Thema: Wochenendhaus als Ferienwohnung nutzen

Wir haben in einem Außenbereich ein Wochenendhaus und möchten es als Ferienwohnung nutzen.
Da wir keine Umbaumaßnahmen vor haben, würde ich gern wissen, welche Chancen ich für dieses Vorhaben habe und welche Anträge und Genehmigungen ich einholen muß.
Da ich mit den Behörden schon mal viel Ärger hatte, (ständigen Wohnsitz) wollte ich erst mal vortasten, ob ich evtl.auch ohne Genehmigung das Wochenendaus als Ferienhaus nutzen kann.
mfg
Kneip

Hallo Frau/Herr Kneip,

§ 10 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheidet zwischen Wochenendhausgebieten auf der einen und Ferienhausgebieten auf der anderen Seite (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bid=59 und unter -> http://dejure.org/gesetze/BauNVO/10.html ).

Die Änderung der Nutzung von Anlagen ist nach § 63 Abs. 2 Nr. 1 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) nur dann verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Nur noch einmal zur Verdeutlichung: Die Vorschrift spricht nicht von weiter gehenden, sondern lediglich von anderen Anforderungen.

Wenn man sich dann die Absätze 3 und 4 des § 10 BauNVO ansieht und beispielsweise auch einmal in die Tabelle des § 17 Abs. 1 BauNVO schaut (siehe unter -> http://dejure.org/gesetze/BauNVO/17.html ) , kommt man zwangsläufig zu dem Schluss, dass für Ferienhäuser andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für Wochenendhäuser.


Ein Ferienhausgebiet dient zwar– wie das Wochenendhausgebiet – dem Erholungsaufenthalt. Wesentliche Unterschiede zum Wochenendhausgebiet liegen aber nach allgemeiner Ansicht darin, dass Ferienhausgebiete den Erholungsaufenthalt wechselnder Personenkreise ermöglichen sollen (in Wochenendhausgebieten ist dies nicht notwendige Voraussetzung, zumeist besteht eine Nutzung durch eine Person oder Familie), und typischerweise meist längere Aufenthalte sowie erhebliche Baumassen (vgl. nochmals Tabelle in § 17 Abs. 1 BauNVO) aufweisen können (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 98. Lfg. 2011, § 10 BauNVO Rn. 25).


Also:
Sie benötigen für diese Nutzungsänderung eine Baugenehmigung.

Wenn das Wochenendhaus bestandsgeschützt ist (zum Bestandsschutz siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.html?bereich=1&bid=13 ), würde ich an Ihrer Stelle aus Kostengründen bei der Stadt-, Gemeinde- bzw. Amtsverwaltung zunächst einen Vorbescheidsantrag (siehe unter -> http://www.kreis-stormarn.de/service/lvw/leistungen/index.php?bereich=1&lid=312 ) einreichen und die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung klären lassen.

Nach der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein ist die Gebühr für einen positiven Bauvorbescheid zur Hälfte auf die Baugenehmigungsgebühr anzurechnen, wenn während der Geltungsdauer des Vorbescheides die Baugenehmigung beantragt wird; die Mindestgebühr von 100 € darf allerdings dabei nicht unterschritten werden.

Mit freundlichem Gruß

Jens Bebensee

Hallo Herr Bebensee,

vielen Dank für Ihre Antwort in dieser Angelegenheit.

Wir haben ein ähnliches Problem:

1. Laut Baugenehmigung haben wir formell ein Gartenhaus im Außenbereich. Dieses ist aber seit seiner Errichtung (1978) als Wochenendhaus bzw. zu Freizeitzwecken genutzt (hatte komplette Erschließung über das vorgelagerte Wohnhaus, die inzwischen zurückgebaut ist; wir haben die komplette Erschließung neu genehmigt hergestellt). Als solches haben wir es auch gekauft. Es soll als Ferienhaus umgenutzt werden.

2. Das Haus genießt in Sachsen-Anhalt Bestandsschutz nach DDR-Recht (Verordnung über die Errichtung von Bevölkerungsbauwerken). Nach der von uns gefundenen Rechtsprechung müsste der Bestandsschutz auch für die Nutzung als Wochenendhaus gelten (BFH-Urteil vom 26.2.2002 (X R 47/98) BStBl. 2002 II S. 799). Dies ist noch weiter zu klären.

3. Wir sind bereits mit einem Antrag auf Errichtung eines zusätzlichen Gartenhauses beim Kreisbauamt gescheitert. Man befürchtet dort die Verfestigung einer Splittersiedlung. Dies könnte bei einem Antrag auf Nutzungsänderung ebenso angenommen werden und wäre wieder Versagungsgrund.

Wie beurteilen Sie das Vorhaben "Nutzungsänderung"? Evtl. macht es Sinn die Gemeinde einzubeziehen zwecks Außenbereichssatzung o.ä. um diesen Befürchtungen zu entgegnen? Nach unserer Auffassung, der Kommentierung zum BauGB und der Rechtsprechung ist die Begründung "Verfestigung einer Splittersiedlung" ohnehin nicht haltbar, da dies erst bei einem Zuwachs von Bauten von über 50% der bisherigen Siedlungssplitter gegeben wäre, auch unter Berufung auf weitere noch nicht beantragte Vorhaben. Vorliegend käme für eine solche Berufung nur ein Nachbargrundstück in Frage, dennoch wäre die Grundfläche auf max. 50% des bisherigen Bautenbestandes limitiert, oder?

Vielen Dank für Ihre Nachricht im Voraus!

Fam. Gasse

Hallo Familie Gasse,

die Sache lässt sich „aus der Ferne“ schwer beurteilen, zumal man in diesem Forum fast immer nur „die eine Seite“ hört...

Ich bin nach der von Ihnen geschilderten Sachlage skeptisch, dass ihn Ihrem Falle für die Nutzung des Gebäudes als Wochenend- bzw. Ferienhaus ein Bestandsschutz angenommen werden kann. Für die Nutzung als Gartenhaus gab es eine Baugenehmigung, die aber offensichtlich nicht so umgesetzt worden ist, wie sie erteilt wurde.

Sie führen m.E. richtig aus, dass hier noch weiterer Klärungsbedarf besteht, den ich verständlicherweise nicht befriedigen kann. Das war übrigens auch in dem vom Bundesfinanzhof am 26.02.2002 – X R 47/98 - entschiedenen Fall so, der die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das zuständige Finanzgericht zurückverwiesen hatte.

Seine Entscheidung begründet der BFH u.a. wie folgt:

„…
a)
Eine nach § 10e EStG --und damit auch nach § 34f EStG-- förderbare Wohnung liegt danach nur vor, wenn sie
- vom Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird,
- tatsächlich --hinsichtlich ihrer Größe und Ausstattung (Bad, WC, Küche, Heizung)-- die Führung eines Haushalts ermöglicht und
- auch rechtlich dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden darf (…).

Den Rechtsnachfolgern steht das Nutzungsrecht an einer Wohnung in dem Umfang zu, in dem es ihren Rechtsvorgängern zustand (…). Unterliegt die Wohnung einer Nutzungsbeschränkung, so ist ihre Benutzung zu dauerndem Wohnen eine Nutzungsänderung i.S. des § 29 Satz 1 des BauGB, die nach den Vorschriften des Bauordnungsrechts der Länder im Allgemeinen genehmigungsbedürftig ist (…). Die eigenmächtige Nutzungsänderung ist materiell und formell baurechtswidrig. Sie bleibt es auch bis zum Zeitpunkt einer späteren nur für die Zukunft berechtigenden Genehmigung der Nutzungsänderung; vorher kommt deshalb eine Förderung nach den §§ 10e, 34f EStG nicht in Betracht (…).

b)
Diese Grundsätze gelten auch im Beitrittsgebiet…

c)
Die sich daraus nach Maßgabe des § 29 BauGB ergebende Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Anlagen und ihrer Nutzung bezieht sich allerdings nicht auf Anlagen, die ggf. nach früherem Recht rechtmäßig geschaffen wurden und gleichermaßen rechtmäßig genutzt werden; denn deren Bestand ist ebenso wie ihre Nutzung durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt (…).

…Danach kann für die Anwendung des § 10e EStG im Beitrittsgebiet die rechtliche Eignung eines Gebäudes zur dauernden Wohnnutzung nicht verneint werden, wenn sie bereits nach dem Recht der DDR gegeben war. Ein solches Recht kann sich allerdings entgegen der Auffassung der Kläger nicht schon aus § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke ergeben, nach der ein Abriss von widerrechtlich errichteten Bauwerken nach Ablauf von fünf Jahren nicht mehr angeordnet werden durfte. Denn diese Regelung ließ das Recht der Bauaufsichtsbehörden unberührt, nach Abs. 1 Nr. 2 der Vorschrift den erforderlichen Baugenehmigungsantrag für die formell baurechtswidrige Anlage nachträglich anzufordern. Eine solche Baurechtswidrigkeit nach DDR-Recht schließt --solange sie nicht ggf. erst nach Maßgabe des BauGB und dem jeweiligen Landesrecht geheilt wird-- ebenso eine Förderung nach den §§ 10e, 34f EStG aus wie eine Baurechtswidrigkeit von Bauten im Bereich der alten Bundesländer, selbst wenn die Anlagen im Einzelfall durch die Behörden geduldet werden (…).

2.
Nach diesen rechtlichen Maßstäben kann der Senat auf der Grundlage der bisherigen tatsächlichen Feststellungen des FG nicht abschließend beurteilen, ob die Kläger das Gebäude im Streitjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzten und ob es tatsächlich nach Größe und Ausstattung die (dauerhafte) Führung eines Haushalts ermöglichte (dazu unten a) sowie ob es rechtlich dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden durfte (dazu unten b).

a)
Das FG hat keine tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, ob die Steuerpflichtigen das Haus tatsächlich zu Wohnzwecken nutzen, und die Frage, ob eine dauerhafte Wohnnutzung zulässig ist, unter Hinweis auf die fehlende tatsächliche Eignung des Hauses zu einer dauerhaften Wohnnutzung offen gelassen.

aa)
Begründet hat das FG die fehlende tatsächliche Eignung zu dauernder Wohnnutzung damit, dass ein Gartenhaus insbesondere in den strengen kalten Wintern in Thüringen nicht zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden könne, weil es regelmäßig nicht im erforderlichen Umfang über eine elektrische Installation, über Küche und sanitäre Einrichtungen sowie über Wasseranschlüsse und Heizung verfüge; hieran ändere im Streitfall auch der relativ gute Zustand des Gartenhauses mit Strom- und Wasserversorgung sowie Fäkaliengrube nichts.

bb)
Diese Ausführungen lassen keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen für die fehlende Eignung des Hauses zu dauernder Wohnnutzung erkennen. Dem angefochtenen Urteil ist nicht zu entnehmen, ob dem Haus der Kläger tatsächlich elektrische Installationen, eine Küche, sanitäre Einrichtungen sowie Wasseranschlüsse und eine Heizung in dem erforderlichen Umfang fehlen. Denn das FG hat zum Bauzustand des Hauses mit Ausnahme des Hinweises auf den "relativ guten Zustand ... mit Strom- und Wasserversorgung sowie Fäkaliengrube" weder ausdrücklich im Tatbestand oder in den Entscheidungsgründen noch durch Bezugnahme auf die Steuerakten und das dort und damit bei den Gerichtsakten befindliche Wertgutachten tatsächliche Feststellungen getroffen. Dazu hätte umso mehr Anlass bestanden, als das ursprünglich (1961) als Gartenhaus genehmigte und 1962 als solches abgenommene Gebäude im Jahre 1967 durch einen ebenfalls genehmigten Anbau erweitert wurde.

b)
Dieser Mangel tatsächlicher Feststellungen ist auch ursächlich für die angefochtene Entscheidung. Insbesondere ist er nicht deshalb unbeachtlich, weil sich die Entscheidung aus einem anderen Grund als richtig erweist (§ 126 Abs. 4 FGO). Diese Voraussetzung wäre im Streitfall nur gegeben, wenn das Haus der Kläger selbst bei tatsächlicher Eignung zur --dauernden-- Wohnnutzung aus rechtlichen Gründen nicht entsprechend genutzt werden dürfte. Die bisherigen tatsächlichen Feststellungen des FG ermöglichen es indessen nicht zu beurteilen, ob das streitbefangene Hausgrundstück im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Kläger dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden durfte.

aa)
Zunächst kann nicht abschließend beurteilt werden, ob das Haus der Kläger eine aus dem Anwendungsbereich der §§ 10e, 34f EStG ausgenommene Ferien- oder Wochenendwohnung ist.

Ferien- und Wochenendwohnungen i.S. des § 10e Abs. 1 Satz 2 EStG sind nach ständiger Rechtsprechung des Senats zum einen Wohnungen, die sich aufgrund ihrer Bauweise nicht zum dauernden Bewohnen eignen (…). Hierzu hat das FG wie ausgeführt keine hinreichenden Feststellungen getroffen.

Zum anderen sind es solche Wohnungen, die baurechtlich nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen (…).

Nach den insoweit unangefochten gebliebenen und daher für den Senat bindenden tatsächlichen Feststellungen des FG liegt das Hausgrundstück im Außenbereich der Stadt A und damit nicht in einem Wochenendhaus- und Ferienhausgebiet oder einem nach DDR-Recht vergleichbar ausgewiesenen Gebiet, das als Sondergebiet (…) umweltverträglich baulich erschlossen als Erholungsgebiet dienen soll und deshalb einen Wohnaufenthalt nicht auf Dauer, sondern lediglich an Wochenenden, in den Ferien oder in sonstiger Freizeit zulässt (…).

bb)
Ob die dauerhafte Wohnnutzung des im Außenbereich liegenden Gebäudes der Kläger nach Maßgabe des BauGB eine unzulässige --genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigte—Nutzungsänderung gegenüber der ursprünglich genehmigten Nutzung als Gartenhaus darstellte, kann dahinstehen, wenn die zwischenzeitlich --bereits von dem Rechtsvorgänger der Kläger vor dem Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland (Bundesrepublik)—vorgenommenen und genehmigten Anbauten das Haus zu einem Wohnhaus umgestaltet haben und dieses nach DDR-Recht auch rechtlich dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden konnte und auch tatsächlich entsprechend durch die Voreigentümer genutzt wurde. In diesem Zusammenhang wird das FG ggf. feststellen müssen, ob die vom Rechtsvorgänger der Kläger vor Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik durchgeführten Baumaßnahmen durch die ihm von den zuständigen DDR-Behörden (in den Jahren 1962 und 1967) erteilten Baugenehmigungen gedeckt waren.

War eine solche Nutzung zu dauernden Wohnzwecken im Streitfall angesichts der besonderen baulichen Gegebenheiten, die das FG wie ausgeführt noch festzustellen hat, auch nach der --ggf. durch das FG festzustellenden-- Rechtspraxis der DDR-Baubehörden bereits in der Person der Rechtsvorgänger gegeben, so können die Kläger ein solches nach DDR-Recht begründetes Recht zur Dauerwohnnutzung des Gebäudes aus Gründen des Vertrauensschutzes wie auch aufgrund der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie unverändert in Anspruch nehmen (s. Ausführungen unter 1. c).

c)
Die fehlenden Feststellungen zur tatsächlichen Eignung des Objekts für eine dauerhafte Wohnnutzung, zur Art der Nutzung durch die Voreigentümer sowie zum Umfang der von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen und der insoweit vorliegenden Genehmigungen der DDR-Behörden hat das FG nachzuholen.

In dieser Hinsicht sind mögliche Erkenntnisquellen die Auswertung des bei den Akten befindlichen (Wert-)Gutachtens, eine Augenscheinseinnahme des Objekts, die Anforderung evtl. noch vorhandener Bauakten bei den Gemeinde- und Kreisbehörden sowie die Zeugenvernehmung des Gutachters, der Rechtsvorgänger, sowie ggf. von der Stadt A zu benennender Amtsträger oder sonstiger sachkundiger Personen.

3.
Da die angefochtene Entscheidung bereits aus materiell-rechtlichen Gründen aufzuheben ist, kann dahinstehen, ob die Kläger zu Recht eine Verletzung des § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO rügen (…).“


Nach alledem ist nachvollziehbar, wenn die Bauaufsichtsbehörde in der „Nutzungsänderung“ des Gartenhauses in ein Wochenend- bzw. Ferienhaus eine Zersiedlungsgefahr im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB sieht. Wer die Sache sehr eng sieht, könnte mutmaßen, dass das Gartenhaus gar nicht gebaut worden und die Genehmigung dafür erloschen ist und dass das Vorhaben „Wochenendhaus“ keine Nutzungsänderung, sondern ein Neubau ist…

Auf die Verfestigung einer Splittersiedlung sind wir in diesem Forum schon an verschiedenen Stellen eingegangen (siehe z. B. -> http://foren.kreis-stormarn.de/view/thread/2397/0/ ). Über die Suchmaschine (Link in der oberen Zeile zwischen „Foren-Übersicht“ und „Benutzer-Verwaltung“) gelangen Sie zur Suche und können unser Forum detailliert nach den Begriffen „Splittersiedlung“ und „Verfestigung“ durchforsten.

Mit freundlichem Gruß


Jens Bebensee


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Zuletzt geändert am 02.10.2011 um 19:31:04 von Jens Bebensee.