Thema: Bauen im Aussenbereich

Sehr geehrte Frau Schumann,

.. dann sehe ich das wie folgt:

Zu 1.1 bis 1.3)
Sie haben ganz offensichtlich ein „zulässigerweise“ errichtetes Wohngebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe a BauGB erworben, das zuvor umgebaut und nach dem Umbau von den Verkäufern (vormaligen Eigentümern) bis 2011 zum dauernden Wohnen genutzt wurde.

Zu 1.)
Ich nehme an, dass die Erschließung zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Fertigstellung wohl noch nicht gesichert ist (vgl. § 123 Abs. 2 BauGB). Die gesicherte Erschließung ist auch für ein sonstiges „begünstigtes“ (teilprivilegiertes) Vorhaben im Außenbereich Genehmigungsvoraussetzung (vgl. § 35 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB).

Eine – auch teilprivilegierten Vorhaben entgegen zu haltende – Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB vor, wenn ein Vorhaben „…unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert…“

Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht grundsätzlich nicht (vgl. § 123 Abs. 3 BauGB).


Zu 2.) und 3.)
Keine Ursache.

Zu 4.)
Für die Forderung des Bauamtes lässt sich nur so erklären:

§ 35 Abs. 4 und Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 BBauG 1979 (!) hatten folgenden Wortlaut:

„(4) Der beabsichtigten Änderung der bisherigen Nutzung ohne wesentliche Änderung einer baulichen Anlage im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 bis 3 kann nicht entgegengehalten werden, daß die Änderung den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten läßt.

(5) Absatz 4 gilt entsprechend…
4. für die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes, wenn
a) der Eigentümer es längere Zeit selbst genutzt hat und die Erweiterung der angemessenen Versorgung des Eigentümers und seiner zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen mit Wohnraum dient oder
b) durch Modernisierung der Gebrauchswert der Wohnungen verbessert werden soll und die im Zusammenhang mit der Modernisierung beabsichtigte Erweiterung geringfügig ist oder durch die Modernisierung erfordert wird; dies gilt entsprechend auch für ein Gebäude, das der Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung dient,…“

Unter Abs. 5 Nr. 4 Buchstabe a) wurde eine längere Zeit der Selbstnutzung vorausgesetzt. Diese Regelung galt bis zum 30.06.1987.


§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 und Satz 3 BauGB 1986, der seit dem 01.07.1987 gilt (!), erhielt folgenden Wortlaut:

„…(4) 1Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, daß sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen:
…
5. die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist,…

3Bei Anwendung des Satzes 1 Nr. 1 und 5 sind in Wohngebäuden höchstens zwei Wohnungen zulässig; die Einrichtung einer zweiten Wohnung setzt weiter voraus, daß Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß das Wohngebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird…“

Die Voraussetzung, dass das Gebäude vom Eigentümer seit längerer Zeit selbst genutzt wurde, ist also bereits durch das BauGB 1986 entfallen.


Bei Errichtung einer zweiten Wohnung gilt natürlich § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe c) des heute gültigen BauGB. Danach müssen Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das Wohngebäude vom bisherigen Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt wird.

Nicht gedeckt sind übrigens durch den heutigen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB mehrmalige Erweiterungen.


Zum Waldabstand:
Das war nur ein Hinweis von mir.


Zu § 35 Abs. 6 BauGB:
Ich denke nicht, dass Ihnen eine Außenbereichssatzung weiter helfen würde, weil es ja schon die (sogar etwas weiter gehende) „Spezialregelung“ des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB gibt, die bestimmte öffentliche Belange für unbeachtlich erklärt. Die Satzung könnte beispielsweise – anders als es die „Spezialregelung“ tut - die Befürchtung der Erweiterung einer Splittersiedlung nicht für unbeachtlich erklären.


Trägerin der Planungshoheit ist die Gemeinde(vgl. hierzu insbesondere die §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB), mit der Sie die anderen Fragen eigentlich klären müssten.

Mit freundlichem Gruß
Jens Bebensee



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Zuletzt geändert am 25.10.2012 um 20:13:07 von Jens Bebensee.