : Ist alles richtig so, aber....
auf Ihrem Grundstück verläuft die Grenze zwischen Außen- und Innenbereich nach
§34 mitten durch das Grundstück ! Mein Angst ist nun das ich zumindest meine
Terasse und event. Gartenhäuschen vergessen kann weil ich im Außenbreich
doch nicht bauen darf.
Gibt es einen Möglichkeit dieses zu ändern und kann ich mein Neubauvorhaben
auf diesem Grundstück in den WInd schiessen ?

Hallo CL,

das Baugesetz gibt als Voraussetzung vor, dass das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst "genutzt" sein muss. Wenn Sie sich lediglich mit Ihrem Wohnsitz dort anmelden, tatsächlich dort aber nicht wohnen, "nutzen" Sie das Gebäude nicht. Die gesetzliche Voraussetzung hätten Sie somit nicht erfüllt.
Die Frage, ob geprüft wird, dass man wirklich in dem Gebäude gewohnt hat, kann ich nicht beantworten. Dies wird je nach Sachlage entschieden. Bei falschen Angaben besteht die Gefahr, dass eine erteilte Baugenehmigung nachträglich für ungültig erklärt werden kann mit ggf. weitreichenden Folgen.

Sehr geehrter Herr Harperscheidt,

es ist vorstellbar, dass durch die Darstellungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde sich das Grundstück teilt in bebaubaren Bereich (Dorf- , Wohn- Gewerbegebiet o. ä.) und grundsätzlich nicht bzw. nur bedingt bebaubaren Bereich (z. B. Fläche für die Landwirtschaft).
Es muss hierbei berücksichtigt werden, dass die Abgrenzungen im Flächennutzungsplan nicht immer parzellenscharf und dass ggf. auch die Darstellungen im Flächennutzungsplan nicht in jedem Fall anwendbar sind.
Auch muss berücksichtigt werden, dass evtl. der nicht bebaubare Bereich besonders geschützt ist, z. B. durch eine Landschaftsschutz- oder Naturschutzverordnung.
Ich bitte um Verständnis, dass es mir deshalb nicht möglich ist, Ihnen zu Ihrem speziellen Fall einen allgemein gültigen Rat bzw. eine Auskunft zu geben. Ich empfehle Ihnen, Ihre Bebauungswünsche auf einem Lageplan darzustellen und mit Ihrer Bauaufsicht noch einmal abzuklären bzw. eine Bauvoranfrage zu stellen.