Sehr geehrter Herr Bebensee,
erst einmal möchte ich ein großes Kompliment an dieses informative und hilfreiche Forum aussprechen.
Ich habe folgendes Problem und hoffe sehr, dass ich ein paar Informationen von Ihnen erhalten kann, die mir evtl. weiterhelfen : Mein Mann und ich haben in diesem Jahr einen kleinen Ferienbungalow in der Nähe der Küste gekauft.
Der Bungalow ist 1993 errichtet worden, hat eine Größe von 40 qm, steht im Aussenbereich §35 BauGB und wurde als "Verkaufseinrichtung mit Imbisscharakter" genutzt. Hierfür gibt es eine Baugenehmigung. Im Jahre 2000 stellte der Vorbesitzer einen Vorantrag auf Um/Neubau zu einem Wohnhaus. Dieser wurde von der Baubehörde abgelehnt. Der Vorbesitzer nutzte den Bungalow dann trotzdem ohne Genehmigung als Ferienhaus. Der Bungalow wurde zu diesem Zweck baulich nicht verändert, ausser dass eine Dusche eingebaut wurde. Wir kauften den Bungalow mit der Zusicherung des Vorbesitzers, dass es eine Baugenehmigung und eine Genehmigung auf Nutzungsänderung gibt, die er uns jedoch nicht vorlegen konnte. Im Notarvertrag wurde zur Sicherheit festgehalten, dass der Verkäufer versichert, dass für die vorhandene Bebauung die erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Somit haben wir die Mögklichkeit, Rechtsansprüche gegen den Vorbesitzer geltend zu machen. Er würde einer Rückabwicklung zustimmen, so daß uns kein finanzieller Verlust enstehen würde. Aber: Wir möchten uns nicht wieder von unserm Häuschen trennen.
Nun möchten wir nachträglich eine Nutzungsänderung von Gewerbe- zu Wohnzwecken beantragen. Nach einem ersten Telefonat mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sagte man uns, dass wir kaum Chancen haben werden. Wir sollten uns einen Architekten suchen, die Pläne erstellen lassen und den Antrag nicht auf Ferienhaus, sondern auf Zweitwohnsitz stellen. Die Aussichten seien gering, aber wir könnten es versuchen. Ausserdem sollten wir alles was wir zur Historie und zur Nutzung des Bungalows, an Gas- Wasserabrechnungen usw. besitzen, mit einreichen.
Das ganze hat uns ziemlich erschüttert. Wir waren der Ansicht, wir haben uns ein kleines Häuschen gekauft, wo wir unsere Ferien verbringen können und erfahren dann, dass wir es gar nicht nutzen dürften. In Anbetracht der geringen Chancen auf
eine Genehmigung der Nutzungsänderung haben wir schon mit dem Gedanken gespielt, es einfach so zu lassen, keine weiteren "schlafenden Hunde" beim Bauamt zu wecken und es so wie der Vorbesitzer ohne Genehmigung zu nutzen. Wir
würden unsere Ferien jedoch nicht wirklich dort geniessen können, weil wir immer dieses Gefühl haben werden, es ist so eigentlich nicht erlaubt. Nun meine Fragen an Sie:
- Haben wir wirklich nur eine so geringe Chance auf eine Genehmigung der Nutzungsänderung? Das Häuschen ist 40 qm groß.
Wir möchten es nicht als Ferienhaus vermieten, es ist nur für uns selbst als Wochenend-/Ferienhaus gedacht. Es liegt ausserhalb eines Ortes und in direkter Nachbarschaft gibt es noch vier größere Wohnhäuser, die dauerbewohnt sind.
- Ist es sinnvoll erst einen Vorantrag/Voranfrage zu stellen oder direkt einen Antrag auf Nutzungsänderung?
- Müssen wir dem Antrag auf Nutzungsänderung neue Architektenpläne hinzufügen? Wir haben die Architekten-Pläne und alle anderen Unterlagen komplett vorliegen, die 1993 mit dem Antrag auf Baugenehmigung dem Bauamt eingereicht worden sind. Da sich baulich, bis auf den Einbau der Dusche, nichts verändert hat, könnten wir die Baupläne und Kosten-Aufstellungen von damals einreichen und damit die wohl doch erheblichen Architekten-Kosten, falls alles neu erstellt werden muss, sparen?
- Was hätten wir im Falle einer Ablehnung des Antrages noch für Möglichkeiten? Ich bin ein paar Mal auf den Begriff "Duldung" "passive und aktive Duldung" gestoßen. Weiss aber nicht, was es wirklich bedeutet und ob dies überhaupt für uns in Frage kommen könnte. Oder wäre es vielleicht sogar möglich, mit der vorliegenden Baugenehmigung "Nutzung als Gewerbeeinheit", ein Gewerbe dort anzumelden und während der Ferien dort zu wohnen? Oder gibt es vielleicht noch irgend eine andere Möglichkeit, mit dem Bauamt eine Lösung zu finden, in Form von Auflagen oder Einschränkungen die unsere Nutzung betreffen könnten?
- Wir würden mit dem zuständigen Herrn von der Baugenehmigungsbehörde gerne ein Beratungsgespräch führen. Für uns stellt sich nur das Problem, dass unser Häuschen und das zuständige Amt 700 km von unserem Wohnort enffernt liegen. Ist es möglich, die Fragen telefonisch zu erörtern oder ist es ratsam, bei der Behörde persönlich vorzusprechen?
- und eine letzte Frage: Was könnte uns passieren, wenn wir keine Genehmigung bekommen, das Häuschen aber trotzdem
in den Ferien nutzen würden? Und könnte uns im schlimmsten Fall ein Abriss des Häuschens drohen?
Im Grundbuch ist , nach einem Bodenordnungsverfahren, berichtigt v. 3.6.2010, unser Grundstück nun als Gebäude- und Freifläche, Erholungsfläche geführt.
Viele Gedanken. Viele Fragen. Ich hoffe sehr, dass ich ein paar hilfreiche Hinweise von Ihnen erhalten kann, wie nun am besten von uns vorzugehen ist.
Ich bedanke mich im voraus bei Ihnen!
Mit freundlichen Grüßen
Anna
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