Thema: Sanierung im Außenbereich

Hallo Heike,

zu der Anfrage zunächst einmal der Hinweis, dass ich nur grundsätzliche Aussagen machen kann, also keine verbindliche Antwort (mangels Kenntnis der Einzelheiten). Außerdem ist mir nicht ganz klar, warum das Gebäude noch Bestandsschutz genießt, das Wohnrecht jedoch verfallen sein soll. Wurde das Gebäude seinerzeit mal umgenutzt? Warum soll so viel Aufwand in ein Gebäude investiert werden, wenn man angeblich dort nicht wohnen darf / kann?

Hier aber erst einmal die beiden grundsätzlichen Dinge, die ich zu der Anfrage sagen kann:

1. Instandhaltung
2. Abriss und Neubau


Zu 1.
Nach § 63 Abs. 4 LBO sind Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei, d.h. hierfür ist keine Baugenehmigung erforderlich. Zur Instandhaltung zählt die Erhaltung, Unterhaltung und Instandsetzung. Durch Instandhaltungsarbeiten werden zerstörte oder schadhafte Bauteile wieder hergerichtet, Mängel oder Schäden beseitigt durch Maßnahmen, die den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen oder ihn wiederherstellen und erhalten.

Zu den Instandhaltungsarbeiten gehören u.a. eine fachgerechte Erneuerung zerstörter oder schadhafter Bauteile, eine Ausbesserung oder Erneuerung des Außenputzes oder Erneuerung des Anstrichs eines Gebäudes; ebenso Fenster und Türen (§ 63 Abs. 1 Nr. 10 LBO).

Nach Simon/Busse (Kommentar zur BayBO) erfassen Instandhaltungsarbeiten nicht das vollständige Auswechseln von wesentlichen Bauteilen oder das Auskernen von ganzen Gebäuden, das einer Neuerrichtung gleichkommt oder die vollständige Erneuerung einer baulichen Anlage. Wesentliche Eingriffe in die Substanz, z.B. das Auswechseln wesentlich bestimmender Bauteile, ist nicht mehr Instandsetzung; es liegt dann die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage vor, die baugenehmigungspflichtig wäre.

D.h. nicht mehr um bloße Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich, wenn die Arbeiten der Qualität nach so (kosten-)intensiv sind, dass sie praktisch zu einem wesentlich neuen Bauwerk (Neubau) führen. Ebenfalls handelt es sich nicht mehr um verfahrensfreie Instandhaltungsarbeiten, wenn in die Statik eingegriffen wird (Umkehrschluss aus § 63 Abs. 1 Nr. 10 LBO).

Für die vollständige Erneuerung des Daches, ob nun "am Stück" oder schrittweise, ist eine Baugenehmigung erforderlich.


Zu 2.
Speziell im Außenbereich gibt es noch eine Vorschrift, die hier evtl. in Betracht kommen könnte: Abriss und Neubau nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB. Die Genehmigungsfähigkeit ist jedoch an einige Voraussetzungen geknüpft. So muss es sich um den Neubau eines (1) gleichartigen Wohngebäudes (2) an gleicher Stelle handeln. Das vorhandene Gebäude muss (3) zulässigerweise errichtet worden sein, (4) Missstände oder Mängel aufweisen, (5) seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werden (grds. mind. 4 Jahre) und (6) der Neubau für den Eigenbedarf sein.

Des Weiteren hat Herr Bebensee bereits 2007 und 2008 auf ähnliche Fragen zum Thema Vollrenovierung bzw. Dachstuhlerneuerung ausführlich geantwortet.