Thema: Erweiterung im Außenbereich

Hallo Herr Müller,

gern geschehen ...

Die Ausführungen im BauGB-Kommentar Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger (§ 35 Rdnr. 158 letzter Absatz) sind mir bekannt.

Wenn man den Absatz allerdings im Zusammenhang liest, bekommt er eine ganz andere Bedeutung:

„... Nicht vorausgesetzt wird, dass das Wohnhaus vom jetzigen Eigentümer genutzt wird. Die ursprüngliche Fassung auf Grund der BBauG-Novelle 1979 verlangte, dass das Gebäude vom Eigentümer seit längerer Zeit selbst genutzt wurde. Diese Voraussetzung ist durch das Baugesetzbuch 1986 entfallen...“


Aus meiner Sicht wollte der Kommentator lediglich klar stellen, dass der Eigentümer das Wohnhaus vor der Erweiterung nicht (mehr) längere Zeit selbst genutzt haben muss.


Dazu und zu Ihren weiteren Fragen möchte ich auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.08.1998 – 4 C 13.97 – (in BauR 1999, 373 = BRS 60 Nr. 92) verweisen, in dem der Senat u.a. folgendes ausgeführt hat:

„...Zwar trifft es zu, daß ein Wohngebäude zulässigerweise errichtet ist, wenn es bauaufsichtlich genehmigt ist; dies hat der Senat bereits ausdrücklich zum Ersatzbau nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB entschieden (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 8. Juni 1979 - BVerwG 4 C 23.77 - BVerwGE 58, 124 ; Beschluß vom 27. Juli 1994 - BVerwG 4 B 48.94 - ZfBR 1994, 297). In beiden Entscheidungen ist aber auch ausgesprochen, daß dies ebenso der Fall ist, wenn das Gebäude wegen seiner materiellen Legalität Bestandsschutz genoß. Im Grundsatz kann deshalb ein ohne Genehmigung errichtetes Wohngebäude auch ein im Sinne von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB "zulässigerweise errichtetes Wohngebäude" sein, wenn es materiell legal ist.

Entscheidend für die Frage, ob der an den ursprünglich eine einzige Wohnung umfassenden Altbau angebaute Neubautrakt mit ebenfalls einer Wohnung Grundlage für eine Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB sein kann, kann nicht allein sein, ob der Anbau "zulässigerweise errichtet" ist, sondern vor allem, ob es sich um ein (selbständiges) "Wohngebäude" im Sinne dieser Vorschrift handelt. Der Sinn der Vorschrift besteht darin, die im Außenbereich an sich unzulässige bauliche Erweiterung von Wohngebäuden zur angemessenen Versorgung des Eigentümers und seiner Familie zu erleichtern (vgl. auch § 35 Abs. 5 Nr. 4a BBauG 1979). Zugleich setzt die Vorschrift Grenzen für diese Erleichterungen. Eine der Grenzen liegt in der Beschränkung der erleichterten Zulassung weiteren Wohnraums im Außenbereich auf höchstens eine zweite Wohnung im bereits vorhandenen Wohngebäude. Das bedeutet, daß weder eine dritte Wohnung noch ein selbständiges weiteres Wohngebäude unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zulässig sein soll. Diese Beschränkung darf auch nicht umgangen werden. Der Senat hat bereits zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB entschieden, daß wiederholte Erweiterungen eines Betriebs im Rahmen eines Gesamtvorhabens unzulässig sind (BVerwG, Beschluß vom 28. September 1992 - BVerwG 4 B 175.92 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 280 - ZfBR 1993, 36). Dies gilt ebenso für die Erweiterung von Wohngebäuden.

Im vorliegenden Fall ist dem Kläger bzw. seiner Rechtsvorgängerin die Errichtung eines Anbaus mit einer zweiten Wohnung (im Erdgeschoß) in einem einheitlichen Wohngebäude genehmigt worden. Diese Genehmigung durfte nur in Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB oder seiner Vorläufer erteilt werden. Eine nochmalige erleichterte Zulassung von Wohnraum auf seiner Grundlage ist ausgeschlossen. Aus der Sicht dieser bundesrechtlichen Vorschrift kann unterstellt werden, daß das einheitliche Grundstück, auf dem sich beide Gebäudeteile ursprünglich befanden, rechtmäßig geteilt worden ist; ebenso kann unterstellt werden, daß durch das Einziehen einer landesrechtlich genehmigungsfreien Trennwand zwei selbständige Gebäude im Sinne des Bauordnungsrechts oder im Sinne der Baunutzungsverordnung (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 13. Dezember 1995 - BVerwG 4 B 245.95 - ZfBR 1996, 123) entstanden sind. Denn auch dann würde es sich bei dem streitigen Bauwerk nach dem Sinn des Gesetzes nach wie vor um ein einziges Wohngebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB handeln...“


Schon der Beschluss des Senats vom 31.05.1988 – 4 B 88.88 – (in BauR 1988, 698 = BRS 48 Nr. 77) – der übrigens auf das bereits von mir angesprochene Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 03.02.1988 – 11 A 1911/87 - folgte - enthält die folgenden drei Leitsätze:

„...1. Die Erweiterung eines zulässigerweise im Außenbereich errichteten Wohngebäudes ist nur dann nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB erleichtert zuzulassen, wenn auch der erweiterte Teil vom bisherigen Eigentümer und seiner Familie bewohnt werden soll.
2. Der Begriff "Familie" im Sinne von § 35 Abs. 4 BauGB stimmt mit der Definition in § 8 Abs. 2 II. WobauG überein.
3. Für die Frage, ob die Erweiterung eines Wohngebäudes im Sinne von § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist, kommt es nicht auf die selbstbestimmten Bedürfnisse der Bewohner an. Eine Orientierung für das Angemessene gibt § 39 Abs. 1 und 2 II. WoBauG...“


Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee