Hallo Ex-Gewerbetreibender,
um Rechtssicherheit zu erhalten, sollten Sie die Sache im Rahmen einer Bauvoranfrage klären lassen (siehe ->
http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.html?lid=312 ).
Hier eine grobe Einschätzung:
Zunächst einmal gehe ich davon aus, dass
a) die beiden Wohnungen einmal zulässigerweise entstanden, also mit dieser Nutzung bauaufsichtlich genehmigt worden und seitdem nicht verändert worden sind,
b) die beschriebene „Gewerbefläche“ keine Fläche (etwa in Form eines Lagerplatzes), sondern ein Raum innerhalb des Gebäudes ist, und ebenfalls einmal zulässigerweise entstanden und seitdem nicht anderweitig genutzt worden ist.
Unter diesen Annahmen planen Sie jetzt eine Nutzungsänderung (also ein Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 Baugesetzbuch –BauGB-, siehe unter ->
http://dejure.org/gesetze/BauGB/29.html ), die formalrechtlich praktisch so zu beurteilen ist wie ein Abbruch der vorhandenen Anlage und ein Neubau einer Anlage mit einer anderen (der von Ihnen geplanten) Nutzung.
Die Nutzungsänderung ist ein „sonstiges Vorhaben“, das nur zulässig ist, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden (vgl. § 35 Abs. 2 und 3 BauGB unter ->
http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html ). Normalerweise werden öffentliche Belange, die in dem § 35 Abs. 3 BauGB beispielsweise aufgelistet sind, beeinträchtigt.
Weil das so ist, hat der Bundesgesetzgeber für die sogenannten begünstigten Vorhaben, also solche, die an einen bereits vorhandenen oder vorhanden gewesenen Bestand anknüpfen, Erleichterungen geschaffen, indem er ganz bestimmte öffentliche Belange für unbeachtlich erklärt hat (siehe im Einzelnen § 35 Abs. 4 BauGB). Dass Ihr Vorhaben darunter fallen könnte, vermag ich auf Anhieb nicht zu erkennen.
Eine Nutzungsänderung, die sich innerhalb des Gebäudebestandes bewegt, wie etwa die Einrichtung eines Büros für eine freiberuflich tätige Person (vgl. § 13 der nicht im Außenbereich anzuwendenden BauNVO) dürfte wohl eher keine öffentlichen Belange beeinträchtigen.
Ein Abbruch eines Gebäudes, das ehemals gewerblichen Zwecken diente, nun aber für diese Zwecke nicht mehr benötigt wird, ist aus den bereits im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung genannten Gründen nicht schlichtweg ausgeschlossen. Schauen Sie sich dazu einmal den § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB genauer an.
Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee
